Формат апартаментов все еще остается новым для российского рынка: законодатели не знают как к нему подступиться, девелоперы не спешат браться за реализацию, покупатели не уверены в том, стоит ли вкладываться. В то же самое время индексы спроса и предложения за последние несколько лет показывают стабильную динамику – они растут, несмотря на кризис и совершенно не обращая внимания на тот факт, что показатели более «понятных» и привычных форматов жилой и нежилой недвижимости в лучшем случае колеблются в рамках математической погрешности. 

 

Вместе с экспертами рынка поговорим о том, как чувствуют себя апартаменты Северной столицы и каковы перспективы «пограничной» недвижимости на ближайший год и выясним, в чем феномен успеха данного формата.

 

Количество апартаментов стремительно увеличивается. Насколько? По разным данным за последние несколько лет число проектов выросло в 1,5-2 раза. Константин Сергеев, руководитель департамента аналитики E3 Group подтверждает, что на сегодняшний день рынок апартаментов Петербурга продолжает активно наращивать обороты. Так, если в 2014 году на рынке было представлено порядка 10 проектов, то сейчас их уже больше двадцати. Таким образом, за 1,5 года объем предложения вырос более чем в 2 раза. Андрей Бойков, партнер Rusland SP также говорит о 20 проектах, которые сейчас экспонируются на рынке первичной недвижимости Петербурга. Все комплексы можно условно разделить на сервисные (доходные) и не сервисные. Некоторые объекты уже сданы, большинство планируется к сдаче в 2016–2018 гг. Еще несколько находятся на начальной стадии строительства. 

 

Если оценивать рынок по количеству апартаментов, представленных на рынке, то, по данным  маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, во втором квартале текущего года в Петербурге было выставлено порядка 1,8 тыс. штук. За последний квартал в продажу вышли апартаменты в проектах бизнес-класса «Art studio» (RBI), что увеличило совокупный объем предложения на 14%.

 

Что касается распределения всего объема предложения по районам, то оно довольно равномерное. По данным ЗАО «БФА-Девелопмент» тройка лидеров выглядит следующим образом: Адмиралтейский – 15,8%, Московский – 15,8%, Курортный - 15,8%. Никакой борьбы, абсолютный баланс сил. Распределение шло по количеству проектов, подробную информацию можно посмотреть ниже.  

 

При распределении объема предложения по числу апартаментов, такого баланса сил в тройке лидеров нет. С явным преимуществом в 23% первое место занимает Петроградский район, за ним, с результатом в 18% следуют Курортный и Приморский, замыкает тройку лидеров Московский, с результатом в 14% (данные предоставлены Rusland SP). 

 

Нет ничего удивительного в данной географической сосредоточенности проектов именно в центральной части города. Как отмечает Константин Сергеев, на данный момент апартаменты ориентированы преимущественно на состоятельную аудиторию, отсюда и специфика выбора места для проектов. 

 

Новый формат недвижимости, апартаменты сейчас представлен во всех классах комфортности, так сказать, можно найти подходящий вариант в рамках любого бюджета. Но, как уже было сказано выше, бОльшая часть приходится на высококлассные проекты: премиум имеет порядка 33%, бизнес-класс – ровно половину из всего представленного на рынке, т.е. 50%, к комфорт-классу относится порядка 17% всех апартаментов Петербурга (данные компании Rusland SP).

 

Как рассказывает Екатерина Беляева в настоящий момент в Петербурге реализуются 3 проекта апартаментов класса комфорт и 8 проектов бизнес-класса в проектах с инвестиционной программой доходности. Это апартаменты формата buy-to-let, предназначенные для последующей сдачи в аренду, чаще всего, привлекая частных инвесторов или отдельные инвестиционные фонды, такие проекты имеют заранее просчитанный бизнес-план, гарантирующий определенный уровень прибыли собственникам таких помещений.

 

В проектах, приобретаемых чаще для проживания, сегмент комфорт фактически не представлен, а вот бизнес-класс представлен 5 проектами, в классе элит только 3 шт. 

 

Если рассматривать распределение предложения по классам комфортности в долях, то по данным «БФА-Девелопмент» 69,8 % проектов апартаментов – это бизнес класс, 24% м комфорт-класс, а 6,2% – элит-класс.

 

По самым пессимистичным оценкам экспертов и игроков рынка первичной недвижимости Петербурга спрос на апартаменты с начала 2016 года вырос на 15%. По мнению Андрея Бойкова, это может быть связано с тем, что продукт стал более понятен для потенциального покупателя. Также, в ряде случаев, проекты апартаментов находятся в более выгодной локации при более комфортной цене, чем аналогичные жилые проекты. 

 

Екатерина Беляева также говорит о высоком уровне спроса на данный формат. По итогам 1 квартала 2016 года спрос на апартаменты увеличился на 22%, было продано 127 апартаментов. При этом более популярны проекты с инвестиционной программой доходности площадью до 40 кв.м., а также помещения от 60 кв.м. в проектах, ориентированных на постоянное проживание. 

 

Рынок аренды в России довольно долгое время не имел по-настоящему цивилизованного формата, многие согласятся с тем, что появление апартаментов – это один из рычагов наведения порядка, улучшения качества сервиса в этом сегменте, и, самое главное, создание прозрачных условий для арендодателей и арендаторов. Апартаменты стали долгожданным продуктом для тех, кто снимает жилье и для тех, кто его сдает и в большинстве случаев этот вариант вложения средств рассматривается не для постоянного проживания. Это подтверждает и Константин Сергеев – подавляющая часть апартаментов (более 70%) используется собственниками для их дальнейшей сдачи в аренду. Такие преимущества апарт-комплексов, как привлекательное расположение и качественный сервис гостиничного формата позволяют арендодателю повышать арендные ставки и иметь доход в размере 10-15% в год (для сравнения, у квартир это 5-7%). Гораздо в меньшей степени, но также развит в Петербурге формат покупки апартаментов на начальных стадиях строительства объекта с целью их дальнейшей перепродажи на высокой стадии готовности. Такая инвестиция при правильном выборе объекта может принести порядка 15-20% в год.

 

На текущий момент средняя цена продажи апартаментов комфорт класса составляет 82,8 тыс. рублей за кв.м., стоимость на которые колебалась в сторону уменьшения в пределах 1% в основном за счет временных акций, такие данные приводит компания «БФА Девелопмент». Бизнес-класс в проектах, как с инвестиционной программой доходности, так и приобретаемых для постоянного проживания, напротив, показал пусть небольшой, но рост, в пределах 3%, что впрочем, было связано с тем, что в текущей структуре предложения большую долю занимают квартиры небольших площадей, где цена квадратного метра обычно выше.

 

А вот рынок элитных апартаментов за этот период просел существеннее, и средняя цена в проектах такого класса снизилась порядка на 12%, что показывает корректировку цен в наиболее переоцененных проектах.

 

Андрей Бойков называет следующие ценовые показатели:

 

• комфорт-класс – порядка 100 тыс. рублей за кв.м., 

• бизнес-класс 130-150 тыс. рублей за кв.м., 

• премиум-класс от 200 тыс. рублей за кв.м.

 

Итак,  переходим к самому интересному блоку – выясняем причины популярности апартаментов и стремительный рост числа проектов в Петербурге. Как считает Константин Сергеев, активному развитию относительно нового для петербургского рынка формата способствует ряд факторов. Во-первых, апартаменты при условии их удачной локации являются одним из наиболее инвестиционно-привлекательных объектов коммерческой недвижимости. Так, девелопер может зарабатывать порядка 11-13% годовых, тогда как другие форматы коммерческой недвижимости (бизнес-центры, торговые центры, автосалоны и пр.) испытывают сегодня сложности с заполнением и соответственно приносят значительно меньшую прибыль собственникам. Надо отметить, что это привело к появлению на рынке ряда проектов по перепрофилированию того или иного объекта коммерческой недвижимости в апартаменты.

 

Вторая причина высокой актуальности апартаментов – это существующий дефицит свободных земель под жилую застройку в привлекательных частях города, в первую очередь, в центре. В результате девелоперы апартаментов предлагают свои проекты с интересным расположением в качестве альтернативы жилью. Более того, зачастую они готовы предложить на свои апартаменты более низкую стоимость, чем на жилье с аналогичными параметрами. Это обусловлено тем, что стоимость земли под жилую застройку традиционно выше, чем под коммерческую. 

По прогнозам E3 Investment, сегмент апартаментов ждет дальнейшее активное развитие. Ожидается, что до 2020 года доля апартаментов в центре достигнет 38% от общего объема строительства, в спальных районах – до 7%. Единственный фактор, который может значительно повлиять на ситуацию на рынке в этом вопросе – возможные законодательные нововведения, нивелирующее основные преимущества апартаментов.