В первом полугодии 2018 рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга развивался по тем же законам, что и в остальных регионах страны, подчиняясь тем же самым тенденциям и трендам. Снижение ставки ЦБ (незначительное, но стабильное), изменения в 214-ФЗ и необходимость действовать до вступления в силу июльских правок, снижение реального платежеспособного спроса и в тоже время незначительная активизация покупателей, вот некоторые факторы, определившие развитие петербургского рынка недвижимости, но, есть и интересные «региональные» тренды.

 

 

Санкт-Петербург, во многом, все еще остается недооцененной территорией со стороны инвесторов и девелоперов, так считает руководитель Группы компаний «СТОУН» Андрей Кузнецов. После Москвы это крупнейшая по величине агломерация в нашей стране, но по объему возводимого жилья, по числу инвесторов, Петербург лишь замыкает тройку лидеров. У территории огромный потенциал. 

 

Взять для примера хотя бы редевелопмент. В отличие от столицы, здесь реновация промышленных территорий может пройти куда менее безболезненным путем: она компактна, с транспортной точки зрения, идеально доступна и расположена в непосредственной близости от исторического центра. Серый промышленный пояс города – сейчас это порядка 46% всей центральной территории города. И «региональным» трендом становится постепенное освоение инвесторами именно этой части города, улучшение урбанистических показателей внутри Северной столицы, качественный рост в дополнение к разрастанию и растеканию вширь. 

 

Среди петербургских застройщиков возникло стремление заниматься менее масштабными проектами и отойти от КОТ, насколько это возможно. Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость», рассказал, что в Ленобласти (не примыкающий к Петербургу пояс, но в радиусе 10-60 км) компании теперь ещё меньше хотят что-либо строить. Причина в том, что недвижимость в области продается намного хуже, а затраты на благоустройство зачастую выше. При любой возможности, компании стремятся строить в Петербурге.

 

Значительно выросла доля ипотечных сделок в бизнес-классе. Например, в ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина порядка 40% от всех сделок в 2018 году – с привлечением ипотечных займов. А в ЖК LOOK (также бизнес-класс) – около 30%. Ранее эти цифры были на уровне 10-15%. Это объясняется просто: ипотека – самый удобный инструмент софинансирования сделок. Регулярно наблюдается ситуация, когда у человека есть деньги на покупку, но нужно выводить их из бизнеса. Он предпочитает оставить их в компании на развитие, обеспечить оборотные средства и взять ипотеку. Это выгоднее, чем другие формы займа под свои активы.

 

В 2018 году в Петербурге появляется все больше проектов интересных, с точки зрения формирования концепции продукта. Запросы покупателя растут, успех застройщика заключается в умении предвидеть эти тенденции. Так, по словам Наталии Ильиной, руководителя департамента маркетинга холдинга AAG, если 3-4 года назад закрытый для машин двор был редкостью в масс-маркете, сегодня эта опция становится признаком хорошего тона. Мигрируют в комфорт-класс и другие «фишки» более высоких сегментов: подземные паркинги, панорамные окна и даже камины. Рынок вводит новые категории жилья: комфорт-плюс, бизнес-лайт и другие, призванные продемонстрировать отход от шаблонного копирования стандартов.

 

Параллельно трансформируются планировочные решения. Усиливается тенденция отказа от больших площадей в пользу их функциональности за счёт использования евро-планировок. При этом растет предложение квартир с чистовой отделкой. Отдельные примеры замещения количественных показателей качественными имеют все шансы перерасти в тренд.

 

 

Теперь перейдем к нашей любимой части, характеризующей рынок куда более наглядно, рассмотрим рынок Петербурга сквозь призму четких параметров. Итак, начнем с объемов предложения. По данным Андрея Кузнецова, этот показатель увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2017 года на 0,5 млн кв. м. В прошлом году за первые 6 месяцев года цифра составила 1,1 млн кв.м. жилья (см. статью от 14 августа 2017). Значит, сейчас покупатели могут выбирать недвижимость более чем из полутора миллионов квадратных метров. 

 

Этот факт подтверждает и Владимир Лоскутов, заместитель генерального директора маркетингового агентства Media108. По мнению эксперта, первое полугодие оказалось богатым на проекты, в результате чего объем предложения новостроек увеличился примерно на полмиллиона квадратных метров, по сравнению с 1 полугодием 2017 года. Рост обусловлен тем, что застройщики стремились получить разрешения на новые объекты до вступления поправок в силу с 1 июля, чтобы продавать по старым правилам. В связи с этим, неудивительно, что только в июне стартовали продажи сразу в 9 жилых комплексах. Среди них – новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Например, в ЖК «Северная долина» в июне были введены сразу несколько корпусов в 13 и 14 очередях. Из новых крупных жилых комплексов вышли ЖК «Полюстрово», ЖК «Елизаровский», ЖК All Inclusive и др.

 

Нарастили объемы и в компании ПСК: успели согласовать возведение ЖК в Славянке до принятия поправок к ФЗ-214. Большинство компаний постарались согласовать максимально возможный объём строительства по старым нормам. Это ключевое отличие от 2017 года, когда спешки не было. Кроме того, у ПСК завершилось строительство двух ЖК бизнес-класса: «Дипломат» и Look. Началось строительство дома комфорт-класса в Пушкинском районе. Продолжается строительство апарт-комплекса Like на пл. Мужества.

Пятерка районов-лидеров по числу появившихся новых проектов выглядит следующим образом: на первом месте Приморский район, следом идут Выборгский и Невский, замыкают этот перечень Красносельский и Красногвардейский районы города (Аналитический центр «Главстрой-СПб»).

 

По итогам первого полугодия 2018 года, у многих петербургских застройщиков отмечен рост объемов продаж. Так, в «Главстрой-СПб» этот показатель продемонстрировал рост более чем на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В дальнейшем темпы реализации жилья у девелоперов могут понизиться в связи с сезонностью на первичном рынке.

 

Основное подорожание стоимости квадратного метра пришлось на 1 квартал текущего года, рост составил порядка 4%. Таким образом, стоимость квадратного метра в масс-маркете зафиксирована на уровне 96,7 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе стоимость метра составила 163,9 тыс. рублей за 1 кв. м, а на рынке элитной недвижимости этот показатель превысил порог в 280 тыс. рублей. 

 

 

На фоне высокого объема предложения покупатель становится особенно требовательным: он хочет получить качественный лот за наиболее привлекательную цену. Среди важнейших критериев, предъявляемым к проектам: удобная локация и транспортная доступность, развитая социальная инфраструктура, безопасная придомовая территория. В масс-маркете также большим спросом пользуются объекты с готовой отделкой.

 

По мнению Владимира Лоскутова, в условиях, когда доходы населения не растут, наибольшую популярность у покупателей набирает стандартное жилье с невысокими ценниками. Однако сейчас также стоит отметить тренд возрастающего интереса к объектам комфорт-класса, которые становятся более доступными для покупателей более низкого сегмента, а также перетягивают часть спроса из бизнес-класса.

 

Андрей Кузнецов отмечает сохранившийся тренд на эффективные эргономичные планировки. Все большее число застройщиков, работающих в масс-маркете, стараются не просто оптимизировать размер лота, но сделать пространство более функциональным, использовать каждый метр предлагаемой к покупке недвижимости. Потому что именно покупатели этого класса комфортности особенно остро реагируют на стоимость жилья и не готовы платить за то, чем не будут пользоваться (узкие длинные коридоры, например, или неоправданно большие кладовые). Сейчас к ним присоединись покупатели из бизнес-класса. Сохраняется высокий интерес к малогабаритному жилью и квартирам с отделкой. 

 

Кстати, по данным Росреестра, число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) по итогам 6 месяцев выросло на 49% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

 

 

Оценивая дальнейшие перспективы развития рынка первичной недвижимости, все эксперты сходятся в одном мнении – не стоит ожидать серьезных изменений. Сергей Мохнарь считает, что при отсутствии потрясений на макроэкономическом уровне – все останется на своих местах. А именно: предложение будет немного превышать спрос, ипотека будет «греть» рынок и покупательский интерес, а застройщики не будут снижать темпы строительства. В свою очередь, покупатели продолжат оценивать качество планировок в контексте цены за метр и будут всё внимательнее относиться к проектам благоустройства.

 

Г-н Лоскутов также не видит причин для резких скачков в рыночных показателях. Благодаря накопленному запасу разрешений, текущих проектов с лихвой хватит для реализации в этом году. Рынок будет постепенно приспосабливаться к новым и грядущим изменениям. Серьезного роста цен на квартиры до конца года не предвидится. Возможно небольшое увеличение в пределах инфляции по мере роста строительной готовности объекта. 

 

Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development, предвидит лишь незначительное изменение показателей, в зависимости от сроков ввода объектов и выдачи разрешений на строительство. Покупательская активность сохранится на том же уровне, что и в первой половине года. Что касается роста цен, то ожидается их планомерное повышение. Девелоперы, скорее всего, будут стремиться учитывать в цене изменения в федеральном законодательстве, причем это будет касаться как новых, так уже и реализующихся проектов.

 

Специально для портала "Все новостройки"