Приведут ли поправки в 214 ФЗ к монополизации рынка и как это скажется на покупателях?
.jpg)
На днях Госдума в первом чтении поддержала поправки в ФЗ-214, заметно ужесточающие требования к застройщикам. По мнению как экспертов, так и самих застройщиков, радикальные изменения правил игры обанкротят немало компаний, в основном мелких и недавно начавших бизнес. В итоге это приведет к монополизации рынка, что скажется на росте цен квартир в новостройках.
В то время как спрос на первичное жилье в обеих столицах к концу 2015 года упал примерно на 30%, доля крупных компаний на рынке выросла. В Петербурге, по оценкам экспертов ее рост составил 10%. В первую очередь этому способствует кризис и массовый уход с рынка небольших компаний. К тому же, большинство крупнейших девелоперских компаний в России в последние годы поменяли структуру собственности — в числе их владельцев теперь крупнейшие российские банки. Начался этот процесс еще в кризис 2008-2009 гг. Тогда многие застройщики не могли рассчитаться по долгам с банками, в результате либо их активы, либо целиком компании перешли под контроль финансовых организаций. По данным агентства «ИРН-Консалтинг», группе «ВТБ» принадлежат крупные московские девелоперы «ГАЛС», «Донстрой» и «Лидер-Инвест», а группа «БИН» давно владеет известным на рынке «Интеко». Гарантии банков и кредитные линии будут без проблем получать только их дочерние «строители», тогда как остальным в итоге придется покинуть рынок. Антимонопольным органам в этой ситуации стоит удвоить бдительность. Однако, по свидетельству экспертов, доказать факт сговора в том или ином случае зачастую крайне сложно. Новые требования к капиталу строителей, которые внедряют власти, только ускорят уже наметившуюся монополизацию рынка крупными застройщиками, а затем и их олигополию.
В чём заключаются поправки?
1. Устанавливается минимальный размер собственных средств застройщика. Его размер - не менее 5% от совокупной площади строящихся объектов умноженный на среднюю цену продажи квадратного метра в регионе (определяется Росстатом). Или 1 миллиард рублей при оформлении коллективной ответственности застройщика и его поручителей (других юр. лиц). Ввести новые требования обещают уже 1 марта 2016 года.
Сколько же будет в новых условиях стоить «входной билет» на рынок? Руслан Юсупов (ГК «Андромеда») посчитал «по минимуму»: площадь среднего жилого комплекса — 15 - 20 тыс. кв. метров, минимальная стоимость «квадрата» в пределах Петербурга сегодня находится на отметке 85 тыс. рублей. В итоге стоимость строительства составит 1275 - 1700 млн. руб. Таким образом, чтобы подтвердить 5% капитала потребуется от 63 до 85 млн. «свободных» денег. Стоит ли говорить, что цена «выхода на рынок» вырастет в разы и станет недоступной для мелких девелоперов, реализующих 1-2 проекта».
2. Эскроу-счета: застройщики не получат денег дольщиков до тех пор, пока не будет оформлена собственность на их квартиры. Деньги дольщиков аккумулируют банки с капиталом не менее 20 миллиардов рублей. Застройщик прямых денег от покупателя не увидит, а будет их получать от финансовой организации в виде кредитов. Старт нововведения назначен на 1 января 2017 года.
3. Создание единого реестра застройщиков привлекающих деньги по ДДУ. Вести его скорее всего будет ФНС России. Опубликовать реестр должны 1 июля 2016 года.
4. Публикация на официальных сайтах застройщиков проектных деклараций, разрешений на строительство и технических условий, потребительских характеристик новостроек и аудиторское заключение о работе компании.
Ко второму чтению, запланированному на апрель, в законопроект внесут некоторые правки, однако по словам законодателей, они уже не будут иметь принципиального значения.
Все еще актуальным остается и нововведение 2015 года, согласно которому каждый договор долевого участия должен быть застрахован. Страховые взносы застройщики обязаны перечислять одной из двух страховых компаний - «СК Респект» и «РИНКО». В действительности Центробанк в январе 2016 г. аккредитовал в стране порядка двадцати «страховщиков», однако не все они имеют сегодня возможность или желание работать с участниками «высокорискового» строительного бизнеса.
.jpg)
Чем чревато?
1. Собственный капитал застройщика: эта поправка станет барьером для выхода на рынок небольших компаний и усложнит жизнь девелопером с 1-2 проектами в активе. В отношениях таких застройщиков с подрядчиками велика доля бартера, когда за строительство застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а свободными квартирами. Противники этой поправки отмечают, что неминуемая «зачистка рынка» не сможет защитить дольщиков от банкротства компании. Печальные истории с «СУ-155» и ГК «Город» доказали - крупный бизнес еще не значит надежный.
2. Эскроу-счета: нехватка у застройщиков оборотных средств подстегнет рост стоимости первичного жилья, а в худшем случае — убьёт «долёвку». «Застройщикам придется пользоваться огромными кредитами в счет будущего получения денег. Получить подобный кредит смогут только крупнейшие компании, а стоимость квадратного метра существенно возрастет...» — отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».
3. Оставшиеся поправки имеют «декоративный» характер и дополнительно регламентируют уже существующую практику. Дополнительных затрат от застройщиков они не потребуют, поэтому вряд ли скажутся на стоимости квартир для дольщиков.
Что такое монополизация и к чему она приведёт?
Плюсы монополизации:
1. В числе небольших застройщиков, которые уйдут с рынка будут и «несостоятельные» с подмоченной репутацией. Однако вместе с «жульем» рынок покинет и определенный процент благонадежных, просто не успевших доказать этого.
2. Можно предположить, что в среднем качество строительных работ, а вместе с ним и безопасность жилых зданий должно вырасти. На деле в последние годы по результатам различных проверок выявляется все больше различных дефектов и изъянов в жилых комплексах, возведенных девелоперами «с именем» и многолетним опытом работы на рынке. Примером тому могут служить многочисленные претензии со стороны Госстройнадзора к компании «Дальпитерстрой» и ее объектам в Шушарах (Пушкинский район СПб).
Минусов же монополизации рынка не меньше и все они однозначные:
1. Последствия скажутся на кошельке покупателей: в нынешнем году аналитики прогнозируют рост цен в среднем на 10% во всех сегментах жилой недвижимости.
2. Как уже говорилось: крупный бизнес - не значит надежный, что уже подтвердили прошлогодние скандалы с ГК «Город» и «СУ-155».
3. Покупатель будет ограничен в выборе как по цене, так и по территориальным признакам (локации). Что и где ему «монополист» построит, то и придется брать.
Любая монополия, если ей создать благоприятные условия для развития, ведет к олиполии, когда на рынке доминирует только «кучка» избранных, а цена «входного билета» для остальных попросту недоступна. Полный контроль рынка несколькими его участниками в нынешних непростых условиях для потребителя по факту будет означать лишь одно — дальнейший рост цен на жилье при необязательном росте его качества.
.jpg)
Все умрут, а я останусь
По состоянию на октябрь 2015 г. десятка крупнейших компаний - фактических монополистов рынка Санкт-Петербурга выглядела так:
1. «ЛСР-Недвижимость. Северо-Запад» - «Группа ЛСР»;
2. Setl City - Setl Group;
3. «Главстрой-СПб»;
4. ЛенСпецСМУ (Эталон)
5. «Балтрос»
6. «Дальпитерстрой»;
7. «Лидер-Групп»;
8. «Строительный трест»;
9. «ЦДС»;
10. «Л1»
В общей сложности у «Большой десятки» осенью 2015 года находилось в реализации (то есть строилось и продавалось) порядка 4,7 млн. кв. метров жилья. По данным агентства «Петербургская недвижимость» по итогам только 3-го квартала 2015 года на ее долю пришлось не менее 60% в общем объеме продаж, а рост совокупной доли первых десяти за квартал составил 6%.
Аналитиков сегодня тревожит тот факт, что монополизация рынка происходит не по объективным рыночным принципам, когда крупные игроки становятся сильнее и надежнее, а по их способности преодолевать «административные барьеры».
.jpg)
Мнения экспертов
Руслан Юсупов, генеральный директор строительной компании «Андромеда»:«После внесения поправок в ФЗ-214 рынок для небольших застройщиков скорее всего будет закрыт. Сегодня даже у «крупняка» есть дефицит «живых» денег — так, чтобы взять и вытащить нужную сумму, все в обороте — в материалах, в не проданных квартирах и т.д... Новые проекты как правило оформляются на новое юрлицо, которое надо обеспечить своим капиталом. И чтобы подтвердить введенные законом «пять процентов» нужно выдернуть из оборота в среднем 120 - 150 млн. рублей, что вряд ли по силам небольшим застройщикам, только начавшим свой бизнес. Возможно, будут предусмотрены некоторые гарантии от банков, однако финансовые организации просто так их не дадут — строительный бизнес по праву считается высокорисковым. Таким образом, отрасль и дальше будет двигаться к монополизации и олигополии.Любава Пряникова, консалтинговая компания Colliers International в СПб:«Чем большие усилия придется прилагать девелоперу для того, чтобы его деятельность была легитимна, тем выше будет подниматься стоимость «входного билета» в долевое строительство. Безопасность дольщиков, на которую во многом направлены законодательные нововведения, в конечном итоге будет возложена на их же плечи, а стоимость квадратного метра будет только расти».Застройщики с экспертами не согласны, по крайней мере на нынешнем этапе:«В настоящий момент рано говорить о монополизации рынка, даже несмотря на то, что львиная доля новостроек приходится на несколько крупнейших застройщиков. Ведь сегодня работы в Петербурге ведут свыше 200 компаний» - говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1» - «однако, если будут приняты новые поправки к закону, ограничивающие возможности долевого строительства, это неизбежно приведет к банкротству большинства небольших компаний и монополизации рынка».
