Ипотечный маркетинг
.jpg)
Когда человек решается купить квартиру, но денег не хватает, встает вопрос оформления ипотеки. Сегодня мы предлагаем разобраться в вопросах ипотечного маркетинга: как, когда и у кого ее взять, чтобы потом кредит не обернулся горьким разочарованием.
Изменение условий ипотеки от девелопера к девелоперу
Условия по ипотеке у девелоперов отличаются, причем иногда существенно. Это обусловлено тем, что они работают с разными банками. По словам Элеоноры Шалбаровой, генерального директора компании «Мобил Строй XXI»:
• самым дорогим вариантом является ипотека в банке, не аккредитовавшем застройщика: здесь ставки держатся в районе 14-15%,
• далее идут ставки для аккредитованных объектов – 12,5-14%,
• еще ниже ставки будут, если ЖК участвует в программе с господдержкой, тогда ставки составляют 11,8-12% годовых.
Обычной практикой становится предоставление более лояльных условий заемщикам в случае, если банк является финансовым партнером застройщика, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, кредитные учреждения заинтересованы «зайти» в крупные успешные проекты, в которых они гарантированно будут получать прибыль за счет стабильного потока входящих заявок от заемщиков. В таких случаях они даже идут навстречу и предлагают более лояльные условия, чем в менее успешных жилых комплексах. Поэтому, если в проекте обозначены интересные условиях по ипотеке, то это своеобразный «знак качества», свидетельствующий о том, что объект ликвиден и показывает хорошие продажи.
Ряд застройщиков устраивает акции, спонсируя часть ипотечной ставки, в отдельных случаях ставка на такие акционные квартиры может достигать 8%. Такая акция с точки зрения девелопера является скидкой, просто представленной покупателю по-другому.
Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, рассказывает, что в целях создания исключительных условий по своим проектам девелоперы прибегают к субсидированию ипотечных ставок и разрабатывают собственные маркетинговые программы, которые стали известны как «Ипотека от застройщика». Механизм работы такой программы следующий: девелопер, помогая получить покупателю деньги по сниженной ставке в банке-партнере, с одной стороны, способствует расширению клиентской базы кредитного учреждения, с другой стороны, ускоряет процесс согласования документов.
Другой вариант подходит покупателям, обладающим как минимум 50% суммы от стоимости жилья и уверенным в своих доходах, поскольку кредит выдает сам застройщик, а его сроки могут варьироваться от полугода до двух лет.
Все банки сейчас предлагают застройщикам вступить в так называемую компенсационную программу, отмечает Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty. Чтобы понизить существующую ставку от государства – 12%, банки предлагают застройщикам часть процентов компенсировать самостоятельно. В зависимости от финансовых возможностей, гибкости маркетинговой политики и средств, которыми располагает компания, можно выбрать разные программы. В одном случае ипотека может быть под 1% годовых, но это будет только на первый год, далее – обычная, стандартная ставка. Другая строительная компания может предложить на 8 лет ипотеку с пониженной на 4% ставкой. Но обычно эта разница «зашивается» в изначальную стоимость квартиры, таким образом, покупатель все равно оплачивает ее стоимость.
Маркетинговые инструменты застройщиков
Условия приобретения квартир в новостройках – это вопрос эффективности маркетинговых инструментов, которые использует компания. Александр Козлов, директор по продажам AFI Development, определяет три основных, они представлены на картинке ниже.
.jpg)
Брать нельзя откладывать
Если вы еще думаете над вопросом покупки собственных квадратных метров с помощью ипотечного кредитования, то, эксперты советуют поторопиться. По общему мнению игроков рынка, сейчас сложились благоприятные условия для оформления жилья в кредит. Татьяна Алексеева, коммерческий директор ИСГ «Норманн», отмечает, что банки активно конкурируют под «занавес» государственной программы, предлагая самые выгодные условия потенциальным заемщикам. И цены на новостройки сейчас оптимальные, множество акционных предложений реализуется для поддержания объема продаж, что не может не радовать покупателей.
Большинство озвученных в медийном поле мнений сводятся к одному – программа субсидирования государством ипотечной ставки в 2017 году не будет продлена, потому что объективных экономических оснований для этого нет: во-первых, для государства это серьезная статья расходов, во-вторых, шоковое влияние кризиса преодолено большинством участников. Все, так или иначе, перестроили систему координат в соответствии с условиями новой реальности: и девелоперы, и банки, и покупатели.
По мере приближения срока завершения программы господдержки, Ирина Зорина, директор департамента недвижимости Sezar Group, прогнозирует рост количества сделок. Так, в начале 2016 года, когда было объявлено о завершении программы ипотечной ставки, на рынке новостроек был настоящий ажиотаж: многие банки были вынуждены пересматривать рабочие графики персонала, рост сделок зарегистрированных в феврале-марте составил плюс 30-50% в зависимости от объекта. Тогда застройщики подняли стоимость. Поэтому вполне возможно то, что в конце года, перед завершением программы ситуация повторится и выгода от льготной ставки будет нивелирована.
Наталья Мясоедова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования, призывает не забывать и про рост цен на первичном рынке жилья. Осенью, с наступлением нового делового сезона, цены обязательно пойдут вверх, до конца года возможен рост в пределах 7-10%. Поэтому сейчас у покупателей есть возможность «запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда»: взять ипотеку, когда девелоперы еще готовы не только доплачивать за нее, но и сдерживать цены на доступном уровне.
Туманное будущее ипотечного кредитования
Для того, чтобы оценить перспективы развития ипотечного кредитования, необходимо обратиться к статистическим данным. Итак, данному рынку в России уже больше 15 лет, он динамично развивается. Согласно заявлению Главы Министерства строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня, объем выдачи кредитов за 10 лет вырос в 90 раз – это самый большой рост среди всех секторов экономики в нашей стране.
Многие эксперты, в том числе директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева, сходятся во мнении, что на сегодняшний день ипотека является наиболее доступным способом покупки квартиры в условиях, когда недостаточно денежных средств. Поэтому население активно пользуется этим инструментом для улучшения собственных жилищных условий.
Перспективы ипотечного кредитования напрямую связаны с обеспеченностью жильем населения страны. Финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова отмечает, что в России число квадратных метров на человека намного ниже, чем в Европе и Северной Америке. И пока решение жилищного вопроса является актуальной проблемой для жителей, ипотека сохранит востребованность.
Потребность в подобном кредитном инструменте наглядно отражает показатель доли ипотечных сделок, который на первичном рынке в среднем по Москве и области составляет 40-50%. По некоторым проектам показатель достигает 70-80%.
В продолжение разговора о перспективах кредитования, Екатерина Баранова, заместитель руководителя отдела реализации ЮИТ СитиСтрой, считает, что на данный момент зона роста в линейке предложений кредитных продуктов – это ипотека без первоначального взноса. Не каждый в состоянии накопить минимальный взнос 15-20% от стоимости жилья, поэтому зачастую обстоятельства вынуждают либо закладывать имеющуюся недвижимость, а если своего жилья нет – то приходится обращаться в банк за ипотекой и за потребительским кредитом на первоначальный взнос одновременно. Ставка по потребительскому кредиту вдвое больше ипотечной и наличие двух кредитов влечет за собой большую кредитную нагрузку на покупателя квартиры. Развитие программы с отсутствием первоначального взноса обеспечит договоренность между застройщиком и банком о распределении рисков.
Также в России очень высока ставка по ипотечному кредиту. В развитых странах ставка в пределах от 4 до 7% является нормой. А дальнейшая динамика ставки в нашей стране зависит от многих факторов: состояния экономики, платежеспособности населения, стоимости денег.
Виталия Львова заостряет внимание на том, что раньше по ипотечным кредитам очень активно продавались новостройки на стадии котлована – это позволяло покупателям получить максимальную выгоду от покупки. Сейчас рынок все расставил на свои места, и произошла очень интересная ситуация. В результате кризиса появилось много новостроек, которые были сданы, но не раскуплены. С учетом стагнации цен мы получили ситуацию, когда можно купить уже готовое, построенное жилье по приемлемой стоимости, не беря на себя дополнительных рисков.
В этом отношении рынок стал напоминать западные аналоги, когда покупатель из имеющегося жилья сразу переезжает в новую квартиру и начинает выплачивать ипотеку. Многих отталкивала необходимость жить в съемной квартире в течение двух лет и ждать, пока дом построится, и все это время платить за новую квартиру.
Если говорить о краткосрочных перспективах развития ипотечного кредитования, то они вполне стабильны. Ставки привлекательны для заемщиков, уровень продаж у застройщиков приблизился к докризисному. Если ключевая ставка сохранится на прежнем уровне, то, возможно, даже после отмены господдержки банки оставят интересные предложения по ставкам. Ирина Туманова, заместитель начальника департамента ипотечного кредитования семейства компаний «KASKAD Family», считает, что даже после отмены господдержки банкам будет не в убыток предлагать ставку 12-12,5% годовых.
Что касается долгосрочных перспектив, то в настоящий момент делать какие-либо прогнозы довольно сложно. Так как условия ипотеки в России могут поменяться в любой момент.
Сегодня мы постарались максимально полно рассказать о ситуации сложившейся на ипотечном рынке России. Но прежде чем принимать решение о ее оформлении, советуем прислушаться к словам Даниила Селедчика, генерального директора компании «Эталон-Инвест», который говорит о необходимости очень внимательно и взвешенно относиться к вопросу приобретения жилья в ипотеку. Важно реально оценивать свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. Столь же ответственно нужно подходить и к выбору застройщика, чтобы кредитные деньги не оказались потраченными впустую.
Специально для портала "Все Новостройки.ру"
.jpg)
.jpg)
