Доступность жилья в Московской области достигла максимума: квартиру в регионе сейчас может купить практически любая семья, с гордостью утверждают представители подмосковных властей. Однако девелоперы, обеспечившие эту доступность многолетним ударным трудом, собственным достижениям отнюдь не рады – рентабельность строительных проектов в Подмосковье стремится к нулю.

 

Рекордно доступный подмосковный метр

«Сейчас квартиру <в Подмосковье> фактически могут купить все, кроме малоимущих. Все, кто имеет уровень дохода чуть выше среднего, могут позволить себе купить первое жилье. Мы не говорим о дорогом жилье, больших квартирах, но однокомнатные, студии сейчас могут позволить себе приобрести многие», - заявил зампред правительства Московской области Герман Елянюшнин на бизнес-форуме ИД «Коммерсант» «Девелопмент: точки изменений 2016». Мероприятие состоялось 20 апреля.

 

Таких выдающихся результатов, по словам чиновника, удалось добиться благодаря запуску госпрограммы льготной ипотеки и снижению цен на жилье (со 112 000 рублей до 75 000 за метр в 2015 г., сообщала пресс-служба Елянюшкина ранее) на фоне рекордных объемов строительства. «Мы впервые в истории российского и советского государства перешли порог строительства жилья в 1 кв. м на человека в год», - отметил зампред, уточнив, что в настоящее время на территории области возводится 27 млн кв. м только многоэтажных новостроек. А общие объемы жилищного строительства, с учетом ИЖС, составляют около 40 млн кв. м.

 

Застройщики, конечно, не выводят на рынок все эти миллионы квадратных метров одновременно, тем не менее объемы предложения нового жилья в области тоже более чем впечатляют. По данным «ИРН-Консалтинг», в конце 2015 г. в регионе продавалось примерно 3,8 млн кв. м новостроек. В среднем Подмосковье объем выставленного на продажу жилья увеличился за год на 25,8%, а в дальнем – на 30,7%.

 

Динамика объемов предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье

 

Сегмент	География	Кол-во корпусов/ЖК в продаже			Объем предложения, кв. м
		IV кв.14	IV кв.15	%	IV кв.14	IV кв.15	%
Новостройки квартирные	Москва внутри ТТК	69	69	0,0	158 700	153 180	-3,5
Новостройки квартирные	Москва от ТТК до МКАД	143	224	56,6	835 000	1 466 700	75,7
Новостройки квартирные	Москва за МКАД	37	51	37,8	170 200	271 300	59,4
Новостройки квартирные	Новая Москва	129	151	17,1	331 500	387 600	16,9
Новостройки квартирные	МО 0-5 км от МКАД	313	320	2,2	1 424 900	1 353 500	-5,0
Новостройки квартирные	МО 5-30 км от МКАД	509	597	17,3	1 543 500	1 941 400	25,8
Новостройки квартирные	МО за 30 км от МКАД	160	182	13,8	410 400	536 300	30,7
Апартаменты	Москва внутри ТТК	51	51	0,0	117 300	109 140	-7,0
Апартаменты	Москва от ТТК до МКАД	66	66	0,0	209 880	205 920	-1,9
Апартаменты	МО	13	13	0,0	25 740	23 140	-10,1

Источник: «ИРН-Консалтинг»

 

При этом уже построенного, но не заселенного жилья в Подмосковье достаточно для обеспечения квартирами населения крупного города. «Заполняемость домов в Московской области отстает от ввода на 2,5 - 3 года. Это время уходит на то, чтобы люди докупили квартиры, сделали ремонт, въехали и т.п. То есть если сейчас остановить всякое строительство, то в области останется резерв для расселения 500 000 - 700 000 человек», - сообщил главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства», член правления НП «Объединение планировщиков» Александр Антонов на прошедшем к конце февраля круглом столе «Рынок новостроек Московской области: векторы развития».

 

Текущая рентабельность близка к нулевой

По мнению подмосковных властей, рентабельность проектов по строительству жилья не должна быть ниже 15%. Как пояснил на форуме «Коммерсанта» Герман Елянюшкин, такая норма прибыли дает застройщику возможность развиваться, а главное, обеспечивает спокойствие всех причастных к строительному процессу сторон, включая чиновников.

 

Остались ли еще в Подмосковье проекты, удовлетворяющие требованиям областного правительства в плане доходности, – большой вопрос. Падение цен на жилье в сочетании с ростом себестоимости строительства из-за удорожания стройматериалов, введения транспортной системы «Платон» и т.п. «съели» практически всю маржу, говорят застройщики.

 

По словам Даромира Обуханича, исполнительного директора ГК МИЦ, которая вошла в составленный подмосковным Минстроем рейтинг самых крупных и надежных девелоперов области, прибыльность строительного бизнеса сейчас практически равна нулю - «работаем на будущее».

 

Как, собственно, и другие подмосковные компании. Даже у тех из них, кто не пострадал от снижения объемов продаж, рентабельность проектов сократилась с докризисных 20-30% до в лучшем случае 10%/

 

В Москву, в Москву!

Спрос на жилье в Подмосковье сейчас стабильный, на уровне 2013 г., уверяет Герман Елянюшкин. Но только в «штуках», то есть по количеству квартир. Объем привлеченных девелоперами средств и площадь проданного жилья сократились, признал чиновник. И это без учета инфляции, которая, по данным Росстата, в 2014 г. составила 11,4%, а в 2015 г. - 12,9%, и несмотря на всплеск активности покупателей в I квартале 2016 г. из-за опасений за судьбу программы льготной ипотеки.

 

Уровень платежеспособности жителей области оставляет желать много лучшего, отметил на конференции Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield. Отрицательная динамика доходов россиян (-3,9% в I квартале 2016 г. в годовом выражении, согласно подсчетам Росстата) в Подмосковье усугубляется высоким уровнем закредитованности граждан. На каждое подмосковное домохозяйство приходится около 270 000 руб. долга, 40% этой суммы составляют ипотечные кредиты, сообщил Соколов: «Это выше, чем в Москве, и существенно выше, чем в целом по России».

 

Раньше недостачу средств в карманах земляков областные девелоперы успешно компенсировали за счет москвичей. Заоблачная стоимость квартир в Москве вынуждала неолигархическую часть местного населения постепенно перебираться за МКАД.

 

Именно на людей с московскими зарплатами и были рассчитаны огромные объемы жилищного строительства в Московской области. По оценке Александра Антонова, для удовлетворения потребностей местного населения Подмосковью достаточно ежегодно сдавать примерно 3,5 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2015 г. в регионе ввели в эксплуатацию 8,6 млн кв. м.

 

Однако за последний год в Москве резко, примерно в 2,5 раза по сравнению с 2014 г., выросло предложение жилья эконом- и комфорткласса. На столичном рынке появилось множество проектов, которые вполне могут конкурировать с подмосковными новостройками по уровню цен.

 

Как следствие, московские новостройки перетянули на себя часть покупателей, которые еще год-два назад могли мечтать только о подмосковной квартире. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015 г. количество сделок с новостройками в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД выросло на 19,8%, а объем поглощения в метрах - на 9,2% (хотя в разрезе отдельных объектов отмечалось падение продаж по сравнению с предыдущим годом в связи с увеличением объема предложения на 62%).

 

В обозримом будущем эта тенденция вряд ли изменится: спрос на новостройки продолжит смещаться в сторону «старой» Москвы, считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. А вслед за покупателями потянутся и застройщики, во всяком случае те, кто сумеет найти вход на столичный рынок.

 

В общем-то, миграция «замкадных» девелоперов в Москву, где и конкуренция пока еще не такая жесткая, и рентабельность выше, уже началась. Tekta Group запустила проект на Головинском шоссе, «Мортон» продает квартиры в Лефортово и Люблино. «Главстрой Девелопмент» собирается строить в районе метро «Аэропорт», в Филях и Кунцеве. Группа Inrgad анонсировала четыре жилых комплекса: в Кунцеве, рядом со станциями метро «Профсоюзная», «Рязанский проспект» и «Щелковская». По информации «Ведомостей», ищут площадки под строительство жилья в Москве структуры Вадима Мошковича, который в конце 2015 г. избавился от значительных земельных активов на присоединенных территориях.

 

Конечно, по крайней мере Tekta Group и «Мортон» начали работать над своими московскими проектами до 2015 г., отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

 

Тем не менее очевидно, что с приходом кризиса охота к перемене мест у застройщиков явно усилилась.

 

Источник: https://www.irn.ru