ЖК «Геометрия»: классика Кудрово с выгодным предложением на старте
На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.
.jpg)
Компания «Инвестторг» одновременно запустила два новых проекта в Кудрово: ЖК «Геометрия» и ЖК «Европейский парк». По планировкам объекты схожи, цены за квадратный метр идентичны, инфраструктуру имеют общую. Сегодня мы подробнее остановимся на ЖК «Геометрия», так как до стройплощадки этого комплекса уже проложена дорога, что позволяет оценить достоинства и недостатки его местоположения.
О проекте
.jpg)
ЖК «Геометрия» представляет собой два 23-этажных здания. Архитектура их одинакова с единственным отличием в цвете декоративных геометрических линий. Благодаря этому они получили следующие названия: красный и зеленый дома. Продажи стартовали пока только в красном, и сдать его планируют в IV квартале 2020 года. А еще через год девелопер намерен завершить строительство всего объекта.
Комплекс, включая внутренний двор, возводят на стилобате, то есть некотором возвышении. Под этой площадкой организуют паркинг на 344 места и кладовые. Въезд в «цоколь» будет осуществляться по пандусам со стороны проспекта Строителей. Вдоль дороги обустроят и автостоянку на 92 машины. На эксплуатируемой кровле паркинга разобьют детские и спортивные зоны, места для отдыха. Таким образом, внутренний двор будет создан свободным от проезда автомобилей, не считая пожарную службу. По периметру комплекса установят видеонаблюдение. Во входных группах предусмотрят помещения для консьержей и под колясочные.
Жилой фонд составит 1440 квартир, равномерно распределенных между двумя домами. На первом уровне расположат коммерческие помещения. Школы и детские сады исключительно для данного комплекса строить не будут. Однако, у девелопера в этой локации три новостройки, совместно для которых введут три садика на 455 мест и одну школу на 825 учеников. Там же проведут озеленение и благоустроят прогулочную зону.
Технология строительства заявлена монолитная. Цоколь облицуют искусственным камнем, а наземные этажи покроют тонкослойной штукатуркой. На верхних уровнях предусмотрено сплошное остекление.
По словам менеджера отдела продаж, квартиры сдаются с предчистовой отделкой. Эта формулировка подразумевает залитую стяжку пола, отштукатуренные стены, выбеленные потолки, установленные стеклопакеты, входные двери, радиаторы, розетки и счетчики. Но в Проекте Договора долевого участия описан минимальный пакет, без выполнения работ по стенам и потолку. Поэтому при подписании документа необходимо обязательно проверить перечень предоставляемых услуг по отделке.
Цены и планировки
В ЖК «Геометрия» представлены квартиры от студий до трех комнат, хотя двушки и трешки встречаются нечасто. Высота потолков составляет 2,75 метров. Планировки, за редким исключением, классические. На каждом уровне они повторяются, а стоимость из-за этажности не меняется. Цена за квадратный метр начинается от 64 000 рублей.
Таблица 1.
|
Наименование |
Площадь, кв. м. |
Стоимость, млн руб.* |
|
Студии |
23,0 – 23,8 |
1,6 |
|
1-комнатные |
34,6 – 40,8 |
2,4 – 2,7 |
|
2-комнатные |
46,0 – 51,6 |
3,0 – 3,4 |
|
3-комнатные |
72,1 – 78,5 |
4,6 – 5,0 |
|
Паркинг |
1 машино-место |
0,4 |
|
Кладовые |
|
Не выведены в продажу** |
*стоимость указана при 100% оплате или ипотеке.
**в соседней новостройке этого же девелопера установлена цена за квадратный метр кладовой в размере 35 000 рублей.
Площади квартир небольшие, планировки однотипные, но практичные. Единственный вариант студии выглядит так:
.jpg)
Девелопер предусмотрел отсек для шкафа, предложил вариант компоновки мебели и снабдил все квартиры балконом.
В некоторых однушках создано помещение под гардеробные:
.jpg)
Второй вариант однокомнатных квартир имеет П-образную форму, два балкона и раздельный санузел.
.jpg)
Переходящая планировка между одной и двумя комнатами является единственным евро-решением в комплексе:
.jpg)
Между классическими двушками принципиальных отличий нет. Разница лишь в форме коридора, смежности санузла и размере балкона.
Самые большие квартиры из трех комнат имеют просторный холл, продолговатую форму помещений, раздельный санузел и небольшой балкон.
.jpg)
О застройщике
Девелопером проекта выступает ЗАО «Инвестторг». Компания работает на строительном рынке Санкт-Петербурга чуть более 20 лет. За это время было введено в эксплуатацию 9 объектов и еще 3 комплекса находятся на разной стадии строительства. В основном, дома возводятся в сегменте эконом- и комфорт-классов. В Кудрово девелопер ведет три проекта. И, если о нашей новостройке отзывов пока мало, то о недавно построенном ЖК «Европейский» комментарии уже накопились.
.jpg)
https://spbguru.ru/companies/50-investtorg
Итак, сроки были сорваны на несколько месяцев. Как утверждают в офисе девелопера, связано это не с темпами строительства комплекса, а с проблемами на прилегающих территориях.
.jpg)
https://www.novostroy.su/companies/investtorg/
Негодования на форумах вызывает и качество построенных домов, а также хамское поведение менеджеров и отсутствие компенсации со стороны застройщика за срыв сроков сдачи новостройки.
Для равновесия хотелось привести пару положительных отзывов с конструктивной аргументацией, но в Интернете из плюсов отмечают только хорошее соотношение цены и качества. Вселяет уверенность тот факт, что в конечном счет компания вводит в эксплуатацию все свои объекты, в том числе и ЖК «Европейский». А цены у них, действительно, низкие, хотя для Кудрово это обычная история.
Также отмечу, что за все время своей деятельности ни девелопер, ни какой-либо из его проектов не были отмечены наградами или победами в строительных конкурсах.
На официальном сайте нашей новостройки https://geodom.me/ представлено довольно скудное описание проекта. Некоторые разделы, например, «Ход строительства», пока не имеют наполнения. Не расписаны условия по рассрочке, нет ипотечного калькулятора, отсутствует информация об инфраструктуре и технологии строительства. В общем, собирать данные о проекте нужно по крупице в Интернете. Радует, что выложена документация, приведены планировки и указаны цены. Строит компания по 214-ФЗ. При заключении сделки оформляется Договор долевого участия. Застройщиком у ЖК «Геометрия» по договору выступает ООО «Инвестторг 6-3». В документе есть интересный пункт об окончании срока строительства. Дольщик заранее соглашается и снимает претензии с застройщика при однократном срыве на срок не более 6 месяцев. Еще полгода компания берет на передачу ключей, но это стандартное условие.
На объекте
Кудрово – это стремительно разрастающийся микрорайон. Все дома здесь новые, преимущественно с современной архитектурой. Многие еще не достроены, а в сданных каждое второе коммерческое помещение пустует.
.JPG)
.JPG)
Дороги заасфальтированы, но в некоторых местах разбиты, что обусловлено активным строительством. Основной выезд из микрорайона выходит на ул. Дыбенко. И даже в выходной день пришлось постоять около получаса, чтобы выбраться из образовавшейся пробки.
.JPG)
До метро придется ехать на автобусе в этом же направлении, поэтому затора не избежать. И такая дорожная ситуация сложилась уже сейчас. После заселения всех новостроек ожидается абсолютный коллапс.
Из-за повсеместного строительства целостного эстетичного вида в микрорайоне нет. Повсюду пестрят плакаты с рекламой, где-то стоит непрезентабельный забор, на одном из перекрестков красуется недострой.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Ориентиром для поиска ЖК «Геометрия» в Навигаторе стал проспект Строителей. Он пока не достроен, но до пункта назначения по нему доехать можно. Сам жилой комплекс на картах в ноябре 2017 года еще не определялся.
.JPG)
.JPG)
На участке ведутся подготовительные работы. Компания только приступила к строительству, да и продажи стартовали недавно, поэтому ничего удивительного или подозрительного в этом нет. Другой интересный момент – это близкое расположение к КАДу. В брошюрах об этом не упоминается, а расстояние, оказывается, между точками около 200 метров. В описании проекта делается упор на хорошую экологию этой локации. Отчасти это так, поскольку поблизости нет вредных производств, а в нескольких минутах ходьбы расположен парк «Оккервиль».
.JPG)
Однако на фото ниже видно, насколько близко новостройка расположена к КАДу, и это, безусловно, отразится на загазованности воздуха и количестве дорожной пыли в домах.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
За соседним забором трудятся коллеги из компании «Трест-2».
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Недалеко находится и ЖК «Европейский» – это объект ЗАО «Инвестторг», который уже заселен, поэтому интересно было посмотреть на соответствие рендерам, на внутреннее благоустройство комплекса.
.JPG)
.JPG)
.JPG)
Общее впечатление осталось положительным. Фасад аккуратный, озеленение выполнено, есть детская площадка, организованы стоянки для автомобилей.
.JPG)
.JPG)
В шаговой доступности от нашей новостройки расположены небольшие супермаркеты и открыты сервисные услуги, построен новый спортивный комплекс. Чуть дальше, вдоль КАДа, недавно открылся гипермаркет «Лента».
.JPG)
На выезде расположен небольшой торгово-развлекательный центр, а до ТРЦ «МЕГА Дыбенко» можно добраться на автомобиле минут за 10 по свободной дороге.
.JPG)
В офисе
Отдел продаж у ЖК «Геометрия» девелопер пока не открыл, поэтому все интересующиеся отправляются в головной офис на ул. Новгородской, 16. Первая моя попытка попасть в пункт назначения закончилась неудачей: в воскресенье мне не ответили ни по одному из указанных на сайте телефонов. В будний день я наведалась без предупреждения. Компания расположилась в БЦ «Алитер-Акси». Для прохода потребуется предъявить документ.
Итак, какую информацию можно получить в офисе продаж.
Во-первых, на макете наглядно представлено расположение двух строящихся объектов девелопера и представлена их общая инфраструктура. Напомню, что сейчас «Инвестторг» возводит по соседству две новостройки: ЖК «Геометрия» и ЖК «Европейский парк», напротив уже сданный объект нашего застройщика – ЖК «Европейский». Между ними находится общая территория с тремя детскими садиками, школой и прогулочными зонами.
Во-вторых, менеджер раскрыл дорожный вопрос. Оказывается, в Кудрово ведет 4 дороги, хотя впечатление создалось, что все знают только о выезде к улице Дыбенко. К моменту сдачи комплекса обещают запустить движение и по проспекту Строителей. Он проходит вдоль нашей новостройки параллельно КАДу. Проспект возьмет начало у ТРЦ «МЕГА Дыбенко» и дойдет до недавно открытого гипермаркета «Лента». Других перспектив развития в этом направлении пока нет, хотя застройка Кудрово идет очень активно.
В-третьих, в офисе можно обсудить способы оплаты недвижимости. Оформить рассрочку можно только до конца строительства дома и данная операция предполагает увеличение базовых цен на квартиры на 25%. Согласно одному из графиков оплат, первый платеж вносится в размере 50% от стоимости жилья, а остаток выплачивается единовременно через год. При этом на вторую часть суммы действует скидка 10%. Второй вариант развития событий: размер первоначального взноса колеблется от 30 до 50%, а дата полного расчета растягивается до двух лет без сохранения скидок. Но девелопер готов обсуждать и индивидуальный график, правда, временные рамки погашения всей суммы остаются неизменными. При этом минимальная ставка по ипотеке составляет 10,0% годовых. Если оформлять кредит на те же два года, то финансово это более выгодный шаг.
Впечатление о посещении офиса, в целом, осталось неудовлетворительное. Резюмировать можно следующее: информацию о комплексе лучше почитать в Интернете и подготовить список вопросов перед консультацией, потому что складного рассказа с описанием я не услышала. Диалог ведется в формате «вопрос клиента-ответ менеджера».
Конкуренты
Кудрово – это сплошные новостройки. Но рассмотрим мы только те, что находятся на стадии строительства. ЖК «Европейский парк» в данном обзоре опустим, так как ценовые характеристики, девелопер, технология строительства идентичны с ЖК «Геометрия», да и социальная инфраструктура у них общая. Выберем для сравнения следующие проекты: ЖК «Весна-3» от «ЦДС», ЖК «Гольфстрим» от «Арсенал-Недвижимость» и ЖК «КудроВО» от «Патриот НЕВА».
Таблица 2.
|
Название |
Застройщик |
Срок сдачи |
Площадь, кв.м. |
Стоимость, млн. руб. |
Класс новостройки |
|
КудроВО |
Патриот НЕВА (ГК «ИНТЕКО») |
1 очередь - III квартал 2018 г. 2 очередь – IV квартал 2019 г. |
35,2 |
2,7 |
Эконом |
|
Весна-3 |
ЦДС |
1 очередь - III квартал 2018 г. 2 очередь – IV квартал 2018 г. |
35,6 |
2,8 |
Эконом |
|
Гольфстрим |
Арсенал-Недвижимость |
I квартал 2019 г. |
37,9 |
3,3 |
Комфорт |
|
Геометрия |
Инвестторг |
1 очередь, 1 этап – III квартал 2019 г. 1 очередь, 2 этап – III квартал 2020 г. 2 очередь – II квартал 2021 г. |
35,5 |
2,4 |
Комфорт |
Непосредственным соседом ЖК «Геометрия» по линии КАДа является ЖК «Весна-3». Это два кирпично-монолитных корпуса из 14 и 22 этажей. Первый уровень займут коммерческие помещения. В рамках проекта вводится порядка 2000 квартир с небольшой квадратурой и подземным паркингом на 230 мест. Кстати, сейчас девелопер объявил акцию – «отделка в подарок». На территории комплекса проведут озеленение, обустроят детские площадки, места отдыха и автостоянки. Стоимость недвижимости здесь немного выше, чем на объекте «Инвестторга» и, скорее всего, это обусловлено близким сроком сдачи объекта.
Сопоставим по ценам с нашим объектом и ЖК «КудроВО». Два монолитных дома с вентилируемым фасадом и облицовкой керамогранитом высотой в 15 этажей. Площадь квартир в этом комплексе тоже небольшая, от 27,0 до 72,0 кв. м. Коммерция здесь займет свое традиционное место на 1-2 уровнях. Двор будет облагорожен игровыми и спортивными площадками, зонами отдыха. По умолчанию, в стоимость входит предчистовая отделка, однако за дополнительную плату у застройщика можно заказать и вариант «под ключ». Социальная инфраструктура и паркинг проектом не предусмотрены.
Представителем класса комфорт в конкурентной таблице является ЖК «Гольфстрим». В его состав войдут 4 кирпично-монолитных дома из 18 этажей. Квартиры здесь просторнее, количество студий небольшое, но однушки составляют половину жилого фонда. Все помещения сдаются с чистовой отделкой. Как и в ЖК «Геометрия» здания расположены на стилобате. Кроме паркинга и кладовых там разместят торговую галерею. Заезд в паркинг и открытые автостоянки находятся вне зоны благоустроенного внутреннего двора. Есть в этом комплексе и вовсе уникальное предложение. Девелопер обещает обустроить спортивные залы с саунами в трех домах, доступные для посещения только жителям этой новостройки. А вот школ и детских садов не будет.
Резюме
.JPG)
Все характеристики ЖК «Геометрия», включая качество строительства, планировки, стоимость, инфраструктура, благоустройство, вполне соответствуют своему местоположению и окружению. На старте продаж установлены низкие цены за квадратный метр. Вероятнее всего, со временем они поднимутся как минимум до уровня цен в ЖК «КудроВО» и ЖК «Весна-3». Поэтому сейчас это выгодное предложение. Другой вопрос, насколько интересно приобретение недвижимости в Кудрово, ведь комплексы повсеместно строятся без школ и детских садов, а основной выезд из микрорайона стагнирует уже сейчас.
