Год метро. 25 новых станций
.jpg)
Открытие новых станций – большое подспорье для реализации любых новостроек. А метрополитен столицы в обозримом десятилетии будет обновлен фактически на две трети. Уже сейчас объявлена масштабная программа строительства новых станций метро, а в планах звучит увеличение их численности фактически в два раза. Только в 2018 году в столице появится 25 новых станций.
Влияние на рынок первичной недвижимости
Все это неизбежно сказывается на планах городских застройщиков, ведь жилье в столице подбирается с учетом транспортной доступности, отмечает основатель архитектурного бюро Master’s plan Юлия Зубарик. В ряд локаций метро придет впервые, в части районов улучшит работу общественного транспорта и уменьшит нагрузку на ближайшие станции подземки – в любом случае будет повышаться интерес покупателей к объектам недвижимости поблизости, считает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
На новых территориях, где реализуются комплексные жилые проекты, и количество новостроек занимает заметную долю в структуре жилого фонда, развивающаяся транспортная инфраструктура или четкие и задекламированные планы такого развития – серьезное конкурентное преимущество, уверен директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. Метро в этом случае выступает одним из основных драйверов спроса. При сохранении цен на уровне конкурентов, прирост продаж составляет 20-30%. При этом ветка или станция особого значения не имеют. Главное, что метрополитен есть и до него можно быстро добраться.
Однако, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», обращает внимание, что вопрос общественного транспорта актуален, прежде всего, среди покупателей жилья массового сегмента. Целевая аудитория проектов бизнес- и премиум-класса менее зависима от расстояния до метро. Поэтому рост спроса будет зависеть в первую очередь от сегмента жилья.
Интересные предложения
Несмотря на то что в 2018 году в столице планируют ввести в эксплуатацию рекордное количество новых станций – порядка 25, далеко не у всех в пешей доступности строятся новые объекты. По подсчетам Марии Литинецкой, в этом году метро рядом с домом получат или уже получили 28 новостроек. Например, транспортная доступность уже улучшилась в районах Хорошево-Мневники, Пресненский и Беговой. В первую очередь – за счет снижения пассажиропотока по Замоскворецкой линии, а также разгрузки самой сложной Таганско-Краснопресненской линии.
Одна из важнейших станций городского значения, открытие которой запланировано на 2018 год, это «Нижегородская», на базе корой появится крупнейший в Европе транспортно-пересадочный узел «Рязанская». Данная станция Кожуховской линии будет пересекаться с МЦК и Большой кольцевой линией. Пассажиропоток узла в часы пик составит около 110 тыс. человек в час и 600 тыс. в день. То есть жители будут иметь сразу несколько вариантов для пересадки. В шаговой доступности от станции «Нижегородская», сегодня строится единственная новостройка – ЖК комфорт-класса SREDA.
Наиболее интересно строительство метро в тех районах, где раньше «подземки» не было. Если новая станция расположена рядом с уже действующей (пересадка на новую линию), то в таком случае эффект будет более скромным.
Развитие сети метро позволяет ввести новые маршруты, а также охватить удобным транспортным сообщением локации, которые раньше испытывали очевидные проблемы, поясняет директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», Татьяна Подкидышева. Яркий пример – территория Северо-восточного округа: жители ряда районов были вынуждены тратить значительное время, чтобы доехать до Петровско-Разумовской. Однако теперь метро стало ближе – вместе с вводом в 2018 году таких станций, как «Селигерская» и «Верхние Лихоборы», многим жителям проще добираться до работы и обратно.
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» считает, что наиболее перспективно открытие станций в районах, где есть участки под застройку и сдача объектов совпадет с открытием новых станций, как в районе Бескудниково. Дальнейшее открытие станций по Люблинско-Дмитровской линии обеспечит транспортом перспективные территории в Восточном Дегунино и Дмитровском районе.
Улучшится транспортная ситуация и юго-запада Москвы, в том числе ТиНАО. На Сокольнической линии планируется создание еще четырех платформ: «Столбово», «Прокшино», «Ольховая» и «Филатов луг», благодаря чему порядка 600 тысяч жителей смогут сократить время на дорогу до центра города до 45 минут. Определяющим фактором для покупки жилья в Новой Москве, помимо удобной транспортной системы в районе, является и ценовая доступность объектов, указывает Красавин Александр Сергеевич, первый заместитель председателя правления «Баркли».
Новые станции метро запланированы к скорому открытию преимущественно в районах Очаково-Матвеевское, Солнцево и Ново-Переделкино и дальше вдоль Боровского шоссе. Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», отмечает, что в данных локациях сейчас на различной стадии реализации находятся 12 новостроек, среди которых ЖК «Лобачевский», ЖК «О7», ЖК «Пикассо», ЖК «Татьянин Парк», ЖК «Мещерский лес», ЖК «Лучи», ЖК «Переделкино Ближнее» и ЖК «Рассказово». Восемь из двенадцати новостроек уже сданы.
.JPG)
Источник: Аналитическая служба АО «Лидер-Инвест»
Как изменятся цены?
Наличие рядом метро всегда было главным фактором ценообразования, особенно для новостроек массового сегмента. Однако в последние годы, вместе с развитием промзон по всему городу, большинство новых проектов имеют относительно неплохую транспортную доступность, в том числе подземным общественным транспортом. Именно по этой причине роль «метрофактора» при формировании стоимости в той или иной новостройке планомерно снижается. К тому же девелоперы заранее закладывают в нее квадратного метра наценку за транспортное преимущество, даже если до открытия станции остается несколько месяцев, а то и пару лет.
По словам Юлии Зубарик, часто добавочная стоимость на «близость к метрополитену» закладывается еще на старте продаж. Покупатель, выбирая застройщика, ориентируется на выполнимость этой возможности и улучшение транспортной ситуации. Также следует учитывать, что чем ближе дом находится к станции метро, реальной или предполагаемой, тем выше его цена. Отсюда возникает разница в добавочной стоимости за фактор наличия рядом метро. Он зависит от многого: от сроков ввода новой станции в эксплуатацию до того, насколько удобно можно будет добраться до будущей подземки пешком или на общественном транспорте. Если брать средние цифры, то добавочная стоимость в отдаленных локациях, где нет хорошей транспортной доступности, составляет 7-10%, а в некоторых случаях доходит и до 15%.
Несколько лет назад, когда метро строили меньше, рост цен на жилье доходил до 25%. Такую картину можно было наблюдать в 2009-2013 годах в Митино, Жулебино, в новых проектах города Реутова, напоминает Анастасия Жукова, руководитель группы маркетинга ЮИТ СитиСтрой. Сегодня из-за общих тенденций на рынке первичной недвижимости новости об открытии новых станций метро скорее позволяют сохранить стоимость на текущем уровне или уменьшить темпы ее снижения, а увеличение цены наблюдается в течение относительно короткого промежутка времени, привязанного ко вводу станции в эксплуатацию.
К тому же, если посмотреть на список запланированных к выводу в строй станций метро, выходит, что большая часть уже дублирует действующие станции или пересекаются с МЦК, считает Мария Литинецкая. Например, станции первого участка Большой кольцевой линии, которые просто соединяют существующие станции: еще в прошлом году дорога на метро от «Делового центра» до «Динамо» составляла 25 минут. Сегодня тот же путь можно проделать за 14 минут. Да, разница есть. Но, учитывая уже неплохой уровень транспортной доступности в целом, кардинального улучшения не произошло.
Аналогичная ситуация и с продлением Люблинско-Дмитровский линии, где теперь открыты «Верхние Лихоборы», «Окружная» и «Селигерская». Станция «Окружная» расположена всего в километре от «Петровско-Разумовская» и в 350 метрах от платформы МЦК «Окружная». «Верхние Лихоборы» также находятся всего в километре от станции МЦК «Окружная». То есть жителям, конечно, стало удобнее ездить на метро, но «транспортной революции» не случилось. Поэтому открытие метро в первую очередь повысит ликвидность новостройки, и только потом стоимость, и то если до этого путь до станции приходилось преодолевать на транспорте, а не пешком.
Всеволод Баев, генеральный директор маркетингового агентства Media108 призывает прежде чем говорить о причинах роста или падения цен, проанализировать все факторы, которые могли оказать влияние. Так, открытие новой станции метро – это всего лишь один из факторов ценообразования на рынке. Тем не менее, рост стоимости гарантирован далеко не всегда.
В условиях сниженной покупательской способности населения, цена является главным критерием выбора жилья. Кроме того, на фоне высокой конкуренции застройщики не могут позволить себе существенно ее повышать, чтобы предотвратить отток покупателей в соседние ЖК. Поэтому в большинстве случаев ее рост может быть вызван совокупностью нескольких факторов: приближению к финальной стадии строительства объекта, отсутствием конкурентов в локации и улучшением транспортной ситуации в районе.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
