ЖК «Призма»: все чудесатее

18 ноября 2019

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все Новостройки" и не несут в себе рекламного или антирекламного характера.

ЖК «Квартал 38А» – большой жилой комплекс, возводимый компаний «Флэт и Ко» совместно с застройщиком ООО «Ремстройтрест» хотя наша история не о нем, а о здании, входящем в состав вышеупомянутого комплекса, но выделенного отдельным проектом, и в таком виде выведенном на рынок недвижимости Москвы. ЖК бизнес-класса «Призма» состоит из одного корпуса весьма своеобразной формы и это обстоятельство, а также более высокие цены на квартиры, и позволило «Флэт и Ко» сделать сайт и представлять «Призму» самостоятельным пулом.

Собственно достаточно посмотреть на план арендуемого участка с кадастровым номером 77:06:0003013:0017896, площадью 8 400 квадратных метров, и становится понятно, что на этакой загогулине только какую-нибудь призму и можно построить.

Находится комплекс в ЮЗАО, район Обручевский, на улице Обручева, 9А. Ближайшим соседом является Ленинский проспект. Указатель объявляет расстояние в 300 метров.

Во всемирной сети

Официальный сайт ЖК «Призма» (https://призма.москва) современный, с претензией на экстравагантность, но, к сожалению, выложено мало документов. Нет, например, договора долевого участия, нет моего нежно любимого положительного заключения экспертизы. Ищите документы на сайте https://www.rstmos.ru/документация. Все остальное представлено хорошо, равно как и выбор квартир и подача планировок. Хотя демонстрационный ролик хотелось бы видеть более конкретным и насыщенным информацией.

Отзывы как-то все больше не очень положительные, а положительные больше напоминают работу маркетологов. Многим не нравится не только сама архитектура дома, но и планировки квартир. Также не устраивает близкое расположение к шумной улице Обручева, да еще местная дорога пролегает чуть ли не под окнами «Призмы». На фотографии именно она, а улица Обручева правее. Кстати, слева, далее по дороге, виднеется двухэтажное здание – это продуктовый магазин «Магнолия» и парикмахерская.

Кто строит

Генеральный подрядчик и инвестор ООО «Флэт и Ко» (www.flatco.ru) – девелопер полного цикла далеко не новичок на рынке строительства и недвижимости. Уже 22 года компания успешно строит и продает жилые комплексы преимущественно бизнес-класса в Москве. На 2019 год предлагают недвижимость на Юго-Западе Москвы жилые комплексы «Квартал 38А» и «Новоясневский», на Северо-Востоке «На Коминтерна», на юго-востоке «На Душинской», в Северном округе МФК «Флотилия» и пр. Из реализованных отмечу жилые комплексы «Кутузовский», «Ностальгия», «Каменный цветок» и пр. Зарегистрирована компания в Московской области, в Подольске, на Ремонтном проезде, в доме 6 (здание заводоуправления) Г, этаж 2, комната 7. Генеральный директор Д. Е. Майстренко. Центральный офис располагается в Москве, на Каширском шоссе, в доме 3, корпус 2, строение 9, этаж 7. Это бизнес-центр «Сириус парк».

Проектная документация разработана АПМ ООО «Флэт и Ко».

Заказчик ООО «Ремстройтрест» https://www.rstmos.ru/ появился на свет в 2016 году, зарегистрирован в Москве, на улице Новаторов, в доме 44. Компания ранее принимала участие в возведении нескольких объектов.

Разрешение на строительство № 77-171000-014200-2017 выдано 22.03.2017 сроком до 21.07.2020.

Начало работ приходится на 1 квартал 2017 года. Сдача ЖК PRIZMA намечена на третий квартал 2020 года. Согласно проектной декларации ключи счастливые обладатели квартир должны получить не позднее 30.06.2021.

Как доехать

На автомобиле по улице Обручева или по Ленинскому проспекту с поворотом на Обручева. Невозможно не напомнить несчастным автомобилистам, что обе трассы довольно загружены транспортом.

Сфотографировано в будний день, днем. Основной поток, конечно, в сторону Ленинского проспекта.

На метро до станции «Проспект Вернадского», выход №4. Автобусы 224, 246, 363 до остановки «Ул. Эльдара Рязанова». Это, по-моему, пять остановок. Также можно ехать от станции метро «Университет» на 66 автобусе или от станции метро «Юго-Западная» на троллейбусе М4 или автобусе Н11.

Это остановка у станции метро «Проспект Вернадского». Ориентир гостиница «Комета» (она справа).

Не могла не сфотографировать у метро новенький – введен в эксплуатацию 29 августа 2019 года – бизнес-центр «Академик». Здание построено в виде линзы, на котором возникает портрет академика Вернадского. А внизу видите, красная оправа? Этот арт-объект символизирует очки великого профессора.

Если уж мы разбираем транспортную доступность до жилого комплекса «Призма», то сразу скажу, что пешком от метро «Проспект Вернадского» идти далеко, более двух километров. От станции метро «Калужская» два километра, но идти гораздо приятнее и удобнее – топайте себе по улице Обручева до пересечения с Профсоюзной улицей. А вот от строящейся станции «Улица Новаторов», которая будет располагаться вдоль улицы Новаторов у ее примыкания к Ленинскому проспекту, немного меньше – полтора километра. Яндекс нарисовал несколько кривеньких маршрутов, но, думаю, что местные жители со временем их еще сократят и найдут свои козьи тропки. Новая станция должна быть запущена в 2022 году и является станцией Большой кольцевой линией с пересадкой на Коммунарскую линию.

Ну, ладно, я вас порадовала будущим пешим маршрутом до метро, а сейчас, все-таки, садимся на автобус и едем на наш объект. Вот нужная нам остановка «Ул. Эльдара Рязанова» и за автобусом – фоном «Призма».

Переходим на другую сторону улицы Обручева по надземному переходу. ЖК «Призма» слева в углу.

Но, прежде чем мы с вами пойдем изучать «Призму», давайте посмотрим налево, в сторону Ленинского проспекта. И что мы видим? А видим мы торгово-развлекательный центр «РИО», до которого идти буквально триста метров. А вы знаете, что когда-то здесь (на месте скверика), планировали построить станцию метро под названием «Лобачевская»? Так вот «РИО» – это куча всяких разных магазинов, ресторанов, кафе, салонов красоты, фитнес-клуб, компьютерный магазин, кинотеатр «Синема Стар», детские игровые площадки и залы, отделения банков, турагентство и пр.

Вот так «Призма» видна лучше, а заодно мы с вами обнаружили офис продаж. Но это не наш офис – здесь компания «Ремстройтрест» продает свою долю квартир в ЖК «Квартал 38А».

А здесь наш комплекс, сфотографированный с другой стороны надземного перехода.

Сейчас покажу вам и фотографии, сделанные с высоты перехода. Правда, снимала через стекло, а оно немытое.

Офис продаж

Офис продаж находится непосредственно перед стройкой и представляет собой домик типа будка обыкновенная, в котором никого не было. Никакой записочки, куда делся, и когда появится менеджер, тоже не было.

Побродив вокруг, померзнув и промокнув, я позвонила по телефону, указанному на табличке. Ответила барышня, прониклась моей проблемой, и стала выяснять, где менеджер и когда будет. Порадовав меня, что придется еще подождать минут пятнадцать, она отключилась и осталась в своем сухом, теплом офисе, а я осталась мокнуть под дождем. Там даже укрыться негде. В общей сложности прождала я почти полчаса. Наконец, менеджер пришла и принялась меня учить, что надо было приходить по записи! Все офисы якобы так работают, надо предварительно звонить и предупреждать. На мой резонный ответ, что ни на самом офисе, ни на сайте нет такого, что можно посещать офис только по расписанию, мне возмущенно заявили, что это и так все знают и именно так работают. «Простите, – возразила я, – но в соседнем с вами офисе, куда я также зашла, менеджер на месте». Ну, не стану приводить наш диалог, но вы, друзья, учтите, что лучше позвонить, а то будете мыкаться под дверью, как я. И к сожалению, в офисе, где продают квартиры бизнес-класса, даже чая не предлагают, не говоря уж о кофе. Макета нет. Посещение офиса оставило неприятный осадок.

Что строят

Жилой комплекс бизнес-класса PRIZMA, состоящий из одного здания башенного типа сложной в плане формы строится по индивидуальному архитектурному проекту. Согласно проектной декларации, в доме 29 этажей, из них 23 наземных, 3 подземных, подвальный этаж и два технических верхних этажа. Высота дома 85 метров. Уровень ответственности повышенный и не из-за высотности здания, а совсем наоборот, из-за заглубления подземной части ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Технология строительства: монолитный железобетонный каркас, монолитные железобетонные перекрытия, стены из блоков. Вентилируемый фасад облицуют объемной керамикой и гранитом. Крыльца, ступени и пандусы отделают гранитом с противоскользящей поверхностью. Ограждения стилобата – нержавеющая сталь. Класс энергоэффективности В.

Благоустройство территории включает в себя прогулочные дорожки, детскую и спортивную площадки, место для отдыха взрослых, асфальтовые проезды, тротуары, малые архитектурные формы. Плоскостных стоянок будет две и предназначены они для техники инвалидов. Высадят деревья и кустарники, высеют газоны. Территория вокруг дома не огорожена. В соседях несколько домов класса эконом под реновацию.

Территория вокруг комплекса будет находиться под круглосуточным видеонаблюдением. Служба безопасности располагается на рецепции первого этажа. Система контроля доступа в подъезд по прокси-картам. В подъезде колясочных нет, комнатки для помывки лап собакам тоже нет, а велосипеды предлагается хранить в подземной парковке. Холл первого этажа занимает 200 квадратных метров, потолки 7 метров. Здесь, помимо зоны ресепшн, выделят комфортабельную зону для встреч, а также помещение диспетчерской. Входы в здание оборудуют воздушно-тепловыми завесами с электроподогревом.

ЖК «Призма» порадует своих жильцов передовыми инженерными системами, в том числе централизованной приточно-вытяжной вентиляцией с фильтрацией воздуха в каждой квартире. Центрального кондиционирования нет, внешний блок кондиционера предполагается устанавливать на выделенных для этого местах на балконах и лоджиях квартир.

Мусоропровода и мусорокамер нет, как и помещений на этажах для складирования мусора.

Квартир будет всего 165 и на них приходится 300 машино-мест площадью от 9,9 до 33,94 кв. м. Подземный отапливаемый паркинг занимает четыре уровня, въезд и выезд в него осуществляется по двум прямолинейным рампам. Один из трех лифтов марки Otis будет спускаться в паркинг. Кладовок не предусмотрено.

Нежилых помещений запроектировано 10. На первом этаже расположится универсам с зоной зоотоваров. Какие еще опции предложат коммерсанты на цокольном и первом этажах пока не оглашается.

Планировки и стоимость квартир в середине ноября 2019 года

Покупателям предложен выбор между двух-, трех и четырехкомнатными вариантами, площадью от 60,52 до 164,23 кв. м, стоимостью от 15 727 030 до 46 160 600 рублей. Учитывая необычную геометрическую в плане форму дома, готовьтесь, друзья, к таким же необычным планировкам.

О, еще воскликнет, натренированный изучением планировок других ЖК, читатель, а в «Призме», оказывается, нет однушек! На самом деле есть евродвушки (что на мой взгляд та же однушка), и даже на самом верхнем 23 этаже, где тот же умудренный читатель уже предвкушает пентхаусы. Давайте тогда сразу начнем с этого этажа, где квартир наибольшее количество, по сравнению с этажами ниже, а именно 12.

Двухкомнатные квартиры площадью от 60,52 до 94,3 кв. м, стоимостью от 15 727 030 до 46 160 600 рублей, стоимость квадратного метра от 225 572 до 521 941 рублей. Обратите внимание, что диапазон цен двухкомнатных предложений начинается от наименьшей суммы до наибольшей, и обе эти суммы вы встретите именно на 23 этаже, с которого мы с вами, друзья никак не спустимся. Любуемся пока на планировки 23 этажа. Почему я обращаю ваше внимание именно на верхний этаж? Потому что только здесь есть такое экстремальное развлечение, как постоять (или полежать, уж как у кого получится, а я исключительно на четвереньках), в стеклянном аквариуме а-ля балкон на высоте под 80 метров. Под вами будет только бетонная плита, а вокруг ограждение из каленого стекла. Тем, кто экстремальщиком себя не считает, предлагается отдыхать на лоджиях с панорамным остеклением.

Менеджер сказала, что высота потолков в квартирах на 23 этаже 9,2 метра! Если это действительно так, тут можно и трехъярусную квартиру сделать. Мне трудно понять для чего, в, относительно такой высоты, небольших площадях, так подняли потолок. Квартиры предлагаются без отделки, только с трассировкой и нужно же выделить хотя бы спальню и обязательно санузел. Если не делать антресоли, то вы будете чувствовать себя как в колодце, причем наполовину в стеклянном – это же высота трехэтажного дома.

Цена, на мой взгляд, уж очень крутая, скорее соответствует не площади, а объему квартиры. Видите, на планировках полосатеньким заштрихованы длинные, незастекленные балконы? Они попадаются на всех жилых этажах. Кстати, на такой изыск коммуналка рассчитывается с коэффициентом 0,3, а на застекленные с коэффициентов 0,5.

Насмотревшись на необыкновенные квартиры с угловыми и прозрачными балконами, спускаемся пониже. Со второго по седьмой этажи на лестничных клетках располагаются по 8 квартир, далее до 22 этажа включительно по 7. Смотрим другие планировки двушек, благо их всего два типа и для разнообразия предложен еще один евровариант, который напоминает подобный на 23 этаже.

Все двушки неправильной формы, попадаются гардеробные и по два санузла. Во всех есть лоджия и балкон.

Трехкомнатные квартиры площадью от 92,75 до 132,7 кв. м, стоимостью от 22 300 000 до 35 726 800 рублей. Стоимость квадратного метра от 230 301 до 276 309 рублей. Эти квартиры именно трехкомнатные, без евровариантов, площади большие и появляется трешка с тремя полноценными совмещенными санузлами и даже с прямоугольной кухней.

Четырехкомнатные квартиры площадью от 119,28 до 164,23 кв. м, стоимостью от 31 172 080 до 42 383 960 рублей. Цена квадратного метра от 225 269 до 276 264 рублей. Два евроварианта и полноценная четырехкомнатная, та, что 164 метра. Вы, друзья, сразу найдете четвертую комнату? Ну, в этих планировках хотя бы практически все стены прямые и комнаты обычной прямоугольной формы. Не совсем, конечно, но не будем придираться, неплохие на самом деле квартиры.

Планировки в целом, конечно, на большого любителя. Украшает их балконы и лоджии, да большие по площади санузлы.

Отделка

Голый бетон, межкомнатных перегородок нет, трассировка по полу на высоту одного блока. Межквартирные стены будут либо монолитными, либо из газобетонных блоков. Сами понимаете, друзья, что не всякие квартиры можно будет объединить. Оконный профиль алюминиевый, а на балконных дверях деревянный. Высота потолков в черноте 2,85 метра (по словам менеджера 2,95 метра), что для бизнес-класса маловато. Установят качественную металлическую входную дверь, которую менять (во всяком случае, ее внешнее полотно) нельзя. Разведут отопление по полу, установят радиаторы Kermi и конвекторы малой высоты в зонах витражного остекления. Все счетчики разместят на этаже и показания с них автоматически уйдут в диспетчерскую. Управляющая компания от «Флэт и Ко», примерная стоимость ее услуг оценивается в 80 рублей с квадратного метра жилплощади.

Как купить

Застройщик производит обязательные отчисления в компенсационный фонд. Продажи идут по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. Что означает переуступка прав требования? ДДУ заключены застройщиком ООО «Ремстройтрсет» с ООО «Обручева», генеральным директором которого является Д. Е. Майстренко. Именно с этой организацией в дальнейшем покупатель и будет заключать свой ДДУ.

Покупатель после подписания договора должен открыть аккредитивный счет в банке «Возрождение». При покупке в ипотеку аккредитив открывается в банке-благодетеле.

Бронирования как такового нет. Если вы пользуетесь помощью ипотеки, то с момента подачи вашего заявления в банк/банки квартира снимается с продажи на пять рабочих дней. За регистрацию и оформление ДДУ в бумажном виде застройщик желает получить вознаграждение в размере 40 000 рублей, но этот расход входит в стоимость квартиры.

При полной оплате, неважно ипотечными средствами или собственными, можно рассчитывать на существенную скидку. Ее вы увидите на сайте при выборе «по параметрам».

Существует процентная рассрочка сроком до 12 месяцев. Ее вам предоставят при условии единовременного взноса не менее 50% стоимости недвижимости. Дальнейшие платежи вносятся ежемесячно или ежеквартально и в зависимости от графика ваших платежей цена покупки увеличится от 1 до 4 процентов.

Давайте сравним

В таблице № 1 представлена сравнительная стоимость квартир без отделки в строящихся домах бизнес-класса в Юго-Западном АО.

Таблица 1.

Название ЖК	2 комн.		3 комн.		4 комн.
Название ЖК	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Призма	60,52–94,3	15,7–46,2	92,75–132,7	22,3–35,7	119,28–164,23	31,2–42,4
ONIX Deluxe	50,3–84,8	12,6–23,7	86–125,2	20,2–33,9	163,5–163,8	50,7–54,4
Квартал 38А	81–220	23,7–50,7	114–195	49–51,5	168	продано
Вест Гарден (Западный АО)	49,2–92,1	10,7–23	91,3–136,5	19,5–30,1	114,8	26,7–28,2

В таблице № 2 представлена средняя стоимость квадратного метра в приведенных выше ЖК.

Таблица 2.

Название	2 комн.	3 комн.	4 комн.	Средняя стоимость кв. м
Название	тыс. руб.	тыс. руб.	тыс. руб.	тыс. руб.
Призма	373 756	253 305	250 766	292 609
ONIX Deluxe	270 440	256 593	322 290	283 107
Квартал 38А	247 176	325 485	продано	286 330
Вест Гарден (Западный АО)	238 500	257 243	239 112	244 951

Средняя стоимость метра, как понятно из таблицы, во всех ЖК примерно одинакова. Немного отстает «Вест Гарден», но, во-первых, это и округ другой, а во-вторых, там в работе 6 корпусов и строительство пока на стадии подготовки котлована.

Инфраструктура

Все есть, многие объекты я упомянула по ходу рассказа. Новенький детский сад построен буквально по соседству.

Вообще, Обручевский район считается интеллектуальным, здесь много высших учебных заведений: Академия ФСБ и МГУ, РУДН, МИСИС, Университет нефти и газа им. Губкина, 2-й медицинский институт им. Пирогова и МГИМО. В километре находится одна из лучших городских больниц – ГКБ №31. На другой стороне Обручева найдете большой фитнес-клуб с бассейном.

Экология

И улица Обручева, и Ленинский проспект чистого воздуха не добавляют. В какой-то мере нивелируют вредные выбросы Тропаревский и Воронцовский парки. Они довольно большие и там можно погулять, покататься на лодочке, попрыгать на батуте и прокатиться на велосипеде.

Итог

Мне архитектурный проект и экстерьер понравились. Действительно, что у нас строят все кубиками, да параллелепипедами, пусть будет и призма, да еще с талией. Форма здания напоминает толстенькие такие песочные часы. Планировки, расположение и работа офиса продаж – вопрос спорный. А стоимость? На мой взгляд, слишком дорого и никакой мрамор в отделке холла и панорамное остекление не улучшат странные планировки, длинные незастекленные балконы, с которых замучаешься снег счищать. Да и то ограждение из стекла, что есть, меня лично в дрожь вгоняет. Только это мое мнение, и я его ни в коем случае никому не навязываю. Просто предпочитаю более классическую компоновку комнат и менее шумное месторасположение. Но Москва большая, а страна наша еще больше, уверена, что обязательно найдутся ценители экстравагантности и нетривиальности.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

Контрольная покупка

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

«На высоком берегу реки Купелинки, что неспешно впадает в Пуговичинский пруд, растут не по дням, а по часам сказочные терема жилого комплекса «Первый Донской», - начал бы рассказ о новостройке былинный сказитель.

08 августа 2023

Подробнее

Контрольная покупка

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу

Подмосковье бывает разное – дальнее, ближнее, среднее. А какой категории отнести район, где граница с Москвой проходит буквально через дорогу? Давайте, независимо от географии, отнесем этот район к благополучным и удобным для проживания.

28 августа 2023

Подробнее

ЖК Родные кварталы. Скидки до 10%. Дом у ручья

Спецпредложение

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу