Итак, мы начинаем серию обзоров рынка первичной недвижимости, чтобы подвести итоги за первое полугодие 2016 года. Всего будет опубликовано четыре материала. Рассматриваемые нами локации: Новая Москва, Москва, Московская область и Санкт-Петербург. По-прежнему остаемся в традиционных для себя географических рамках. В подготовке статей принимают активное участие игроки рынка, эксперты со стороны застройщиков, риелторов, консультантов, так что картина, описывающая состояние дел на рынке первичной недвижимости, должна получиться максимально объективной. В общем, такой обзор вам точно будет полезен, поэтому, приятного чтения.

Новая Москва воспринимается современниками как некоторый символ новой жизни, не станем проводить глубокий анализ в попытке установить положительные и отрицательные стороны данного феномена, это не столь важно. Куда важнее тот факт, что территория воспринималась как символ нового формата строительства, по крайней мере, после присоединения земель девелоперы, чиновники и игроки рынка совершенно точно декларировали желание внедрять новый современный подход к строительству. Но, объективно говоря, в большинстве случаев проекты, массово выводящиеся на рынок жилой недвижимости Новой Москвы, легко вписывались в рамки стандартного и довольно скучного девелопмента. 

Что же происходит сейчас? По мнению Елены Кульбиковой, первого вице-президента Группы Компаний «Премьер», застройщики вновь обращаются к индивидуальности проектов. Смене курса поспособствовал не только кризис. По словам эксперта, главной движущей силой являются амбиции молодых преуспевающих клиентов, которые в значительной степени ценят  транспортную доступность, технологичность и планировочные решения. Покупатель сегодня избирателен, он хочет приобрести не просто квадратные метры, а жилье, которое бы включало в себя несколько преимуществ. И, прежде всего, оно должно соответствовать его внутреннему миру, образу жизни и прочему. И что еще немаловажно, уже прошли времена, когда люди вкладывали деньги, особо не думая, зачем это жилье, какое оно. Главная цель – инвестировать, а дальше можно квартиру сдавать, продавать и т.д.  Сейчас же, наоборот, покупатель более вдумчив, рационален, он не станет покупать с целью «чтобы было». Это одна из важных тенденций последнего времени.  

 

Как правило, в доступных сегментах  внимание привлекают «материальные» факторы – цена, технология строительства, стоимость последующей эксплуатации, планировочные решения, транспортная доступность.

 

Особый интерес для читателей, на наш взгляд, должна представлять информация от застройщика. Именно они непосредственно принимают участие в формировании предложения,   так сказать работают с этим параметром в рамках собственной компании, имея конкретные проекты. Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group, рассказал, например, что для усиления конкурентных преимуществ, сейчас компания делает упор на несколько направлений. Первое — это темпы строительства. В начале года официально, на уровне внесения изменения в проектную декларацию, были сокращены сроки сдачи первых двух очередей в ЖК «Рассказово» на год. С точки зрения покупателей это значимый и положительный аспект. А второй момент – коммуникация с аудиторией, максимально открытая трансляция всех значимых новостей на официальных каналах компании. 

 

Георгий Новиков руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» обращает внимание на еще один значимый параметр предложения – замедлившуюся динамику выхода новых проектов. По сравнению со всем Московским регионом здесь наблюдается наименьшая активность, девелоперы не выводили уже долгое время новых проектов на рынок, выходили только новые очереди в текущих, существующих ЖК.

Теперь переходим от общих трендов к конкретным цифра. По итогам полугодия на первичном рынке Новой Москвы в продаже представлено 34 проекта, такой информацией поделилась Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». 

 

Если считать объем в количестве квадратных метров, то он составит чуть менее 400 тыс. кв.м. Данные предоставлены Екатериной Артемовой, директором департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

 

Что касается распределения предложения по классам комфортности, то большая часть приходится на комфорт-класс (по разным данным его доля составляет от 60 до 67%), доля бизнес-класса варьируется в пределах от 7 до 10%, остальное досталось эконом-сегменту. 

 

По наблюдениям госпожи Литинецкой, с конца прошлого года средняя площадь экспонируемой однокомнатной квартиры сократилась на 2%, двухкомнатной – на 1%. При этом средний бюджет покупки для однушек снизился на 3%, для двушек – 5%. Данная статистика связана с тем, что застройщики выводят в продажу квартиры в новых корпусах с меньшими площадями. В качестве яркого примера, подтверждающего данную тенденцию, можно привести  ЖК «Новое Бутово». Год назад в проекте нельзя было купить жилье менее 36 кв. м, сегодня же на выбор покупателя предлагаются квартиры от 25,8 кв. м.

 

Новые тренды наблюдаются и в категории спроса. Прежде всего, происходит постепенная адаптация покупателей к новым экономическим условиям. В прошлом году процесс покупки жилья тормозило ожидание резкого и значительного падения цены. Прошло время, прежде чем покупатели поняли, что этого не будет, особенно когда мы говорим о сегментах масс-маркет. Теперь клиенты стали возвращаться на рынок, количество сделок растет, хоть и незначительно. 

 

Виктор Прокопенко, сравнивая результаты первого полугодия 2016 с аналогичным периодом 2015 года, отмечает появление устойчивого роста по всем ключевым параметрам. Количество «первичных» телефонных обращений выросло на 43%, повторных звонков – на 30%. Существенно выросло количество посетителей офиса продаж на объекте: клиентов, которые приезжают первый раз – на 17%, второй раз и чаще – на треть. При этом видно, что приезжают, в том числе те клиенты, которые были год назад, исходя из чего, можно сделать вывод о полной адаптации участников к новой реальности. Если прошлым летом они предпочли подождать: надеялись на снижение цен, им было важно убедиться в темпах строительства и т.д., то сегодня все решают назревшие вопросы улучшения жилищных условий.

 

Параметры спроса, помимо прочего, во многом определяются промежуточным положением территории Новой Москвы – это еще не Москва, но уже и не область. По мнению Марии Литинецкой, с одной стороны, московская регистрация и перспективы развития территории – строительство развязок, станций метро и прочего при демократичной стоимости делают новостройки более интересными для клиентов с точки зрения дальнейшего комфорта проживания и транспортной доступности от Москвы. С другой стороны, только за первое полугодие в старых границах столицы вышли в продажу стазу три масштабных проекта за МКАД со стоимостью, сопоставимой и даже ниже, чем в проектах Новой Москвы.  Все это повышает конкуренцию и «перетягивает» потенциальный спрос в пользу «старой» Москвы.

 

Тем не менее, застройщики Новой Москвы чувствует себя намного комфортнее и увереннее по сравнению с подмосковными коллегами. Решающим фактором в борьбе по-прежнему является московская регистрация и реальные перспективы новых станций метро в пешей доступности сразу в нескольких жилых комплексах, тогда как в Подмосковье появление новых станций, к сожалению, чаще так и остается в планах властей на бумаге.

 

Разнонаправленность спроса в 2016 году была зафиксирована в «Азбуке Жилья». Как рассказала Екатерина Артемова, первые два месяца 2016 года имели место максимальные показатели активности покупателей (причина – неопределенность с субсидированием ипотечной ставки). Опасаясь не успеть воспользоваться данной программой, многие покупатели приняли решение о покупке в январе-феврале, чем во многом реализовали потенциальный спрос последующих месяцев. Собственно говоря, повышение спроса в этот период времени подтверждают и девелоперы. Виктор Прокопенко говорит о высокой активности в феврале-марте, когда рост к среднемесячному показателю был выше на 30%, в марте – на 18% (завершение сделок теми, кто «не успел» в феврале). 

 

В целом, начиная с конца марта 2016 года специалистами компании «Азбука Жилья» наблюдается снижение деловой активности на рынке. Немаловажную роль сыграла льготная ипотека. Несмотря на ее продление, банки почти одновременно повысили ставки в среднем на 0,5 п.п. В качестве ответа некоторые покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на скорое изменение ситуации и появление более выгодных условий. 

 

В конце апреля ситуация в целом стала повторять тренд развития рынка прошлых лет, а именно: снижение покупательской активности на период майских каникул с последующим переходом в летний сезон, во время которого отмечается минимальный уровень продаж. 

Что касается потребительских предпочтений, по данным компании «Азбука Жилья», наибольшим спросом пользуются квартиры с наименьшей площадью, т.е. квартиры-студии и 1-нокомнатные квартиры. Именно квартиры небольших размеров имеют наименьший бюджет покупки, а значит и наиболее доступны большинству потенциальных покупателей, чьи реальные доходы за последние годы снизились.

В период с января  по июнь 2016 в общем объеме сделок,  от 45 до 56% приходилось на 1-нокомнатные квартиры. 20-23%  составляли сделки по 2-хкомнатным квартирам. Оставшаяся доля сделок пришлась на многокомнатные квартиры, от 3-х комнат и более. Наименее популярными являются таунхаусы и коттеджи, объем сделок, которых составлял не более 2-3%.

 

Иные данные относительно желаний покупателя у компании Sezar Group, эксперты компании отмечают, что потребительские предпочтения за год кардинально изменились. На уровне статистики специалисты видят рост спроса на большие метражи. И если всегда лидерами продаж  были однокомнатные квартиры, то сегодня самые востребованные – двухкомнатные. Вообще покупатель становится все более требовательным. Если раньше надо было демонстрировать достоинства квартиры и рассказывали клиентам о новых тенденциях и стандартах, то сегодня чаще всего клиенты приходят с четким пониманием,  какая именно квартира им нужна.

Показатели стоимости квадратных метров в Новой Москве вели себя  в строгом соответствии с покупательским спросом: когда возникала волна ажиотажа, цены росли, когда на рынке наблюдался штиль, застройщики пересматривали свой прайс и проводили корректировку, опуская уровень цены. Таким образом, в течение полугода параметр стоимости имел волнообразный характер. Это подтверждает и госпожа Литинецкая, указывая на тот факт, что в некоторых проектах пересмотр стоимости проводился три раза за полугодие. Интересно, что первое повышение в 80% объектов произошло в феврале. Это было связано с ажиотажным спросом в начале года, вызванным новостью о возможном завершении программы субсидирования ипотечной ставки. Второе повышение на первичном рынке Новой Москвы  произошло в конце  марта и апреле. Это свидетельствует о том, что рынок Новой Москвы продолжил показывать положительную динамику и в марте. Тем не менее, в мае и июне повышение цен произошло в минимальном количестве объектов. Сказалось традиционное сезонное снижение стоимости. В конце полугодия застройщики «поумерили аппетиты» и не стали массово пересматривать цены.

 

Теперь конкретно про цифры. По данным компании «Азбука Жилья» в июне средняя стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости Новой Москвы была зафиксирована на отметке в 99,1 тыс. рублей. В разбивке по классам ситуация выглядит следующим образом:

 

• Эконом-класс – 93,3 тыс. рублей за кв.м.

• Комфорт-класс – 93,9 тыс. рублей за кв.м.

• Бизнес-класс  – 150,7тыс. рублей за кв.м.

Ситуация на первичном рынке Новой Москвы во многом будет зависеть от двух факторов: генплана и разрастания «старой» Москвы за пределы МКАД. Как рассказывает Мария Литинецкая, с момента присоединения новых территорий прошло четыре года. Но до сих пор мы не увидели утвержденный генеральный план развития территории. Это большой пробел и один из факторов, «тормозящий» появление новых жилых комплексов и объектов инфраструктуры – торговой, социальной и транспортной. 

 

Что касается новых проектов в «старой» Москве, то здесь наблюдается прямая зависимость. Если столичные девелоперы продолжат осваивать все новые и новые территории, это в значительной степени обострит ценовую конкуренцию между проектами новой и старой Москвы. Девелоперы жилых комплексов на присоединенных территориях будут вынуждены снижать стоимость, чтобы привлечь покупателей. В перспективе это может привести к долгосрочным последствиям, а именно – сокращению объема предложения ввиду временного отказа застройщиков от старта новых проектов из-за минимальной доходности. 

 

Теперь про хорошее. Многие участники рынка ожидают усиления покупательской активности к осени, а выход на пиковые показатели будет в ноябре-декабре. Екатерина Артемова рассказывает, что это обусловлено новогодними акциями и скидками, а также окончанием действия льготной ипотеки, которая действует до конца 2016 года. Покупатели на первичном рынке будут стремиться воспользоваться последним шансом, в случае отказа от ее продления.

 

Положительным фактором станет снижение ключевой ставки ЦБ. Сегодня мы видим, что Сбербанк уже снизил ставку на 0,5 п.п. по основным ипотечным программам, что привлечет дополнительный поток клиентов. Но рассчитывать на большой уровень спроса возможно только при снижении ипотечных ставок на 3-4%, т.к. существенное влияние оказала экономическая ситуация в стране, а также активные продажи в 2013-2014 годах.