Фото: https://kremlin.ru

 

Прошло чуть больше месяца после выборов президента РФ. Мы, совместно с экспертами и игроками рынка решили поговорить на тему возможных позитивных или негативных сценариев развития сферы жилой недвижимости после этого события. Как оказалось, в основном, рынок отреагировал на избрание Владимира Путина хорошо, объясняя это тесной взаимосвязью политической и экономической систем. Если в политической системе сохраняется стабильность, значит можно рассчитывать на устойчивое развитие экономики в целом и сферы недвижимости в частности. Но, есть и иные мнения.

 

 

Многие эксперты полагают, что главной задачей президента в ближайшие годы станет окончательное решение проблемы долгостроев и обманутых дольщиков. По мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», эта тема была неприятным лейтмотивом президентства Путина с 2004 года. Чтобы решить эту задачу достаточно перестроить законодательный механизм, исключив прямую оплату девелоперу строящегося жилья, и введя посредника в лице кредитора строительства. Такие меры уже приняты: к 2021 году долевое участие в строительстве жилья в текущем виде прекратит существование. 

 

Есть и другие более долгосрочные задачи, которые обозначены президентом в Послании Федеральному собранию. Президент считает, что для улучшения ситуации с жильем, необходимо повысить доходы населения, снизить ставки по ипотеке и увеличить предложение на рынке жилья. 

 

Кроме того, госпожа Литинецкая отмечает, что Президент в 2018 году вновь поставил цель, чтобы за «предстоящие шесть лет ипотека стала доступной для большинства российских семей, работающих граждан, молодых специалистов». Между тем по данным ВЦИОМ, 41% граждан России (то есть около 60 млн человек) хотели бы улучшить жилищные условия. В 2017 году, по данным АИЖК, россияне приобрели 2,85 млн жилых помещений, то есть 4,75% от общего числа тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия, или 2% от населения страны.

 

К повышению темпов строительства президент также уже призывал. Еще в 2007 году он утверждал, что строить нужно около 100-130 млн кв. м. жилья в год, а к 2010 году – добиться ввода на уровне 80 млн кв. м. в год. По данным Росстата, с 2010 по 2017 гг. средний ежегодный ввод жилья составил 73 млн кв. м. 

 

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, также считает, что сохранение поста Президента за Владимиром Путиным, фактически означает продолжение заявленных программ и изменений в законодательстве: дальнейшее сокращение ставки рефинансирования, повышение доступности ипотеки, рост объемов строительства и, как следствие, предложения, переход на проектное финансирование. Однако, эксперт отмечает, что развитие рынка недвижимости в большей степени будет обусловлено экономической ситуацией, нежели нормативным регулированием.

 

Если говорить о Москве, то здесь есть перспективы существенного роста объемов жилищного строительства за счет реализации программы реновации, которая уже стартовала и в дальнейшем будет только набирать обороты. По данным столичных властей, в 2017 году в городе было введено 3,42 млн кв. м жилья. Программа реновации рассчитана до 2032 года и предполагает возвести около 45 млн кв. м. Таким образом, речь идет более чем о трех млн кв. м в год.

 

Впервые властями была поднята темы качества строительства. Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), рассказал, что, по мнению властей, рынку необходимы единые стандарты, отвечающие текущим представлениям о нормальном уровне жизни. Именно поэтому Минстрой разрабатывает требования к так называемому стандартному жилью, которые впоследствии будут распространены на жилищное строительство. По своему уровню данный стандарт соответствует жилью комфорт-класса и во многом качественно превосходит новостройки эконом-класса, которые до сих пор превалируют в жилищном строительстве в целом по стране.

 

По данным Олега Быкова, PR-директора Urban Group, на рынок недвижимости в ближайшие 6 лет основное влияние окажут программа реновации, курс на снижение ключевой ставки и повышение доступности ипотеки. Другими факторами станут увеличение количества государственных программ для поддержки покупки жилья на первичном рынке различным социальным группам и представление застройщикам комфортных условий проектного финансирования. 

 

 

Главный вопрос, который в первую очередь волнует покупателей, как реальных, так и потенциальных, заключается в стоимости квадратных метров, а точнее в ее снижении. По факту получается, что какие бы программы не разрабатывались властями, какие бы попытки не предпринимались по снижению ипотечной ставки, общий бюджет на приобретение жилья для многих россиян остается непосильным. Будет ли жилье по-настоящему доступным? Здесь мнения экспертов сильно разошлись.

 

По мнению Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», оснований для снижения стоимости жилья нет. Эксперт отмечает, что отрасль развивается по законам рынка. Чтобы жильё становилось более доступным необходимо предусмотреть ряд мер – вовлекать в оборот неиспользуемые земельные участки, предоставлять эти участки на льготных условиях застройщикам, возводить объекты инфраструктуры за счет бюджетных средств, сократить выплаты за подключение к сетям, продолжать снижать административные барьеры. Только при таких условиях у застройщиков получится снизить себестоимость строительства, а, следовательно, и уменьшить рыночную стоимость жилья. 

 

О скором повышении цен на новостройки говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», по его мнению, стоимость квадратного метра может вырасти в среднем на 5-8%. Это связано с вступлением в силу с 1 июля 2018 года новых поправок в ФЗ-214, среди которых: новые требования в части минимального уставного капитала компании, остатка собственных средств на счету застройщика, а также ограничения, связанные с привлечением средств дольщиков. Для того чтобы соответствовать этим нововведениям застройщикам необходимо будет перераспределять собственные ресурсы, что усилит их зависимость от проектного финансирования, и в конечном счете, увеличит издержки. В итоге, те проекты, которые застройщики начнут после 1 июля 2018 года, могут быть изначально дороже тех, которые они начали еще по «старым» правилам, до вступления в силу новых поправок.

 

Более оптимистично на ситуацию смотрит Мария Литинецкая. По ее словам, Президент обозначил цель по снижению ипотечной ставки до 7%, что представляется вполне реалистичной задачей на горизонте ближайших двух лет. В этом случае доступность жилья, конечно, повысится. Сокращений средней ставки примерно на 2 процентных пункта за 2017 год привело к увеличению ипотечного кредитования на 40%. Полагаю, что достижение 7% может увеличить объем выдачи еще на 40-50%. Однако по мере вовлечения на рынок жилищного кредитования слоев населения с меньшим доходом, банки будут ужесточать требования к заемщикам. Поэтому уменьшение ипотечных ставок – это только первый шаг, один из элементов системы улучшения жилищных условий, который необходим для повышения доступности жилья. Без долгосрочного экономического роста и восстановления доходов населения одной только ипотекой решить проблему не удастся.

 

Ольга Солодовникова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Биг Риэлти», очень надеется, что стоимость квадратного метра станет соответствовать реальной стоимости. Сейчас квадратный метр значительно ниже того, что мы видим на рынке, так как в итоге в стоимость включены все возможные «денежные согласования», которые зачастую превышают затраты на само строительство и, естественно, немалая прибыль застройщика.

 

 

Игроков рынка волнует вопрос о том, как же будут складываться отношения власти и девелоперов в ближайшее время, и многие, рассуждая на эту тему уверены в ужесточении контроля. Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», считает, что контроль не просто усилится – государство в лице банков, которые будут участвовать в новой схеме, будет регламентировать все расходы на строительство, на рекламу, маркетинг, на содержание аппарата. Руководитель отдела ипотеки и кредитов департамента продаж компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», Ирина Ячменева поддерживает коллегу, реформирование отрасли уже происходит – 1 июля вступят в силу очередные изменения, направленные на усиление контроля за деятельностью застройщиков и ввод дополнительных требований.

 

Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, считает, что взаимодействие девелопера и контролирующих органов — это отлаженный и отработанный механизм, поэтому вряд ли условия работы будут ужесточаться, но можно ожидать их некоторого переформатирования в условиях изменяющегося законодательства.

 

Тренд на повышение прозрачности бизнеса отмечает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», а также усиление роли банков в процессе взаимодействия с девелоперами. Эти тренды, как и постепенная монополизация рынка крупными компаниями, будут усиливаться.

 

 

Еще один вопрос, который мы обсудили с экспертами, касался ставок по ипотеке. Что будет с ними после избрания Президента? Финансовый директор ГК «А101», Дмитрий Трубников рассказал, что сейчас наибольшую консолидацию усилий всех игроков отрасли, включая финансовый сектор (банки и Центробанк), мы можем наблюдать в области развития ипотечного кредитования. И, как следствие, рынок демонстрирует рост продаж жилой недвижимости стандартного и комфорт-класса – наиболее массового сегмента жилья в России. Субсидии в объеме 26,6 млрд рублей банкам и ДОМ.РФ на возмещение недополученных доходов по льготным ипотечным кредитам, запуск специальной программы ипотечного кредитования под 6% для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года рождается второй или третий ребенок – это только последние шаги по поддержанию спроса. 

 

В течение всего 2017 года падение ипотечной ставки оставалось драйвером роста продаж жилой недвижимости. За счет низкой инфляции и, соответственно, снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки планомерно снижались – с 12-14% в 2016 году до 10% к концу 2017 года. Сейчас средняя ставка составляет около 9,5%, и при сохранении текущей макроэкономической ситуации и денежной политике Банка России к концу 2018 года она может упасть ниже 8%, а к концу 2019 – ниже 7%. 

 

Позитивные тенденции по снижению ставки отмечает и директор департамента маркетинга и рекламы Glorax Development, Вартан Погосян. Он отмечает что планомерное снижение ставок по ипотечным кредитам наблюдается в последние несколько лет. В конце 2014 – начале 2015 годов ставки по ипотеке доходили до 20%. Годом позже – в 2016 году ипотеку можно было взять под 12-14%, а в 2017 – под 10% годовых. После вступления в 2015 году в действие программы госсубсидирования, ставки резко снизились и даже после прекращения действия программы господдержки не выросли, а, напротив, продолжили планомерное снижаться. На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке оставляет 9,5% годовых. Вследствие недавнего очередного понижения ключевой ставки Центробанка, мы ожидаем нового снижения. При оптимистичном сценарии уже в этом году мы можем увидеть снижение ключевой ставки до 6-7%, а ставки по ипотеке в среднем до конца года могут снизиться до 8% годовых.

 

В целом, стоит еще раз отметить, что рынок недвижимости воспринял избрание Владимира Путина на новый срок очень позитивно, многие уверены, что развитие рынка пойдет по существующим трендам, которые мы наблюдали последние годы, будет повышаться прозрачность рынка и его цивилизованность. 

 

Специально для портала "Все новостройки"