В настоящем обзоре мы совместно с нашими экспертами подводим итоги полугодия рынка новостроек Санкт-Петербурга. Как и в предыдущих статьях, сегодня мы рассмотрим параметры спроса и предложения, изменения предпочтений покупателей, стоимость квартир, тенденции и перспективы развития рынка, а также многое другое, что интересует покупателей жилья и других участников рынка.

 

 

Новые реалии рынка новостроек заставляют девелоперов пересматривать свои стратегии. Еще с 2015 года девелоперы стали переносить вывод в продажу новых проектов комплексного освоения территорий. По словам Константина Сергеева, руководителя департамента аналитики группы компаний E3 Group, застройщики предпочитают открывать к продажам новые очереди текущих проектов, при этом, не имея возможности произвести большие капитальные вложения для запуска новых крупных КОТов. Если бы не кризис – то в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах можно было бы наблюдать строительство нескольких крупнейших проектов общей площадью застройки до 4-5 млн. кв. м. Сейчас же все подготовительные работы на этих территориях временно остановлены. 

 

По причине экономической нестабильности, которая накладывает свой отпечаток на рынок новостроек, по данным Максима Морозова, управляющего партнера девелоперской компании M9 Development, в Санкт-Петербурге за 1-е полугодие было введено в эксплуатацию всего около 1,27 млн кв. м жилой недвижимости, что на 12% меньше, чем в прошлом году. 

 

Из-за сокращения платежеспособного спроса конкурентная борьба за покупателя сегодня между застройщиками крайне обострена. При этом каждый девелопер наделяет свой проект теми характеристиками, которые, по его мнению, более остальных востребованы покупателями. Так одни сокращают площади квартир, а другие улучшают качество жилой среды. 

 

По мнению Руслана Сырцова, коммерческого директора Glorax Development, рынок недвижимости является достаточно консервативным, поэтому каких-либо существенных изменений качественных характеристик предложения не отмечается. В целом, картина год от года не меняется, это касается структуры предложения и по классу объекта, и по типу дома, и по типу квартир. По-прежнему преобладающую долю на рынке занимают жилые комплексы комфорт-класса. Затем идут сегменты «эконом» и «бизнес». Наименьшая доля – у элитного жилья. По типу дома лидирующее место занимает монолитное строительство, далее – панель и кирпич. Если рассматривать площади помещений, то вне конкуренции – студии и однокомнатные квартиры, на которые приходится почти 50% рынка, 30% – это «двушки», чуть меньше – трехкомнатные.   

 

С господином Сырцовым согласен и Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге», вице-президент Палаты недвижимости СПб. Он отмечает, что девелоперы по-прежнему делают акцент на продаже студий, иногда на рынке встречаются дома, где студии составляют 80% предложения. Активно предлагаются дома эконом-класса и с отделкой комфорт-класса. Предложения с отделкой находят покупателя гораздо быстрее, так, около 60% участников жилищной программы «Переезжаем в Петербург» рассматривают квартиры, которые впоследствии не потребуют больших вложений в ремонт. Интересной тенденцией стало то, что на рынке появились 4-х комнатные квартиры, которых год назад почти не было. И надо отдать должное, они вновь стали востребованы. В данном случае можно сказать, что соотношение спрос-предложение соразмерно.

 

В отношении спроса первое полугодие было крайне неравномерным. Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе, обращает внимание на зимнюю активность покупателей. В отличие от результатов прошлых лет, в январе и, особенно, в феврале продажи были высокими. Причем, касалось это в основном покупок с привлечением ипотечных кредитов. Причина такой, нехарактерной для зимы, покупательской активности заключалась в ожидании окончания программы поддержки государством ипотечной ставки и резких колебаниях валютных курсов. В  марте спрос начал резкое снижение и продолжал планомерное падение вплоть до начала мая, когда достиг условного дна. 

 

По предварительным данным E3 Investment, в первом полугодии 2016 года в новостройках Санкт-Петербурга и близлежащих пригородов было продано более полутора миллиона кв. м. – больше чем в тот же период 2015 года. Несмотря на это, назвать данные показатели излишне оптимистичными нельзя: в начале 2015 года показатели спроса демонстрировали исторические минимумы из-за высоких ставок по ипотеке.

 

В течение первого полугодия Руслан Сырцов отмечает две тенденции в поведении покупателей. С одной стороны отсутствие денежных средств заставило их обратить внимание на малогабаритные квартиры с низкой стоимостью, с другой – те, кто имел возможность выбирать, стали делать выбор в пользу квартир большей площади или многокомнатных квартир, приобретая их с дисконтом.

 

Николай Лавров указывает на то, что с середины лета спрос оживился. Среди причин он выделяет поступление студентов в ВУЗы – родители стараются обеспечить их жильем. В рамках жилищной программы «Переезжаем в Петербург», целью которой является помощь в переезде в Северную столицу, наблюдается такая тенденция: покупатели продают вторичку в регионах по установившимся в настоящее время низким ценам и покупают студии в новостройках Петербурга. Более половины всех сделок на период конец июня – июль прошли именно по такой схеме.

 

Стоимость жилья по-прежнему растет в соответствии со стадией готовности дома, однако средние цены на квартиры в новостройках в течение года оставались практически без изменений. Таким образом, по словам Константина Сергеева, с учетом инфляции реальная стоимость недвижимости несколько снизилась.

 

Так, если брать стандартную студию площадью 25 кв. м. со сроком сдачи дома в 2017-2018 гг., то в сегменте эконом-класса ее стоимость начинается от 1,1 млн. рублей. В сегменте комфорт-класса – от 1,8 млн. рублей с отделкой.  

 

Для тех, кто интересуется элитной недвижимостью, Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», сообщил, что средняя стоимость элитного жилья составляет порядка 350 тыс. руб. за кв. м. Минимальная цена за квадрат составляет 220 тыс. рублей, а максимальная может достигать и 1 миллиона за кв. м. Среди параметров, которые влияют на цену элитного жилья можно выделить:

 

• виды (например, стоимость квартиры с видом на воду выше минимум на 15%, если сравнивать с видом, к примеру, на внутренний двор в этом же объекте); 

• удаленность от исторического центра города; 

• площадь жилого помещения и пр. 

 

Сегодня на рынке первичной недвижимости можно наблюдать высокую конкуренцию между девелоперами, говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». Поэтому для покупателей предлагаются всевозможные акции и скидки, а также специальные условия оплаты. В ближайшем будущем девелоперы будут продолжать бороться за своего покупателя, применяя различные маркетинговые мероприятия.

 

Несмотря на это, анализируя статистические данные, можно отметить, что средняя цена на новостройки с декабря 2015 года выросла почти на 5%, и составила в июне 2016 года 96 726 руб./кв. м.

  

С июньскими ценами на первичном рынке недвижимости по типам квартир Санкт-Петербурга можно ознакомиться в таблице расположенной ниже.

 

	1-квартиры	2-квартиры	3-квартиры	4-квартиры
Индекс, руб./кв. м	95 941	99 618	99 730	127 864

Источник: https://www.bn.ru

 

Николай Лавров считает, что цены на недвижимость до конца года пусть незначительно, но вырастут.  К осени спрос традиционно оживляется, поэтому стоимость жилья в новостройках также будет расти. 

 

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, также дает неутешительный прогноз для покупателя – цены вырастут, чему будет способствовать увеличение себестоимости строительства и снижение предлагаемых к продаже квартир.

 

Опрошенные нами эксперты придерживаются мнения, что в этом году резких колебаний спроса не предвидится, не будет наблюдаться и значительного роста по отношению к 2015 году. 

 

В последнее время застройщикам все труднее вести рентабельный бизнес. Причин для этого много, Светлана Денисова выделяет следующие:

 

• высокие ставки и сложность получения кредитов;

• нестабильная ситуация на строительном рынке;

• трудности в доступе к проектному финансированию.

 

Но ключевым фактором все-таки является спрос на недвижимость. В связи с тем, что строительные проекты являются долговременными и дорогостоящими, девелоперы в современных условиях вынуждены более ответственно подходить к строительству новых проектов. Несмотря на это, дома строили и будут строить. Покупателей хоть и стало меньше, но до нуля спрос еще не упал. Девелоперы в свою очередь, стараются предложить рынку самые интересные и востребованные квартиры.

 

В последние годы в Санкт-Петербурге строится большое количество масштабных проектов. Однако в ближайшей перспективе на рынок будут выводить небольшие комплексы. Это связано с тем, что девелоперы хотят максимально снизить риски и оптимизировать параметры проекта. Спрос сегодня сложно предсказать и застройщики стараются действовать с осторожностью.

 

Основные факторы, подстегивающие спрос на недвижимость – это увеличение доходов населения (положительный) и ожидание резкой девальвации национальной валюты (отрицательный) и, как следствие, стремление владельцев рублевых накоплений сохранить сбережения в недвижимости. Сейчас ни того, ни другого не происходит, поэтому и спрос не меняется. По оценке E3 Investment, ситуация изменится в конце 2016 – начале 2017 гг., когда дисбаланс спроса и предложения на недвижимость будет преодолен. В ближайшей перспективе девелоперы будут сокращать объемы ввода нового строительства, поэтому впоследствии можно будет наблюдать, как сокращение предложения приведет к росту цен.