ЖК «Южная Битца»: современная панель на юге Подмосковья

9 декабря 2019

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация - отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала - "Контрольная покупка". Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала "Все новостройки".

В Московской области в 2019 году возводится около 230 новых жилых объектов, из них только 17 по панельной технологии, а из этого количества всего три жилых комплекса комфорт-класса, остальные относятся к эконому (стандарту). Давайте посмотрим, что такого интересного в современном панельном комфорте. Для исследования выбран ЖК «Южная Битца», что вырастает в Ленинском районе Подмосковья, с. п. Булатниковское, поселок Битца. Честно признаюсь, выбрала я его потому, что проложила практически к этому комплексу путь-дорожку МЦД-2 (Нахабино–Подольск), и хотелось мне прокатиться и посмотреть, что за зверь такой Московский Центральный Диаметр. Да еще первые две недели всех катают по нему бесплатно. Дорогая редакция выбор одобрила.

Сайт, который сразу выдает поисковик по запросу ЖК «Южная Битца» https://bitsa.dsk1.ru/ очень скуден в разделе «документы», собственно там только две проектные декларации на первые две очереди. А где же проект ДДУ, где положительное заключение экспертизы, разрешение на строительство и прочие важные и интересные документы? Поэтому отправляйтесь на сайт генподрядчика https://www.dsk1.ru/uznaa-bitca или на сайт девелопера https://fsk.ru/uznaa-bitca. Сайты практически одинаковы, нам первом побольше документов, но увы, по-прежнему нет положительного заключения экспертизы. Надо бы ещё рассказать и показать, чем таким хорошим отличается нынешнее панельное домостроение от монолитного. Как и где делаются панели, как они монтируются, о недостатках и достоинствах.

Отзывы очень разные. Много ругают «Южную Битцу» за расположение между Варшавским и Симферопольским шоссе, а также возможным строительством Юго-Восточной хорды. Тогда комплекс будет между тремя крупными автомагистралями.

Как доехать

На автомобиле от 34 километра МКАД по прямой всего 3 км, но придется проехать в общей сложности около 5 км. Если проскочите без пробок, то доедете минут за 8-10. По Варшавскому шоссе до перекрестка и разворот налево-назад (предвижу здесь в будущем пробку!) у деревни Бутово. Проедете немногим более 600 метров и перед автозаправкой направо. Далее смотрите пешеходный маршрут в абзаце «Общественным транспортом». ЖК «Южное Бутово» с западной стороны будет граничить с Симферопольским шоссе и в дальнейшем заезд в комплекс будет и оттуда.

Общественным транспортом есть несколько вариантов. Например, от станции метро «Анино» или «Бульвар Дмитрия Донского» на автобусах 249, 462, 819, 864 и 864э или на маршрутке 1019к до остановки «Варшавское шоссе, 190». Учтите, что остановка «по требованию». Ехать минут 10. Затем нужно перейти на другую сторону по подземному переходу и идти в сторону заправки.

Я ехала новеньким маршрутом, уж очень мне любопытно было испытать новую ветку МЦД 2 «Нахабино–Подольск». Вышла на станции «Бутово» и на любом из автобусов 108, 249, 737, 94 проехать всего две остановки.

В данном случае никуда переходить не надо, идите в сторону заправки, баннеры вам в помощь. Оставляйте «Роснефть» по левую руку.

На повороте будка охранника, ему надо сказать пароль: «В офис продаж». Если вам неохота топать пешком, то можно позвонить и за вами приедет фирменная машина. А вот по этой желтой дороге нужно пройти метров 700. Не заблудитесь, потому что путеводной звездой впереди уже светят возведенные три корпуса ЖК, да там и блуждать-то негде, дорога одна. По секрету скажу, что застройщик любит своих клиентов и меня обратно до дома отвезли на такси за счет компании. Кстати, вы также можете воспользоваться таким сервисом и заказать такси от дома до офиса продаж на сайте. Обратную поездку вам оформят на ресепшен, но бесплатно покататься на такси можно будет только один раз.

Справа строящийся комплекс, слева приземистое коричневое здание – офис продаж. И тут меня постигло разочарование – к стройке-то не пройти! Огорожено, охрана, не пускают! Так что порадовать ни вас, друзья, ни себя, я фотографиями самого комплекса не могу. Так… поснимала издали.

Хочу обратить ваше внимание на то, что железная дорога пролегает позади комплекса и, если приглядеться, то виден даже проходящий поезд. В проекте, как сказал менеджер, за территорией комплекса будет новая станция МЦД-2 «Нахабино-Подольск». Ее пока нет, как нет и точного понимания, будет ли, так как проект пока на согласовании. Если, действительно, такая станция появится на МЦД-2, то доступность общественным транспортом станет очень хорошей – в пешей доступности у жильцов будет практически наземное метро.

Из проекта внесения изменений в генеральный план сельского поселения Булатниковское Ленинского муниципального района Московской области.

А что точно будет, опять же со слов менеджера, – маршрутные такси от самого комплекса до станции метро.

Офис внутри светлый, просторный, но ни макета, ни шоу-рума нет. Ни чая, ни кофе не предлагают. Беседа с менеджером Евгением оставила приятное впечатление, знающий, обаятельный, деловой. Он подсказал, что если хочется посмотреть и пощупать будущую отделку руками, то стоит отправиться на экскурсию в другой жилой комплекс под названием «Некрасовка». А также вас могут проводить и на стройку, но нужно конкретно определиться с конкретной квартирой.

Участники строительства

Девелопер Группа ФСК. Основатель и президент В. А. Воронин. Главный офис ФСК находится в Москве, на Мясницкой улице, в доме 13, строение 1. Компания основана в 2005 году и деловой журнал Forbes включил ее в двадцатку самых надежных застройщиков страны – седьмое место. Надежность компании базируется на собственных производственных мощностях, генподрядных организациях, техническом заказчике и агентстве недвижимости. В настоящее время 22 проекта находятся в стадии реализации. Из реализованных упомяну премиальный проект дом «Дыхание», M-House, ЖК бизнес-класса «Зодиак» – все в Москве. В Московской области – комплексы «Новое Тушино», «Новогиреевский», малоэтажный жилой квартал «Западное Кунцево», жилой квартал от ДСК-1 «Первый Андреевский» и пр. В 2019 году жилой квартал «Римский» признан лучшим жилым комплексом комфорт-класса Московской области в сфере недвижимости премии Urban Awards.

Генподрядчик ДСК-1 https://www.dsk1.ru/ существует с 1961 года и проживает в настоящее время по адресу Группы ФСК. Генеральный директор Константин Кузнецов. Именно ДСК-1 является застройщиком панельных домов и ему выпала честь начать экспериментальную застройку микрорайона № 10 в Новых Черемушках. Кстати, некоторые дома из этой первой серии живы до сих пор. Почитайте историю компании (с картинками), очень интересно и познавательно https://www.dsk1.ru/about/history.

Друзья, вы ведь уже поняли, что если в описании какого-то жилого комплекса встречается аббревиатура «ДСК-1», то это панельная технология строительства.

Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Исторический район», зарегистрированный в 2018 году, в Москве, на улице Мясницкая, в доме 13, строении 1, в комнате 10 (собственно там же, где головной офис Группы ФСК). Учредителем компании является «Финансово-строительная корпорация застройщиков «Лидер».

Архитектурно-строительное проектирование выполнено ООО «ДСК-1 Проект».

Участок строительства № 50:21:0030210:9746, площадью 37 947 кв. м находится в собственности у застройщика. Ранее здесь было кукурузное поле, которое потом все заросло джунглями борщевика.

Что строят

Жилой комплекс комфорт-класса будет состоять из 12 корпусов высотой от 17 до 25 этажей, наземных и подземных паркингов, детских садов и школ. Внутренние дворы закроют для проезда автомобилей. Строительство разделено на несколько очередей:

корпуса 1, 2 и 3 сдадут в третьем квартале 2020 года;
корпус 4 и подземную двухэтажную автостоянку на 448 м/м во втором квартале 2021 года.

Скриншот сделан с 3d-тур по объекту (август 2019) на сайте ДСК-1:

В жилом комплексе будут четыре детских сада, каждый на 325 мест, и две школы на 1150 и 1550 учеников, одна из них появится на месте нынешнего офиса продаж. Менеджер сказал, что также планируется строительство детской и взрослой поликлиник, но на генплане я их не нашла. Все перечисленные заведения муниципальные. Не забыты и братья наши четвероногие, для дрессировки собак обустроят специальную площадку, ну а погулять в свое и собачье удовольствие отправляйтесь в Подольское лесничество или просто посидите на берегу искусственного пруда (кстати, там раньше и был пруд, только высох).

«Южная Битца» будет разделена Южным бульваром на две части – Северную и Южную. В Южном квартале (окончание строительства во 2 квартале 2022 года), где сейчас идут продажи в четырех корпусах, в итоге вырастут 6 корпусов, 3 садика и одна школа. Северный квартал объединит еще 6 корпусов, одну школу и садик.

Весь проект планируют завершить в 2026 году.

Корпуса панельные, облицованы кирпичом, причем состоят из секций разных серий. Сделано это, как мне пояснил менеджер, для большего разнообразия планировочных решений. Например, в серии «П-44Т/25-модернизированная» есть эркеры и полуэркеры. Серия «ДомРик» представлена гладкими фасадами, лоджии находятся в одной плоскости с фасадом. В серии «ДомНад» в двух- и трехкомнатных квартирах по два санузла.

Корзины для наружного блока кондиционеров выполнят в цвет фасадов. В первой очереди в трех корпусах будет мусоропровод. Доступ в подъезды безбарьерный, первые этажи нежилые. В вестибюлях выделено место для консьержа, санузла и колясочной. Лифты марки Otis по два в подъезде. Установят домофон. Придомовая территория будет оснащена системой охранного телевидения. Кладовых помещений нет. Класс энергоэффективности С+.

Первая очередь строительства – шестисекционные корпуса 1, 2 и 3, высота от 17 до 25 этажей, плюс 1 подземный, обустройство детских и спортивных площадок с установкой игрового оборудования, три площадки мусоросборника. Озеленение газонами и высадкой кустарника. Разрешение на строительство № RU50-21-12389-2018 выдано 11.12.2018 сроком до 11.04.2021.

Корпус 1. Наземных парковочных мест 194. Квартир всего 504.

Однокомнатных – 174;
Двухкомнатных – 220;
Трехкомнатных – 110;
Нежилых помещений – 14.

Корпус 2. Квартир всего 504:

Однокомнатных – 174;
Двухкомнатных – 220;
Трехкомнатных – 110;
Нежилых помещений – 14.

Корпус 3. Квартир всего 504:

Однокомнатных – 174;
Двухкомнатных – 220;
Трехкомнатных – 110;
Нежилых помещений – 14.

Вы сами видите, друзья, что эти три корпуса идентичны друг другу.

Вторая очередь строительства – корпус 4 высотой от 20 до 25 этажей, плюс 1 подземный, секций 13, всего квартир 1 451. Подземно-надземный двухуровневый паркинг на 467 машино-мест. На первом этаже расположатся супермаркет, магазины, кафе и прочие коммерческие помещения.

Однокомнатных – 661 (в том числе студий);
Двухкомнатных – 510;
Трехкомнатных – 233;
Четырехкомнатных – 42;
Более чем четырехкомнатных – 5;
Нежилых помещений – 20.

На территории запланировано 86 машино-мест, обустройство детских и спортивных площадок с установкой игрового оборудования, три площадки мусоросборника. Озеленение газонами и высадкой кустарника.

Разрешение на строительство № RU50-21-13457-2019 выдано 30.04.2019 сроком до 28.02.2022.

Стоимость и планировки квартир в первой декаде декабря 2019 года

Покупателям предлагается выбор между студиями, одно, двух- и трехкомнатными квартирами, площадью от 25,9 до 80,6 кв. м, стоимостью от 3,4 до 8,1 млн рублей. Ожидается выход на рынок четырехкомнатных квартир площадью от 96,8 до 102,4 кв. м, а также пятикомнатных площадью 107,4 кв. м, но пока их стоимость и планировки неизвестны. А также в продаже коммерческие помещения площадью от 67 до 71,2 кв. м, стоимостью от 6,9 до 7,7 млн рублей. Стоимость машино-мест пока неизвестна.

Студии площадью от 25,9 до 27,9 кв. м, стоимостью от 3 449 880 до 3 688 380 рублей. Цена квадратного метра от 130 200 до 133 200 рублей. Все студии предлагаются только в 4 корпусе, все с отделкой White box. Планировка, как вы и сами видите, друзья, одна, различие только в том, что во втором случае от комнаты оттяпали кусочек под лоджию. Но сама планировка студии интересная, потому что выделена отдельным помещением кухонька с собственным окошком и никак не выделена прихожая.

Однокомнатные квартиры площадью от 32,7 до 41,1 кв. м, стоимостью от 4 120 800 до 5 704 225 рублей. Цена квадратного метра от 120 500 до 143 550 рублей. Отделка White box и дизайнерская. Планировки в целом классические, но появляются полуэркеры, и отмечу небольшой совмещенный санузел.

Двухкомнатные площадью от 39,3 до 64,9 кв. м, стоимостью от 4 535 20 до 6 973 830 рублей. Цена квадратного метра от 97 800 до 115 000 рублей. Отделка White box и дизайнерская. По размеру площадей, вы, друзья, уже понимаете, что в этом формате, помимо классических, представлен и евровариант. Евровариант небольшой площади, но интересный, так как имеет полтора санузла и кухню-столовую, где, как и в студии, выделена зона приготовления пищи.

Классические двушки предлагают разнообразие не только в отсутствии или наличии лоджии, но и в наличии эркера и полуэркера, а также выбор углового, линейного или распашного расположения. Санузлов по полтора, в некоторых случаях с возможностью объединения и в большинстве своем маленькие прихожие. Отделка White box и дизайнерская.

Трехкомнатные площадью от 59,5 до 80,6 кв. м, стоимостью от 5 982 725 до 8 064 030 рублей. Цена квадратного метра от 88 250 до 100 550 рублей. Отделка White box и дизайнерская. Здесь также есть евроформаты. Обе планировки интересные и удобные. Небольшой совмещенный санузел и отдельный туалет, гардеробная, лоджия. Квартира, что имеет форму пистолетика, кажется на первый взгляд двусторонней ориентации, но на самом деле стоит присмотреться, и вы увидите окошко в ванной комнате, то есть, при желании вы можете оглядывать окрестности в три стороны.

Трехкомнатные классические в форме пистолетика, имеют разнесенные по разные стороны совмещенный санузел и отдельный туалет. Но в одном варианте в большой комнате есть и лоджия (с окошком сбоку), и узкое окно, да и прихожая большая и квадратная, где вполне можно выделить гардеробную. В другом варианте лоджия выделена в 10-метровой комнате, а самая маленькая комната площадью всего 8,6 кв. м, зато появился коридор. Хотя в этом варианте легко отделяется комната с туалетом, и в таком случае эта зона значительно увеличивается в размере и становится приватной. В распашонке с полуэркерами все было бы хорошо, но посмотрите на площадь раздельного санузла. Что же они такие маленькие-то? Даже при объединении, совмещенный санузел станет всего в четыре квадрата. Да и один туалет на трешку – это слишком уж сурово для проживающих.

Что я хочу сказать в целом о планировках. Маленькие по площади санузлы, да и количество их желательно увеличить. Практически нет гардеробных или кладовых. В принципе, варианты традиционны и довольно удачны, но, на мой взгляд, уже несколько устарели.

Отделка

White box (предчистовая отделка) – выполнены все черновые работы, разведена электропроводка, в санузлах отделка сделана полностью, то есть, выполнена гидроизоляция, уложена керамическая плитка и установлен фаянс. Окна – двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профиле, балконные двери двухкамерные, остекление балконов и лоджий однокамерными стеклопакетами в алюминиевом профиле. Устанавливаются индивидуальные приборы учета электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения.

Чистовая отделка (выполнены все работы, осталось завезти мебель) на выбор в двух цветовых вариантах «Молоко» и «Кофе». Межкомнатные двери Bravo, обои Erismann, ламинат Swiss Krono, керамическая плитка Kerama Marazzi.

Как купить

Продажи идут по договорам долевого участия в строительстве. Забронировать квартиру на одни сутки можно по телефону и совершенно бесплатно. Далее заключается договор бронирования на две недели при оплате ипотечными средствами и на неделю при оплате своими. Стоит договор бронирования 30 000 рублей, и эта сумма в дальнейшем войдет в стоимость квартиры. Если вам отказали в ипотечном кредите три банка, то все деньги вернут несчастному несостоявшемуся клиенту. Оформление в собственность в дальнейшем осуществляет покупатель самостоятельно, стоит это 2000 рублей.

Застройщик производит обязательные отчисления в компенсационный фонд. Расчетный счет застройщика открыт в Сбербанке, платежи производятся через СБР, этот расход обойдется в 2 900 рублей. Можно использовать материнский капитал, субсидии и военную ипотеку. Предоставляется беспроцентная рассрочка на 10 месяцев при единовременном взносе не менее 70%. Скидки при 100% оплате от 2 до 3% при приобретении второй или двух квартир. Еще один процент можно получить через сайт «ДомКлик», условия изучайте здесь https://www.dsk1.ru/uznaa-bitca/promo/72.

Ипотеку выдают следующие финансовые структуры:

Давайте сравним

В таблице № 1 представлена сравнительная стоимость квартир в строящихся домах комфорт-класса в Ленинском районе Московской области.

Таблица 1.

Название ЖК	студия		1 комн.		2 комн.		3 комн.
Название ЖК	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Южная Битца	25,9–27,9	3,4–3,7	32,7–41,1	4,1–5,7	39,3–64,9	4,5–7	59,5–80,6	6–8
Южная Долина	—	—	30–42	2,5–4,1	45,8–60,3	3,8–5,8	71–82	5–6,8
Зеленые аллеи	24–28	2,6–3,4	35,5–40	3,2–4,7	38–72	3,5–6,3	63,5–101,6	5,3–8,1
Эко Видное 2.0	26	продано	31–36	3–3,5	57–66	4,5–6,2	81	6–6,4

В таблице № 2 представлена средняя стоимость квадратного метра в приведенных выше ЖК.

Таблица 2.

Название	студия	1 комн.	2 комн.	3 комн.	Средняя стоимость кв. м
Название	тыс. руб.	тыс. руб.	тыс. руб.	тыс. руб.	тыс. руб.
Южная Битца	131 700	132 000	106 400	94 400	116 125
Южная Долина	—	94 300	91 400	78 200	88 000
Зеленые аллеи	120 800	106 800	90 200	81 500	99 800
Эко Видное 2.0	продано	97 400	87 300	76 500	87 100

Увы, ЖК «Южная Битца» лидер нашего исследования, что, конечно, не радует.

Таблица 3.

Сравнительная таблица стоимости квартир с отделкой и без в панельных домах в Подмосковье.

Название ЖК	студия		1 комн.		2 комн.		3 комн.
Название ЖК	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.	кв. м	млн руб.
Южная Битца	25,9–27,9	3,4–3,7	32,7–41,1	4,1–5,7	39,3–64,9	4,5–7	59,5–80,6	6–8
Белая Дача парк (г/о Котельники)	20–30	2,6–3,9	33,6–44,7	3,6–4,6	37,6–72	4,2–6,2	52,4–93	4,8–7,5
Жулебино Парк (г. Люберцы)	19,8–28,8	3,1–4,2	33,6–45,2	4,3–5,6	61–72	5,7–7,5	64,8–92,8	6,6–11
Измайловский лес (г/о Балашиха)	20–27,4	2,9–4,6	20–45,8	2,8–5,9	46,4–73,1	4,8–7,2	65–93	5,9–8,5

Внешняя инфраструктура

До крупных торговых центров придется ехать. На автомобиле до ТРЦ «Шелковый путь» 3,2 км, до «Каширского двора» 2,6 км, до «Леруа Мерлен» 2,5 км, до ТЦ «Галерея Анталис» 3,7 км, до «Мега Теплый Стан» 11 км. Школы, садики, поликлиники, спортивные комплексы – практически до всего нужно ехать.

Экология

К комплексу «Южная Битца» примыкает Подольское лесничество с юга, недалеко Бутовский лесопарк, с запада московский район Северное Бутово и Ботанический сад «Вилар», то есть мы имеем неплохое природное окружение.

Итог

Масштабный проект с хорошей внутренней инфраструктурой и неплохой транспортной доступностью недалеко от МКАД. Невозможно не отметить известность Группы ФСК и удачную работу со своим новым структурным подразделением. Речь, конечно, о «ДСК-1».

В отзывах встречается слово «муравейник», но территория застройки почти 38 Га и не думаю, что будет так уж плотно все застроено. Школы на приличное количество деток и садики – тоже в плюс комплексу. Конечно, на сегодняшний день довольно печальная обстановка с социальными объектами поблизости. Будем надеяться, что застройщик все свои обещания выполнит и жителям «Южной Битцы» хватит мест в садиках и школах внутри комплекса, да и поликлиники откроются. Думаю, что магазины и службы быта, кафе и какие-то другие приятности на первых этажах корпусов также не задержатся. Пока могу сказать, что все в перспективе и надо ждать. Ждать действительно ли будет новая остановка на МЦК-2 около комплекса, будет ли выезд на Симферопольское шоссе, где пройдет Юго-Восточная хорда. Стоимость квартир с отделкой вполне умеренная, а экология явно лучше московской. Перспективный бюджетный вариант для массового покупателя.

Специально для портала "Все новостройки"

Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов.

Контрольная покупка

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

«На высоком берегу реки Купелинки, что неспешно впадает в Пуговичинский пруд, растут не по дням, а по часам сказочные терема жилого комплекса «Первый Донской», - начал бы рассказ о новостройке былинный сказитель.

08 августа 2023

Подробнее

Контрольная покупка

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу

Подмосковье бывает разное – дальнее, ближнее, среднее. А какой категории отнести район, где граница с Москвой проходит буквально через дорогу? Давайте, независимо от географии, отнесем этот район к благополучным и удобным для проживания.

28 августа 2023

Подробнее

Спецпредложение

ЖК «1-й Донской»: быть первым – это привилегия

ЖК «1-й Шереметьевский»: Все нужное рядом, и Москва через дорогу