На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 

 

Свято-Троицкая Сергиева Лавра – одна из величайших святынь русской православной церкви. А значит и город Сергиев Посад в Московской области, где она расположена, причастен к этой святости. И если кто-то захочет поселиться рядом с крупнейшим православным центром России, ему следует присмотреться к жилому комплексу «Троицкая Слобода», расположенному всего в километре от крепостной стены Старого города. То есть, купив квартиру в этом комплексе, вы сможете прямо из своего окна любоваться сиянием золотых куполов Лавры и слушать малиновый звон церковных колоколов. Или наслаждаться тишиной и покоем среднерусской равнины, находясь при этом в черте современного города.

 

 

 

Путь в ЖК из Москвы на машине не назвать близким – примерно час езды по Ярославскому шоссе от 94 километра МКАД. На общественном транспорте и того дольше. 

 

Электричка от Ярославского вокзала до Сергиева Посада идет 1 час 20 минут, а там еще придется проехать несколько остановок на автобусе. Есть также экспресс, идет быстрее, всего час, но стоит дороже.

 

Если вы уже добрались до Сергиева Посада, найдите на автовокзале перрон №13 и садитесь на фирменный автобус, который бесплатно отвезет вас к самой Слободе. Правда, ходит он не часто, примерно раз в 40-50 минут. 

 

Буквально на днях, с 1 октября, изменил маршрут городской автобус №10 и теперь он тоже делает остановку у жилого комплекса. Есть еще автобусы №№ 20, 42, 45, 46, 49, 47, 57, 63, на которых можно доехать до остановки «Белый Пруд», а далее минут 20 пешком. Впрочем, можно и просто пешком: от станции до новостройки дорога займет около 40 минут.

 

 

На земельном участке общей площадью 50 гектар строится малоэтажный жилой комплекс из 52 домов, рассчитанных на 1500 квартир. Точный адрес новостройки Московская область, город Сергиев Посад, в районе поселка Гражданский. Строительство началось в 2013 году, к настоящему времени уже построены и сданы в эксплуатацию 23 дома первой, второй и третьей очередей. 

 

Все дома трехэтажные без каких-либо доступных жильцам помещений в цокольных этажах. Технология строительства самая экологически правильная: никакого монолита, все здания возводятся из красного кирпича. Бетон применяется только для изготовления перекрытий. Высота потолков в жилых помещениях 2,8 метра, толщина стен 60 сантиметров. Класс энергоэффективности «C», сейсмостойкость 6. Класс новостройки застройщик обозначает как «стандартный». 

 

Трехэтажные дома строятся в плане как прямоугольные, так и более сложные угловые. В одном доме может быть от 1 до 4 подъездов, соответственно, от 6 до 15 квартир, по 2-5 квартир на этаже. Все квартиры имеют лоджию или балкон.

 

Парковка автомобилей – стихийная, открытого типа, но проблем с местами быть не должно, их запланировано ровно столько, сколько квартир в комплексе. По завершении строительства на территории ЖК будет открыт крупный торговый центр, разбит парк, построены детский сад, светская и церковно-приходская школа, православный храм. 

 

Квартиры сдаются без отделки и без возведения внутренних перегородок. Они лишь обозначены трассировкой в один кирпич. А вот санузлы будут в высокой степени готовности: строятся стены, выполняется гидроизоляция и стяжка пола. 

 

Застройщик гарантирует установку двухкамерных стеклопакетов российского или импортного производства, входной двери в квартиру, которую впоследствии необходимо будет заменить. В его обязательства входит также монтаж системы отопления, подводка силовой электрической сети до ввода в квартиру с установкой временного внутриквартирного щита, выполнение стояков холодного водоснабжения и системы канализации. На кухне будет установлен двухконтурный газовый котел немецкого производства. 

 

Отделку можно заказать у застройщика. Раньше он предлагал услуги по чистовой отделке, но сейчас выполняет только предчистовую. Чистовую отделку можно заказать у строительных фирм в Сергиевом Посаде. Как будет выглядеть квартира с отделкой «под ключ», можно понять, посетив специально подготовленную для просмотра квартиру.

 

 

Отопление и горячее водоснабжение квартир обеспечивается двухконтурными газовыми котлами, что позволяет владельцам экономно и по своему усмотрению расходовать эти коммунальные ресурсы.

 

Территория ЖК открытая, доступ в подъезды контролируется с помощью домофонов. Новоселов порадует ширина лестничных проемов, достаточная для подъема на этажи крупногабаритной мебели.

 

 

Строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0070307:143 ведет АО «Специализированный застройщик «Берендей», созданное в 2009 году специально для реализации данного проекта. Земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности. За последние три года АО «Берендей» участия в строительстве многоквартирных домов на других объектах не принимал. Учредитель компании-застройщика ООО «СЕЙФ-ИНВЕСТ». Разрешение на строительство комплекса было выдано в мае 2013 года со сроком действия до января 2018 года. Предполагалось что до этого времени строительство будет полностью завершено. Однако в силу ряда причин этого не произошло, работы на объекте были приостановлены и разрешение на строительство трижды продлевалось, окончательный срок отодвинулся в будущее на шесть лет – до июля 2024 года. Одной из причин такого поворота событий, говорит представитель застройщика, стали изменения в федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Если раньше деньги дольщиков после регистрации договора долевого участия в госорганах поступали в распоряжение застройщика, то с июля 2019 года они поступают в распоряжение банка, находясь на так называемых счетах эскроу. Забрать эти деньги застройщик сможет только после передачи квартир покупателям. А до этого деньги на строительство можно брать либо из собственных резервов, либо в банке в качестве кредита под определенные проценты. С одной стороны, дольщики защищены от возможного обмана со стороны застройщика, но с другой стороны, неизбежно возрастает стоимость квартиры. Для небольшой строительной компании, какой является АО «Берендей», переход на новые условия расчетов с покупателями обернулся финансовыми проблемами. Однако не исключено, что это не единственная причина приостановки строительства. Случаи нарушения сроков сдачи корпусов в эксплуатацию возникали у застройщика и раньше. Так в 2014 году один из дольщиков обращался в суд в связи с более чем годовой задержкой передачи ему купленной квартиры. 

   

https://kad.arbitr.ru

   

Возможно, на задержку строительства повлияли судебные тяжбы застройщика с управлением Министерства культуры Российской Федерации по Центральному федеральному округу. Это министерство посчитало законодательным нарушением строительство жилых домов в охранной зоне памятника архитектуры Свято-Троицкой Сергиевой Лавры.

 

https://sudrf.kodeks.ru

     

О том, что застройщик вносил коррективы в свои планы уже в ходе строительства, говорит и тот факт, что разрешении на строительство выдано для 63 домов, но в проектной декларации, рекламных материалах и на официальном сайте новостройки обозначается строительство лишь 52 домов, точнее 51 дома и торгово-офисного комплекса.

 

Сейчас в ЖК можно купить только квартиры в готовых и сданных в эксплуатацию жилых домах первой, второй и третьей очереди, хотя потенциальные покупатели ждут возобновления работ на объекте. И в офисе продаж даже составлен список людей, которых нужно немедленно оповестить в случае начала продаж квартир в строящихся домах. И сам офис продаж продолжает полноценно функционировать, принимая посетителей по адресу Сергиев Посад, ул. Андрея Рублева, дом 1.

 

 

На официальном сайте ЖК «Троицкая слобода» https://www.sloboda3.ru/ есть много интересных для покупателя вещей. На вкладке поиска квартир можно «зайти» в каждый дом, «подняться» на каждый этаж и найти информацию по любой квартире. Есть сведения об условиях покупки, в том числе в ипотеку, акциях и скидках. Посетитель сайта также может узнать подробности о расположении объекта, застройщике, инфраструктуре.

 

Единственное, чего вы здесь не узнаете – это стоимость квартиры. Для этого нужно либо позвонить по телефону, либо заполнить форму на сайте. Выложена, конечно, и документация (ссылку ищите в самом-самом низу главной страницы). Разрешение на строительство, проектная декларация, разрешение на ввод в эксплуатацию – все на месте. 

 

Дополнительную информацию об объекте можно получить на страничке ЖК в социальной сети ВКонтакте https://vk.com/public61859081. 

 

 

Изначально ассортимент квартир был весьма разнообразным – от однокомнатных до четырехкомнатных. На данный момент в продаже остались только двух- и трехкомнатные предложения. 

 

Таблица 1.

 

Тип квартиры	Площадь (кв. м)	Стоимость квартиры (руб.)	Стоимость одного квадратного метра (руб.)	Средняя стоимость одного квадратного метра (руб.)
Однокомнатная	39,78 80,07	3 331 020 4 858 056	83 736 60 672	72 204
Двухкомнатная	57,11 72,78	4 173 404 4 971 173	73 076 68 304	70 690
Трехкомнатная	77,3 107,97	5 171 985 6 450 476	66 908 59 743	63 325
Четырехкомнатная	91,7	6 996 308	76 295	76 295

Средняя цена квадратного метра в ЖК составляет 70 628 рублей.  Как видно из таблицы ниже, квартиры в ЖК «Троицкая Слобода» стоят дороже, чем у большинства конкурентов.

 

Таблица 2.

 

Название ЖК	Локация	Площадь квартиры (кв. м.)	Стоимость квартиры (руб.)	Стоимость одного квадратного метра (руб.)	Срок сдачи
«Эко-парк Вифанские Пруды»	Г. Сергиев Посад	60,0	2 600 000	43 333	Осень 2019
«Новое Святково»	С. Святково	49,0	2 100 000	42 857	Сдан
«Владимирский»	Г. Сергиев Посад	56,0	3 700 000	66 071	Сдан
«Троицкая Слобода»	Г. Сергиев Посад	70,0	4 638 888	66 270	Сдан
«Донской»	Г. Сергиев Посад	53,8	3 600 000	66 914	Сдан

 

Нельзя сказать, что выбор планировочных решений станет проблемой для покупателей, потому что их, планировочных решений, не так уж много – от двух до четырех на каждый тип квартир. Разница заключается в площади, конфигурации, количестве окон, типа санузла. Например, разница «однушек» по площади может достигать почти 40 кв. м! 

 

Архитекторы комплекса не поскупились на простор в квартирах. Даже в небольшой однокомнатной размер кухни достигает 10 квадратов, размер гостиной – более 19 кв. м. А уж что говорить о действительно крупных однокомнатных квартирах, где один только коридор достигает 14 кв. м.! Санузел почему-то совмещенный, кухня – 18 кв. м, а гостиная 37 квадратных метров. Поистине, большая квартира для больших людей.

 

В двухкомнатных квартирах тоже достаточно простора. Санузел раздельный, в некоторых предложениях есть варианты комнат с двумя окнами. Кухни просторные, спальни – от 14 до 20 кв. м, балконы от 3 до 4 кв. м, прихожие до 17 квадратов – все для комфорта и благоденствия обитателей квартиры. 

 

Преференции трехкомнатных квартир – два балкона, кладовая, просторная прихожая и большие комнаты. Кухни от 8 до 10 кв. м, а в некоторых планировках в дополнение к кухне запроектирована еще и столовая. Есть где жить, развиваться, воспитывать детей.

 

В четырехкомнатных квартирах тот же «джентльменский набор», что и в «трешках». Два балкона, кладовая, раздельный санузел, вместительные кухни и огромные коридоры. Комнаты хоть и не очень большие, но их реально четыре.

 

Впрочем, реальность или нереальность планировки целиком зависит от собственников, которые вполне могут внести изменение в конструкцию квартиры, не касаясь только «мокрой зоны санузла. Эти стены, как и все несущие, переносить нельзя.

 

 

Продажа ведется по договорам купли-продажи, поскольку застройщик оформил в собственность все непроданные квартиры в сданных домах. Процедура покупки традиционная: составление договора, регистрация его, оплата. Краткосрочное бронирование на три дня при оплате 100% стоимости, бронирование при оплате с помощью ипотечного кредита – до одобрения ипотеки, и в том и в другом случае услуга бесплатная. 

 

А вот бронирование на месяц и более стоит 100 тысяч рублей, но эти деньги войдут в стоимость квартиры при окончательном расчете. Взять ипотеку можно с помощью менеджеров компании в одном из банков-партнеров. Например, Сбербанк может предоставить кредит под 11,1% годовых сроком на 30 лет при первоначальном взносе 20%. А если квартиру покупает семья с детьми, ставка по ипотеке может быть снижена до 6 %.

 

Работает гибкая система рассрочек. Для получения полугодовой рассрочки нужно внести 10% стоимости жилья, для получения рассрочки на 5 лет – 50% стоимости. Рассрочка беспроцентная, более того, при досрочном погашении стоимость жилья уменьшается. Если при полугодовой рассрочке вся сумма выплачивается в течение первого месяца, то сохраняется скидка 10%. Если такая рассрочка закрывается через три месяца – скидка снижается до 5%, если более трех месяцев – остается базовая цена. При пятилетней рассрочке каждый год досрочного погашения дает скидку на 2%. Если, например, пятилетняя рассрочка будет погашена за один год, то скидка составит 8%. Возможность досрочного погашения рассрочки обязательно оговаривается заранее при подписании договора.  

 

 

Собственной инфраструктуры жилой комплекс почти не имеет. Построено здание торгового центра, но оно пока пустует, в нем расположились магазин «Пятерочка» и еще несколько торговых точек. Также на территории работает частный детский сад.

 

Все остальное – в городе. В школу и поликлинику люди добираются на машине или общественном транспорте. В перспективе, когда ЖК будет полностью заселен, здесь появятся крупный торговый центр, стадион и даже городской парк. Но пока ничего этого нет, и в официальных документах – разрешении на строительство и проектной декларации, эти объекты не упоминаются.

 

Есть красивый вид на соседние частные дома, просторное поле, где проводятся городские массовые мероприятия, где-то рядом протекает речушка с древним названием Кончура и есть возможность любоваться древнерусской культовой архитектурой Троице-Сергиевой Лавры. 

 

 

Место, действительно, очень красивое. Тем, кто ищет уединения и покоя, подойдет идеально. С другой стороны, какой-либо оторванности от цивилизации все равно не произойдет, город-то рядом. Да, пока нет достаточного количество торговых точек и предприятий сферы услуг. Но, опять-таки, это можно найти в Сергиевом Посаде. Тех, кто купит здесь жилье, точно не постигнет участь обманутых дольщиков – дома построены и сданы в эксплуатацию. Судить о качестве строительства можно по отзывам в интернете, среди которых встречаются весьма противоречивые суждения. Кто-то отмечает недостатки вроде протекающей крыши.

 

А кто-то радуется комфортной температуре в домах и удобству пользования газом для подогрева горячей воды. Нравится людям и сравнительно недорогие коммунальные платежи – 26 рублей за квадратный метр. 

 

Самый главный вопрос – будет ли продолжено строительство комплекса. Ответ на него интересует и потенциальных покупателей, которым уже приглянулся этот ЖК, и тех, кто в нем живет, так как окончание строительства принесет им желанную инфраструктуру. Судя по тому, что на объекте работает офис продаж, на сайте выложена вся документация на строительство домов четвертой и пятой очереди, руководство компании надеется на продолжение работ. Будем на это надеяться и мы.