Сфера недвижимости сейчас проходит через серьезные преобразования. Изменения в законодательстве, которые частично уже вступили в силу или начнут действовать в ближайшее время, кардинально поменяют правила игры на строительном рынке, да и сам рынок тоже. Мы продолжаем с интересом наблюдать за происходящим, общаться с экспертами и готовить для вас новые материалы. Сегодня хотелось бы поговорить о жилищных сертификатах и их потенциальной возможности использования на первичном рынке.

 

 

Как таковые госжилсертификаты (ГСЖ) на рынке недвижимости присутствуют уже давно. Как рассказывает Андрей Кузнецов, руководитель ГК «Стоун», в традиционном понимании игроков рынка недвижимости жилищный сертификат – это именной документ, который выдается определенной категории граждан, имеющей законное право на получение льгот. Используется, как понятно из названия, только в сфере жилья и его назначение – это удостоверять право на улучшение жилищных условий. По указанному документу люди получают социальную выплату, льготу, при покупке недвижимости на территории России. Сейчас государством разработан целый ряд программ для поддержки россиян и субсидирования приобретение недвижимости. На рынке данный способ помощи гражданам существует уже порядка 20 лет.

 

По словам Дмитрия Логинова, руководителя юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон», механизм ГЖС является основным при реализации Федеральной целевой программы «Жилище». Т.е. фактически он используется во всем спектре государственной поддержки в области обеспечения граждан страны собственным жильем. Категории получателей ГЖС очень разноплановы от увольняемых в запас военных и чернобыльцев до молодых ученых и молодых семей. Особо следует выделить такую категорию граждан, как пострадавшие в результате чрезвычайных ситуаций, поскольку люди, лишившиеся жилья в результате землетрясений, наводнений и прочих природных и техногенных катастроф, более других нуждаются в помощи от государства.

 

Самое главное на что стоит обратить внимание, по мнению Андрея Кузнецова, это на то, что объем финансирования таких программ исчисляется десятками миллиардов рублей ежегодно, а тратить можно только с определенными оговорками. Например, использовать предоставленную субсидию возможно исключительно при заключении договора купли-продажи, то есть фактически выбор недвижимости ограничивается рынком вторичного жилья. Даже защищенные законом договоры долевого участия для совершения сделок с привлечением средств по госжилсертификатам не подходят. Первичный рынок никогда не получал в распоряжение указанные средства, а теперь у него появилась такая возможность.

 

 

До того как Михаил Мень ушел в отставку, и на посту министра строительства и ЖКХ России его сменил Владимир Якушев, он успел сообщить игрокам рынка, что через год государственные сертификаты, выданные на приобретение жилья, могут быть использованы при заключении договоров долевого участия. Новость оказалась почти незамеченной, на фоне других событий, сотрясающих рынок, но значимость ее довольна существенна. Самый главный вопрос – будет ли указанная инициатива принята?

 

Скорее всего инициативу примут и независимо от того, будет ли отрасль работать по ДДУ или нет, так считает Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. В данном случае ГСЖ выступает в качестве замены различных жилищных сертификатов, например, военных, по которым военнослужащие также имеют право приобретать жилье за счет федерального бюджета.

 

«Если оценивать шансы принятия этой инициативы, то могу с уверенностью сказать одно – они очень высоки, – комментирует Андрей Кузнецов (компания СТОУН). – Сейчас, как мы знаем, государство серьезно взялось за регулирование сферы строительства жилой недвижимости и здесь важно отметить тот факт, что для чиновников является значимым сделать рынок понятным, прозрачным и предсказуемым, избежать появления новых обманутых дольщиков. Никто не хочет превратить строительную сферу в руины, потому как долгое время именно строительство являлось неким подобием локомотива экономики. Переход от ДДУ к использованию эскроу-счетов только укрепит позиции жилищных сертификатов, государственные деньги будут иметь надежную гарантию целевого использования».

 

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Наталья Шаталина, как и ее коллеги уверена в том, что данная инициатива будет принята с высокой степенью вероятности, т.к. в настоящий момент и в обозримом будущем рынок недвижимости доступен через участие в долевом строительстве и эта практика является основной и самой распространённой. Более того, эксперт уверена, что уже в настоящее время нет объективных препятствий для применения ГЖС при расчетах по договорам участия в долевом строительстве. В случае, если долевое строительство будет упразднено, то сертификаты также могут стать инструментом расчетов при модели проектного финансирования.

 

По мнению господина Логинова, с финансовой точки зрения, применение ГЖС для участия в долевом строительстве является очень перспективной идеей, т.к. первичный рынок обеспечивает более высокое качество жилья при более низких ценах по сравнению со вторичкой. 

 

«Упразднение ДДУ», согласно планам Правительства, будет осуществляться путем перехода на проектное финансирование, с использованием счетов-эскроу. Данный механизм будет способствовать распространению ГЖС на долевое строительство, поскольку исключает возможности нецелевого использования застройщиками средств государства.

 

 

Будут ли полезны ГСЖ для рынка первичной недвижимости? Наверное, вопрос немного риторический. Здесь у застройщиков также ответ фактически однозначный. Что касается пользы для застройщиков, то очевидно, что новые источники финансирования отрасли отразятся на работе компаний-участников рынка положительно. Стоит отметить еще раз, что речь идет о десятках миллиардов рублей ежегодно – очень хороший источник поддержания рынка, особенно сейчас, в период, когда сфера недвижимости, скажем прямо, не в лучшей форме, считает господин Кузнецов.

 

Его поддерживает Дмитрий Логинов, отмечая что под ГЖС ежегодно выделяются сотни миллиардов рублей. По данным Минстроя РФ, общий объем ФЦП «Жилище» в 2015-2020 годах должен составить 700 млрд рублей. Естественно такие огромные средства, вкладываемые в жилищное строительство, способны стимулировать развитие рынка. 

 

Если все-таки инициатива приживется, то можно будет предусмотреть еще ряд вариантов взаимодействия. Например, создание полноценных комплексных проектов под конкретную программу для определенной категории граждан. Рынок жилья давно уже идет по пути унификации предложения и разработки проектов не для максимально широкого круга аудитории, а для людей с определенными интересами или предпочтениями. Совместная работа застройщика и представителей, курирующих определенные программы по субсидированию граждан, будут способствовать появлению жилых проектов, востребованных, нужных и самое главное полезных для каждой категории льготников. 

Среди плюсов для застройщиков можно отметить и стабильность указанного вида финансирования. Вне зависимости от ситуации в стране, экономике и прочих факторов, добросовестные застройщики с качественными продуманными проектами всегда могут рассчитывать на получение средств. 

 

 

Конечно, польза от возможности использовать сертификаты на первичном рынке будет не только у застройщиков. Покупателям принятие этой инициативы также окажется на руку. По словам Валерия Кузнецова, для покупателей это отличная возможность улучшить свои жилищные условия, при этом стоимость покупки будет целиком или частично погашена за счет бюджетных средств. Как правило, сегодня практически все застройщики работают с жилищными, военными, материнскими и прочими сертификатами. Для таких клиентов есть специальные условия и предложения, проводятся различные акции и предлагаются интересные ипотечные программы, если покупатель хочет приобрести квартиру большей площади, чем ему оплачивается по сертификату.

 

Рассуждая о том, какой категории граждан будет выгодна предоставленная возможность, Дмитрий Логинов отмечает некоторые нюансы. Исполнение социальных обязательств государства перед своими гражданами должно быть достаточным и своевременным. Если с критерием достаточности, как по цене, так и по качеству, первичный рынок легко справляется, то со сроками могут возникнуть проблемы. Средние сроки строительства многоквартирного дома составляют 1,5-2 года. Таким образом можно вывести простую формулу: «ДДУ дешевле, но дольше, договор купли-продажи быстрее, но дороже». Исходя из этого можно легко предположить для каких категорий получателей ГЖС будет удобнее. Например, для семьи, лишившейся единственного жилья в результате стихийного бедствия, принципиальной будет являться скорость приобретения нового жилья, то есть ДДУ им, априори, не подойдет. С другой стороны, граждане, переселяемые из районов Крайнего Севера или ЗАТО (закрытое административно-территориальное образование), могут позволить себе приобретение жилья через ДДУ.

 

Среди россиян, которым будет интересно использовать сертификат в долевом строительстве могут быть малообеспеченные семьи и госслужащие, для которых покупка квартиры является невозможной в силу низкой финансовой обеспеченности.

 

Специально для портала "Все новостройки"