В этом году рынок новостроек ожидают самые крупные за последние годы изменения – с 1 января частично вступили в силу масштабные корректировки к ФЗ-№214, остальные поправки начнут действовать с июля текущего года. Доработке подверглись разделы, касающиеся не только деятельности застройщиков, но и поведения дольщиков. Хотя в первую очередь изменения нацелены на защиту прав соинвесторов и повышение ответственности строительных компаний. Мы детально рассмотрим новые поправки в законе и, совместно с экспертами, попробуем дать им оценку. 

 

 

Одной из самых важных поправок в 214-ФЗ стало изменение требований к уставному капиталу застройщика. Теперь он привязан к общей площади возводимых объектов. Минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 млн рублей для суммарной площади объектов не превышающей 1,5 тыс. кв. м. Для строительства объектов площадью более 500 тыс. кв. м потребуется не менее 1,5 млрд рублей. 

 

Размер уставного капитала застройщика в зависимости от общей площади его объектов

 

Источник: «Метриум Групп»

 

Увеличение уставного капитала предполагает повышение финансовой надежности застройщика, и это правильная мера. Конечно, такая «заморозка» достаточно больших средств придется не по душе многим застройщикам, однако, это не приведет к массовому выходу девелоперов с рынка. Дело в том, что уставной капитал может быть повышен не только прямым вливанием средств, застройщик может учесть балансовую стоимость своего недвижимого имущества и других активов. 

 

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный») считает, что большинство крупных девелоперских фирм безболезненно переживет новые требования к уставному капиталу. И тем не менее для многих малых игроков рынка это может стать проблемой, если они не обладают достаточным запасом ликвидности или имущества. В целом, введение данной нормы оправдано, особенно на фоне проблемы долгостроев, которая пока еще полностью не решена. Увеличение капитала девелопера может стать хорошим резервом для финансирования стройки в случае банкротства фирмы. 

 

 

В том случае, когда уставный капитал не соответствует минимальному размеру, девелопер может привлечь поручителей, которые выступят гарантами исполнения обязательств перед дольщиками. 

 

Поручитель несет полную ответственность по всем обязательствам застройщика, включая цену ДДУ, уплату неустоек и процента за пользование чужими денежными средствами, гарантии качества, возмещение судебных издержек.

 

 

С 1 июля 2017 года застройщики смогут получить целевой кредит в банке при условии, что все расчеты с дольщиками будут проводиться через эскроу-счета в этом банке. Главная их особенность в том, что ни дольщик, ни застройщик не могут распоряжаться деньгами, которые на них размещены. 

 

Банк предоставляет девелоперу кредит, использующийся для строительства объекта. По сути, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», между дольщиком и застройщиком появляется посредник, контролирующий ход реализации проекта, одновременно собирающий на эскроу-счета деньги дольщиков. Через шесть месяцев после ввода здания в эксплуатацию, банк переводит девелоперу средства дольщиков или направляет их на оплату обязательств по покрытию целевого кредита. Таким образом, банк защищает участников долевого строительства от недобросовестных девелоперов и открывает перед застройщиками новый канал для кредитования проекта.

 

 

В действующей редакции 214-ФЗ прописаны семь целей, на которые застройщик может направить средства дольщиков. С 1 января 2017 года этот список расширился до 13. Кроме того, статья о целевом расходовании привлеченных денег дополнилась положением о том, что застройщик не имеет права тратить данные средства на другие мероприятия, а руководитель и главный бухгалтер фирмы несут персональную ответственность за нецелевые затраты.

 

Для девелоперов очевидным плюсом новой редакции закона является возможность использования средств ДДУ на возмещение затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры и выплаты процентов по кредитам. Это позволит существенно снизить финансовую нагрузку на компании, объясняет Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

 

 

В наступившем году самым интригующим изменением в правовом регулировании долевого рынка станет учреждение компенсационного фонда, полагает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19). Конкретные механизмы работы этой организации до сих пор остаются предметом обсуждения. 

 

Данный фонд займется сбором отчислений с застройщиков в масштабе всей страны, которые будут производиться единовременно, до начала продаж в проекте по фиксированной ставке 1% от себестоимости строительства. К примеру, стоимость строительства четырех панельных многоэтажек составляет 5 млрд рублей. Соответственно застройщик до начала продаж обязан отчислить в компенсационный фонд 50 млн рублей, что равно стоимости десяти небольших квартир по 5 млн рублей. Для большинства девелоперов размер взноса не столь критичен, однако, и плюсом такой «стресс-тест» перед началом продаж не станет.

 

Более точные параметры деятельности компенсационного фонда пока не определены. Это нововведение, конечно, не станет «спасательным кругом» для всех застройщиков, оказавшихся неспособными выполнить свои обязательства. Тем не менее фонд установит жесткие требования к девелоперам, чтобы поставить заслон перед наименее надежными игроками и предотвратить появление обманутых дольщиков в будущем. 

 

 

Федеральный закон №214 дополнился новой статьей о государственном реестре застройщиков. В перечень войдут только те девелоперы, которые соответствуют требованиям закона. Все сведения в данном реестре будут открытыми и общедоступными. 

 

Создание такого реестра позволит покупателям сравнить застройщиков в процессе выбора проекта для участия. Сегодня уже существуют списки недобросовестных девелоперов и проблемных объектов, которые ведут власти Москвы и Московской области, однако, списка застройщиков «со знаком плюс» пока нет. Со временем, отмечает Мария Литинецкая, сам факт отсутствия девелопера в государственном реестре будет указывать на рискованность сотрудничества с ним, даже если никаких зафиксированных случаев его неэффективности не будет.

 

 

Еще одним позитивным моментом новой редакции закона является повышение информационной открытости. По новому закону на сайте девелоперской компании должна быть представлена вся проектная документация, аудиторское заключение на строительство, а также технические условия и договоры на подключение к сетям, данные о бенефициарах застройщиков и фотографии ЖК, которые должны обновляться ежемесячно. Это изменение является еще одним шагом к созданию цивилизованного рынка новостроек и учитывает интересы дольщиков.

 

Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК А101 уверен, что эта мера поможет убедиться в добросовестности и надежности застройщика, кроме того покупатель сможет оценить конкретные условия покупки на ранней стадии поиска подходящего жилого комплекса.

 

 

Еще одним изменением на рынке, значимым для застройщиков, является новая форма проектной декларации. Если обобщить, то теперь в декларации должны быть отражены в полном объеме все аспекты возводимого объекта. Детализация касается каждого помещения, объектов общего имущества, нежилых и инженерных помещений, дворовой территории вплоть до перечня конкретных решений и материалов с указанием их использования, условий подключения к инженерным сетям и стоимости технических условий. 

 

Целесообразность публикации этой информации вызывает вопросы участников рынка. Самым главным, Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group считает необходимость дополнительных трудоресурсов для регулярного сопровождения вносимых в декларацию изменений. На этапе проектной документации решения, как правило, представляют собой общие ориентиры, они еще не проработаны до уровня конкретных позиций в рабочей документации, и все нюансы невозможно учесть заранее. Например, в процессе благоустройства дворовой территории может выясниться, что уличный фонарь логичнее установить на метр правее, чем в технической документации. Может быть снят с производства артикул, предусмотренный ранее в проектной декларации. Не говоря уже о том, что цены на все материалы за два-три года реализации проекта могут вырасти, иногда в несколько раз, и это никак не зависит от застройщика. Таким образом, отклонения от проектной декларации неизбежны, что обеспечит активизацию недобросовестных методов работы в информационном поле и создаст дополнительную почву для конфликтов с дольщиками. А высокая вероятность ошибок и штрафных санкций по проекту – до 500 тыс. за каждое нарушение – в итоге будет ложиться на бюджет проекта и неизбежно отразится в стоимости.

 

 

С 1 января 2017 года пункты, которые обязательно должны быть отражены в ДДУ, были расширены. Во-первых, это технические характеристики приобретаемой квартиры, такие как планировка квартиры, ее местоположение на этаже, материалы стен и перекрытий, класс энергоэффективности и назначение объекта. Во-вторых, если деньги дольщика идут на финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры, то в договоре это также должно быть отражено. 

В новом законе закреплено положение, согласно которому цена договора может определяться как произведение цены квадратного метра к ее общей площади. Также в договоре теперь может быть указан отдельный расчет стоимости балконов, лоджий, веранд с понижающим коэффициентом.

 

Расширение и детализация условий договора автоматически повышает возможность его расторжения, считает Мария Литинецкая. Риски застройщика существенно возрастают, если покупатель решит разорвать контракт только из-за несоответствия класса энергоэффективности или сейсмостойкости. Кроме того, расширение обязательных пунктов, оговариваемых в договоре, практически неизбежно ведет к увеличению ошибок при его составлении. 

 

 

Принципиально новые изменения с этого года произошли для владельцев машиномест, поясняет Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок TEKTA GROUP. С 1 января этот вид недвижимости узаконили, и он стал самостоятельным объектом. Ранее с регистрацией прав на машиноместо возникало много сложностей, в связи с тем, что такого понятия не было в законодательстве.

 

Теперь все ранее приобретенные по разным схемам места для машин можно узаконить и оформить право надлежащим образом. Покупатель может совершать с новой собственностью любые сделки – продавать, дарить, передавать по наследству. Положительным моментом является возможность оформить кредит на покупку машиноместа, что ранее было недоступно. 

 

 

Изменения в 214-ФЗ носят фундаментальный характер и весьма своевременны, несмотря на споры и обсуждения. Связано это в первую очередь с тем, что регуляторы обратили внимание на многие нерешенные вопросы и вновь возникшие проблемные аспекты. Говорить об успешности правительственных мер можно будет только в среднесрочной перспективе, а текущий год станет для них своеобразным лакмусом для нововведений, отмечает Александр Синицкий, директор департамента продаж ЖК «Английский Квартал».

 

В любом случае, закон улучшает позицию участников долевого строительства – и застройщика, и дольщика. Сделки становятся более прозрачными и защищенными. Вместе с тем это может привести к небольшому росту стоимости квадратного метра, так как девелоперам придется перераспределять издержки.

 

Специально для портала "Все Новостройки.ру"