Застройщики ратуют за дешевую ипотеку, которая стабилизирует платежеспособный спрос в кризисное время. На сегодняшний день доля продаж квартир на деньги взаймы составляет уже 50-60%. Но этого мало, потому как «живых» денег у населения становится все меньше. 

 

Продление субсидируемой государством ипотеки всеми без исключения застройщиками было воспринято с нескрываемой радостью. Ипотека продолжает оставаться чуть ли не единственным инструментом, позволяющим увеличить платежеспособный спрос теряющих доходы россиян. Впрочем, не все полагают, что это путь в правильном направлении.

 

По оценке финансового аналитика ГК «ФИНАМ» Тимура Нигматуллина, в целом по России доля ипотечных сделок сейчас не превышает 40%. По мере снижения ключевой ставки ЦБ (в 2017 году ожидается снижение уровня потребинфляции до 4%), даже с учетом отмены субсидирования к 2017 году доля ипотечных сделок может возрасти до 60-65% и далее стабилизируется на этом уровне.

 

«Обычно у нашей компании доля покупок жилья с привлечением ипотечных кредитов составляет 30-35%, - рассказывает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. - Она может меняться под влиянием различных событий, происходящих на рынке и в экономике страны. Например, в феврале, когда программа государственной поддержки ипотеки близилась к завершению, а перспективы ее продления были неясны, доля покупок жилья в ипотеку у нашей компании возросла почти вдвое – до 60%». 

 

В компании «Л1» говорят о том, что доля ипотечных сделок подскочила в феврале в три раза. «Сейчас ажиотаж спал, и показатели вернулись на прежний уровень. Доля ипотечных сделок составляет около 20% от общего объема», - говорит директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

 

«В среднем в сегменте недвижимости экономкласса доля ипотечных сделок сейчас составляет 50%. Для сравнения – в Европе и США с помощью ипотеки приобретается 80-90% жилья. У нас потенциал такой же, но чтобы его реализовать, у людей должна быть возможность планировать свою жизнь на 20-30 лет вперед», - уверен руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. С ним соглашается Юлия Ружицкая из ЛСР. «Даже 100% покупок жилья с помощью ипотечных кредитов – это абсолютно нормально и для застройщика даже желательно. Чем больше покупателей, использующих для приобретения жилья кредитных средств, тем застройщику лучше, поскольку кредитными деньгами жилье оплачивается единовременно», - полагает она. 

 

Иное мнение высказал исполнительный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент») Василий Вовк. «Нет ничего хорошего в том, что покупателям приходится прибегать к заимствованию денежных средств на приобретение жилья. Это говорит о сложной общеэкономической ситуации, что ведет к падению покупательской платежеспособности. Всегда приятно, когда на объект приходит покупатель, который готов внести стопроцентную оплату на приобретение квартиры из собственных денежных средств», - уверен он. 

 

В любом случае без кровно заработанных денег жилье купить не получится. Банки потребуют первоначальный взнос и как минимум оплатить страховку. Сейчас первоначальный взнос по самой популярной программе с господдержкой составляет 20% годовых, в докризисные времена банки соглашались и на 10%, но сейчас большинство банкиров уверены, что 20% - оптимальная цифра. По мнению специалистов банка ВТБ24, уменьшение первоначального взноса ниже этого уровня, особенно до нуля (не говоря уже о еще более нестандартных маркетинговых предложениях), значительно снижает уровень ответственности заемщика и повышает риски невозврата кредита. 

 

Впрочем, предложения очень дешевой ипотеки встречаются, но носят они либо рекламный характер, либо обставляются такими условиями, что по факту такой кредит оказывается дороже. Вот, к примеру, компания Normann совместно с «Донхлеббанком» предлагает приобрести квартиру в ЖК «Морошкино» вообще без первоначального взноса, но по ставке 19,5% годовых. И еще одно условие — обязательно погашение не менее 30% от суммы предоставленных кредитных средств в течение первых трех лет ипотеки. 

 

И все-таки, как правило, застройщики предлагают ипотеку на стандартных условиях - 12% годовых при первоначальном взносе 20%, хотя могут добавить к ней приятный бонус. Так «Л1» предоставляет на все свои ЖК 10-процентный дисконт при покупки квартиры в ипотеку.

 

К сожалению, на сегодня застройщики не придумали никаких схем, чтобы финансировать свои стройки не из кармана дольщиков. Банки крайне неохотно или очень дорого кредитуют строительство, объясняя это «непрозрачностью бизнеса». Таким образом, единственным источником средств для застройщика за неимением собственных остаются деньги покупателей жилья. Ипотека позволяет эти деньги получить, даже когда доходы населения падают.

 

Осенью 2007 года банк ВТБ24 запустил специальную ипотечную программу в преддверии олимпиады «114% для Сочи». Размер кредита в рамках программы составлял до 114% от стоимости приобретаемой в Сочи недвижимости. То есть при стоимости квартиры 3 млн рублей банк предоставлял кредит в сумме 3,42 млн — излишек можно было потратить, к примеру, на ремонт.