Апарт-отель Next: в надежных руках профессионалов
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
На Васильевском островепоявится новый многофункциональный комплексс апарт-отелем бизнес-класса от девелопера ГК «Еврострой». Компания специализируется на недвижимости премиального сегмента, но формат апартаментов разрабатывает впервые. Ситуация тем интереснее, что буквально в 150 метрах строится аналогичный объект. Какую ценовую политику выберет девелопер в этих обстоятельствах и каковы принципиальные отличия между комплексами – узнаем в данном обзоре.
О проекте
МФК Next уютно разместится чуть поодаль от шума дороги, внутри квартала между Средним и Малым проспектами, 25 линией и улицей Беринга по адресу: Средний проспект Васильевского острова, 87М. В рамках проекта возведут 3 корпусаиз 11 этажей на 432 номера. Строить собираются из монолитного железобетона с облицовкой вентилируемым фасадом и отделкой керамогранитом. В духе современности значительная площадь экстерьера отдана под витражное остекление, что визуально облегчает конструкцию. Апартаменты внутри комплекса расположены в виде кольца и, в результате, это выливается в оригинальные формы помещений.
Деление на корпуса выполняет не только архитектурные задачи, но и функциональные, а именно предполагается их разное целевоеиспользование. Инвесторов, покупающих апартаменты для последующей сдачи в аренду, сосредоточат во втором корпусе. Все заботы о поиске арендаторов возьмет на себя УК «МТЛ». Хотя собственник может сдавать свой номер и самостоятельно, при наличии такого желания. Если же он решит действовать через управляющую компанию, то в обязательном порядке приобретает меблировку по единым стандартам примерно за 400 000 рублей. Дизайн интерьера уже разработан и прекрасен:
.jpg)
Вестибюли у всех корпусов оформляются в одном стиле:
.jpg)
К слову, стойки ресепшен будут работать круглосуточно для регистрации гостей.
«МТЛ» разработала две программы доходности. Одна рассчитана на долгосрочную аренду сроком от 1 месяца. При таком раскладе годовая прибыль на самые маленькие по площади номера стоимостью 3,5 млнрублей составит 8,2% от указанной суммы. Доход от больших апартаментов – 6,4%. Сдавать предлагают за 30 000 – 60 000 рублей в месяц в зависимости от размера помещений. Навторой и третий года доходность вырастет до 10,3% и 8,9% соответственно. Все коммунальные платежи уже учтены, а вот налоги в ПФ нужно вычитать. Если сдавать в краткосрочную аренду, то прибыль в первый год будет выше на 1,1%, а вдва последующихсильно не изменится: 10,4% и 9,8%.
В остальных корпусах, по задумке застройщика, будут проживать непосредственно собственники. Повторюсь, что это условно и жестких рамок нет. Таким образом «Еврострой» пытается предложить наилучшее решение для всеобщего комфортного проживания. Но отличие между двумя зданиями все же есть – в отделке. Первый продается с чистовой и возможностью меблировки. Третий сдается в «белом» виде. Разница между содержанием двух вариантов отражена в Таблице ниже:
.jpg)
Цоколь отведут под паркинг на 80 мест. Этажом выше разместят офисы и коммерческие помещения: спортивно-оздоровительный центр, магазины, салон красоты и т.п.Стилобат будет единым с зеленой эксплуатируемой кровлей.
Территория комплекса задумана как безбарьерная среда со специальным оборудованием для малоподвижной группы населения. Для детей будут организованы игровые площадки, для взрослых – зоны отдыха. Для гостей – небольшая автостоянка на 10 машин.А для здоровья всех категорий гражданустановят дополнительнуюстанцию очистки воды.
Крайняя дата получения ключей согласно ДДУ назначена на 31 декабря 2020 года. Ввести в эксплуатацию комплекс планируют в I квартале того же года. Сделки заключаются по 214-ФЗ.
Цены и планировки
Планировки в данном проекте оригинальные, в основном, за счет нестандартных форм помещений. Смотрится красиво. Если бы речь шла об обычной квартире, я бы написала, что функционально и эстетично расставить там мебель будет проблематично. Но не в этом случае! Ведь в апартаментах предлагается дизайн-проект с меблировкой, над которым поработали профессионалы.
Практически все апартаменты просторные. Студии могут достигать 56,8 кв. м, а самая маленькая однушка насчитывает 47,5 кв.м. Пространство увеличивается и за счет высоких потолков в 2,95 м. Цена за метр с чистовой отделкой составит 118 000 – 148 000 рублей, без нее на 8 000 меньше. А итоговая стоимость недвижимости окажется следующей:
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
Студии |
25,2 – 56,8 |
2,9 – 7,3 |
|
1-комнатные |
47,5 – 60,4 |
5,5 – 6,7 |
|
2-комнатные |
60,7 – 78,5 |
7,5 – 9,3 |
|
Парковочное место |
- |
Не выставлено на продажу |
Отличительная черта апарт-отеля в том, что «гвоздь программы» здесь студии. Их типы и общее количество значительно превышают однокомнатные и двухкомнатные номера.Небольшие и самые дешевые представлены рациональным, но скучным посравнению с остальными, вариантом:
.jpg)
Чем дальше, тем интереснее. По сути, одинаковая планировка разбавляется косыми линиями, зауженными помещениями, большой площадью остекления, даже в санузле:
Вместе с дополнительными метрами появляются гардеробные:
А в самых больших студиях отдали предпочтение полностью открытому пространству, не считая огороженную уборную:
.jpg)
В однокомнатных апартаментах тоже есть классические решения…
…и оригинальные варианты, в том числе с одной полностью остекленной стороной.
Некоторые проиллюстрированные планировки содержат кухни площадью более 20,0 кв.м. И, хотя застройщик не выделяет их в отдельную категорию, по общепризнанным критериям они могут относиться к евро-двушкам. Полноценные же двухкомнатные апартаменты в МФК Next представлены четырьмя типами, не лишенными оригинальности:
.jpg)
.jpg)
О застройщике
ГК «Еврострой» с 1996 года занимается проектированием, строительством и сервисным обслуживанием жилых, коммерческих, социальных и промышленных объектов.Реализовано порядка 50 проектов. В продаже от застройщика сейчас квартиры в 6 новостройках. Все относятся к премиум-классу. Бурных обсуждений на форумах они не вызывают. По моим умозаключениям, дорогая недвижимость мало обсуждается в Интернете. А, по словам менеджера отдела продаж, сроки они ни разу не срывали. А когда все хорошо, то и тем для разговоров нет.
Апартаменты Next не стали исключением. Форум дольщиков во «ВКонтакте» тоже молчит: https://vk.com/next_apart. Единственные отзывы касаются локации комплекса. Пользователь сообщает, что ранее там планировалось организовать зеленую зону, но землю продали под застройку.
.jpg)
https://www.novostroy.su
Наибольшую обратную связь среди объектов ГК «Еврострой» получил крупный и знаковый для них проект– ЖК «Привилегия» на Крестовском острове. Реакция на новостройку– положительная, не считая жалоб на высокие цены и пару незначительных нюансов:
.jpg)
https://www.novostroy-spb.ru
.JPG)
На сайте девелопера есть подробное описание апарт-отеля: https://esgroup.ru/project/apartamenty-biznes-klassa-next/. Выложена документация, полная информация об отделке корпусов. Указаны условия приобретения, но нет ипотечного калькулятора, а также не расписана доходная программа. Очень удобно представлены планировки с обозначением цен, но, по данным сайта, в продаже осталось всего 45 номеров. Полагаю, что остальная часть продается через партнеров, таких как ООО «Мир недвижимости»: https://next-apart-spb.ru/, у которых вывешено гораздо больше предложений по данному комплексу. И подобный сайт не единственный. К тому же на момент моего общения с менеджером ГК «Еврострой» в июле 2017 года, я вошла в список первых лиц, интересовавшихся МФК Next. Поэтому не принимайте указанный на официальном Интернет-ресурсе остаток за абсолютную истину.
На объекте
Прогуливаясь по Среднему проспекту заметить строительную площадку невозможно. Для этого нужно пройти вглубь квартала, повернув после бассейна СКА через пышные зеленые ворота.
.JPG)
.JPG)
Вокруг спортивный рай: помимо бассейна здесь расположены теннисный корт, футбольное поле, Центр физической культуры, спорта и здоровья Василеостровского района. Игры на открытом воздухе в самом разгаре!
.JPG)
.JPG)
А в центре этого изобилия будет возведен МФК Next, по крайней мере, так написано на заборе:
.JPG)
.JPG)
Объект я посетила еще на этапе котлована. Кранов и другой строительной техники выше забора на площадке не было. А на сайте проекта ни слова не написано о ходе строительства. Возможно, выкладывать еще нечего. Но пока это не повод для беспокойства, так как на стороне застройщика 2 неоспоримых аргумента: хорошая репутация на рынке и огромный запас времени.
Приятную атмосферу создает архитектура рядом стоящих строений. Например, невероятной красоты элитный жилой квартал «Новая история»:
.JPG)
.JPG)
В его строительстве принимала участие компания Dockland development. И сейчас она выступает девелопером соседнего объекта, достойного конкурента нашим апартаментам – Loft na Srednem.
.JPG)
Один из корпусов, предназначенный под магазин и ресторан, уже построен и его витрины служат для рекламы детского сада.
.JPG)
С другой стороны к нашей новостройке примыкает ЖК «Суоми» от финского застройщика YIT, фасад которого хорошо просматривается на фотографии с теннисным кортом.
Старая застройка в периметре тоже присутствует, с проспектов эти дома не видны, но из окон комплекса просматриваться будут.
.JPG)
.JPG)
Но прежде всего местность должна отвечать потребностям потенциальных арендаторов. Ими, как правило, выступают туристы, студенты, командировочные. Соответственно, в районе должна быть хорошая транспортная доступность, как можно больше ВУЗов, наличие достопримечательностей, заведений общепита, хорошо развития деловая среда. И по всем этим факторам Василеостровский не разочаровывает! До метро придется пройтись минут 15-20 или проехать на автобусе, остановка сразу на выходе к проспекту:
.JPG)
На острове сосредоточено несколько крупных учебных заведений: Санкт-Петербургский Государственный Университет, Горный университет, Геологический институт, Университет МВД, Юридический институт, Государственный институт психологии и социальной работы.
С точки зрения туристической привлекательности «Васька» – один сплошной экспонат! А через 15-20 минут пешей прогулки можно выйти к красивейшим набережным.Признаться, в непосредственной близости к апартаментам кафе не видно. Но ближе к центру острова их представлено огромное количество. К тому же, в самом апарт-отеле и соседнем лофте застройщики обещают позаботиться о питании.
А для тех, кто покупает апартамент для собственного пребывания в нем, отмечу, что социальная инфраструктура в районе развита замечательно. Детские сады, школы, поликлиники, фитнес-центры, салоны красоты и продуктовые магазины – все необходимое для комфортной жизни. Застройка в этой местности плотная, даже тесная. Поэтому пробки на Среднем проспекте – явление частое, и загазованность воздуха является главной экологической проблемой в этой локации. Зато рядом есть даже 2 сада: Шкиперский и Василеостровец.
.JPG)
Почти на таком же расстоянии, 350-500 метров, расположена самая большая зеленая зона острова – это Смоленское Православное кладбище. С точки зрения экологии это соседство является плюсом.
В офисе
Офис продаж ГК «Еврострой» находится в одном из построенных ими объектов – в ЖК «Олимпийская деревня». За одну поездку можно и пообщаться с менеджером, и хотя бы визуально оценить качество работ.Ехать нужно на Крестовский остров, ул. Вязовая, 10 –где же еще может обосноваться застройщик элитной недвижимости. По прибытию надо позвонить менеджеру, чтобы он встретил и провел вас на внутреннюю территорию комплекса.
Круглый стол переговоров поставили почему то в проходной зоне. Количество напитков, которое сотрудники предлагают гостям, не перечислить, поэтому их даже написали в небольшом меню. В целом, атмосфера приятная. Интерьер не давит, «не кричит» об элитарности продаваемой недвижимости, люди приветливы. При 100% оплате и ипотеке обещают 10% скидку, а для первых покупателей постараются согласовать и того больше. На стоимость меблировки бонус не действует. Ипотеку предлагает оформить только «СМП Банк» со ставкой от 10,9% и первоначальным взносом от 10%.
Беспроцентную рассрочку можно растянуть на 12 и 30 месяцев. В первом случае застройщик предоставит скидку в 5% на первый взнос, который должен быть не меньше 40%. Во втором – сразу нужно оплатить от 30%, скидки нет, а окончательный платеж вносится до 31.12.2019.
Отдельно мы проговорили тему налогов. При покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет. Зато порадовал расчет налога на имущества. На апартаменты он в 5 раз выше, чем на квартиры, и составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Сумма определяется по формуле: (площадь х кадастровую стоимость одного кв.м.) х 0,5%. Но цена за метр в апартаментах по Кадастру значительно ниже квартирной, поэтому итоговая налоговая сумма практически одинаковая.
Конкуренты
Три года назад апартаменты буквально «ворвались» на рынок недвижимости Петербурга и стремительно набрали обороты: сегодня насчитывается порядка 40 реализованных и строящихся апарт-отелей. Сначала к ним относились скептически, воспринимали как недорогую альтернативу квартире с формальными неудобствами, ведь в ней нельзя прописаться, можно получить только временную прописку. По такой схеме медицинский полис, конечно, выдадут, но любимая горожанами финская бессрочная виза будет закрыта. А при появлении детей без прописки никак не обойтись, иначе в государственные образовательные учреждения вам не попасть. Да и само понимание дешевой альтернативы уже не применить к апарт-отелям бизнес-класса, как, например, МФК Next, Docklands и Loft na Srednem. Два последних строит Docklands development на Васильевском острове, поэтому они непосредственные конкуренты для нашей новостройки. Других самостоятельных объектов у этого девелопера пока нет. Для сравнения разбавим его деятельность третьим проектомв не менее хорошем, Центральном, районе – Prime Residence от Yard Group. Кстати, и этот проект является первым самостоятельным для своего девелопера.
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн руб. |
|
Docklands |
Docklands development |
IV квартал 2017 года |
45,1 |
7,5 |
|
Prime Residence |
Yard Group |
IV квартал 2018 года |
43,5 |
6,8 |
|
Loft na Srednem |
Docklands development |
IV квартал 2018 года |
46,7 |
6,8 |
|
Next |
Еврострой |
I квартал 2020 года |
47,5 |
5,5 |
Из таблицы очевидно: чем раньше срок сдачи, тем выше стоимость. МФК Next пока держит самые низкие цены, правда, по окончанию лета они могут подняться.
Итак, первый прибежит к финишу лофт-квартал Docklands. В нем предусмотрены апарт-отель, гостиница, паркинг, бизнес-центр, фитнес-клуб с бассейном, детский сад с бассейном, 2 ресторана и другие коммерческие помещения. Все это уместится в 6 зданиях из 10-11 этажей. Апартаменты можно выбрать от студии до трехкомнатных. Всего их здесь 527. Планировки кровь не будоражат, однако вид из панорамных окон на Малую Неву и Финский залив заставляют остановиться и созерцать. А дизайн апартаментов и зон общего пользования в стиле loft, особенно для любителей этого направления, равнодушным не оставит. Отделка «под ключ» с немецкой кухней и техникой, с сантехникой и мебелью предлагается для 358 номеров, остальные можно декорировать самостоятельно, приобретая отделку под чистовую.До станции метро «Приморская» 15 минут ходьбы. Согласно трем разработанным программам доходности, инвестиции окупятся, в среднем, за 10 лет.
Второй проект этого же застройщика возводится в идентичном стиле, что и читается в названии – Loft na Srednem. Площади и планировки не сильно отличаются от старшего товарища. Присутствует и панорамное остекление, но вид открывается на дороги. Принципиальное отличие в том, что это гораздо меньший по номерному фонду комплекс – четырехэтажный клубный дом, рассчитанный на 103 апартамента с паркингом, фитнес-клубом с бассейном, рестораном и супермаркетом. В дизайне больше светлых тонов, что делает его еще более уютным. На сайте проекта я не нашла программы доходности, но, думается, она не будет отличаться от вышеуказанной.
Одновременно с ним построится МФК Prime Residenceв Центральном районе. Расположится он на перекрестке улиц Херсонская и Александра Невского в 5 минутах от станции метро. В едином здании из 8 этажей появится 560 апартаментов с чистовой отделкой, паркинг и коммерческие помещения. Помимо панорамного остекления, на верхнем этаже, судя по рендерам, есть и террасы. Отделка и меблировка представлена в двух вариантах: скандинавский и минимализм. Планы на окупаемость для инвесторов у управляющей компании впечатляющие – от 4,5 до 8,5 лет, но порождают сомнения из-за своей амбициозности.
Резюме
.JPG)
Все рассмотренные апарт-отели расположены в престижных районах и предлагают примерно одинаковый перечень услуг. Дизайн интерьера у каждого уникальный и крайне привлекательный. Но есть три весомых фактора, которые отличают МФК Next от представленных конкурентов. Во-первых, это низкие по сравнению с аналогичными предложениями цены. Во-вторых, это девелоперc приличным портфелем проектов в премиальном сегменте, который хорошо понимает потребности своей аудитории. И, в-третьих, опытная управляющая компания – «МТЛ» уже занимается двумя апарт-отелямии несколькими бизнес-центрами в городе. От ее работы, в конечном счете, будет зависеть окупаемость вложенных инвестиций и комфортность проживания в апартаментах.
