Жизнь под облаками
.jpg)
Москва – основной деловой узел региона, ежегодно сюда приезжает более 10 тысяч человек, в том числе и высококвалифицированных специалистов. Это статистика диктует новые правила не только для офисных помещений, но и для жилья. Как вы уже догадались, сегодня речь пойдет о небоскребах.
Ситуация сегодня
Тренд на небоскребы в столице задал проект Москва-Сити. До него, мало кто вообще представлял себе этот формат, считает руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости PENNY LANE REALTY Юрий Щербаков. Но важно понимать, что этот флагманский проект притягивает людей не только этажностью. Это действительно деловой центр и, приобретая там жилье, человек получает множество возможностей «в одном флаконе». Чаще всего в этой же локации его место работы. Вся инфраструктура заточена под такую динамичную жизнь «бизнес-дом», и часто там рассматривают апартаменты как «квартиру для пиджака» люди, не проживающие постоянно в городе.
По данным генерального директора компании «Концерн РУСИЧ», Бориса Лескова, в высотных комплексах Москвы реализуется до 20,1% от общего объема предложений на первичном рынке Москвы. Тогда как еще год назад продаж составляла 18,7%. Всего на рынке столичных небоскребов представлено порядка 540 тыс. кв. м. Причем если еще 5-10 лет назад первичное жилье в высотных домах было доступно только покупательской аудитории высокобюджетных сегментов, то сейчас данный формат представлен и в комфорт-классе, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». Это говорит о растущем интересе к небоскребам как со стороны девелоперов, так и покупателей. Сегодня на бизнес-класс приходится 37,9% предложения, на премиум-класс – 35,8%, на комфорт-класс – 26,3%.
По расположению проекты высотных жилых зданий и комплексов апартаментов распределены по Москве относительно равномерно. Наибольшая доля данного формата представлена в САО (25%). За ним следует ЦАО (20%), СВАО (16%) и ЗАО (15%). Меньше всего небоскребов в продаже в ЮАЗО (1%) и ЮВАО (3%). В числе районов-лидеров можно отметить Пресненский, Ростокино, Хорошево-Мневники.
По типу жилья распределение следующее: доля квартир составляет 76,8%, апартаментов – 23,2%, приводит статистику генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», Наталия Кузнецова. Без отделки реализуется 57,8% совокупного предложения, с отделкой – 15,4%, с предчистовой отделкой – 26,8%.
Таблица 1. ТОП-10 самых высоких новостроек
По данным агентства недвижимости «Бон Тон»
В чем прелесть
Небоскреб – это принципиально новый потребительский опыт для наших соотечественников. Если не считать сталинские высотки в Москве и некоторые аналоги в других крупных городах, небоскребы в нашей стране всегда были редкостью. Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group выделяет несколько преимуществ жизни под облаками. Во-первых, житель таких зданий может любоваться городом и окрестностями с высоты птичьего полета. Во-вторых, как правило, небоскребы – это самые технически передовые здания, которые только строит человек. Сложность задач, которые приходится решать строителям, а также надежность используемого оборудования заставляют застройщика добиваться максимального качества, надежности и безопасности такого жилья.
Жители Москва-сити описывают восходы и закаты как основное преимущество жизни на высоте – говорят, к ним невозможно привыкнуть, это зрелище продолжает завораживать и через месяц, и через год, рассказывает Данила Савченко, генеральный директор EVANS Russia. Кроме того, только в небоскребах можно в помещении свободного назначения спроектировать пространство так, что там найдется место и для офиса, и для жилого апартамента. Причем не в ущерб качеству ни того, ни другого. В башне Федерация-Восток, к примеру, есть уникальные пространства Sky-офисы.
Очень удобно жить и работать в Москва-Сити – наличие фитнес-центров, ресторанов, всевозможных сервисов избавляет обитателей от необходимости покидать пределы Делового центра в будни.
Наличие апартаментов в Сити в инвестиционном портфеле считается одним из выгодных вложений, так как арендная ставка здесь высокая, а многие предпочитают снимать жилье в непосредственной близости от места работы.
Основным недостатком жители небоскребов называют отсутствие парков в ближайшей доступности и инфраструктуры, а также высокую квартплату. Однако сейчас на рынке появляются проекты, где есть придомовая территория, к примеру, Neva towers или новые башни Capital Towers. Кроме того, проанализировав опыт предыдущих проектов, девелоперы сумели оптимизировать расходы на коммунальные службы и снизить их на 20-30%.
Кому подойдет
Покупательский портрет человека, интересующегося высотками очень различен. Среди клиентов, есть люди самого разного возраста, пола и профессиональных занятий. В целом Роман Сычёв полагает, что небоскребы предпочитает наиболее прогрессивная, внутренне свободная и восприимчивая к инновациям группа клиентов. По словам Наталии Кузнецовой, апартаменты в деловом кластере интересны представителям бизнеса и топ-менеджменту. Такие предложения выбирают, чтобы оперативно решать широкий спектр задач и экономить время, не говоря уже о высоком качестве проживания. Например, инфраструктура ММДЦ «Москва-Сити» настолько самодостаточна, что в пределах делового комплекса можно полностью организовать и личное, и деловое пространство.
Но при этом небоскребы становятся интересными и широкой аудитории – отдельные проекты демонстрируют более лояльную стоимость предложения, не говоря уже о том, что уровень реализации таких новостроек позволяет нивелировать ряд сложившихся стереотипов. В их числе – проблематика пожарной безопасности. Для таких зданий применяются особые меры защиты.
Данила Савченко замечает, что такой формат выбирают иностранцы, перебравшиеся из крупных мегаполисов, работники из офисов Москва-Сити, творческие люди с высоким уровнем достатка: модные композиторы, актрисы, кинопродюсеры. Большим спросом пользуются квартиры в небоскребах у бизнесменов из Китая и дальневосточных стран.
Однако жить в небоскребах для обычных людей все еще непривычно. Подавляющее большинство составляют те, кто не разделяют личную жизнь и работу, «живут на работе».
Несколько слов о стоимости
Сегмент небоскребов активно развивается, и хотя значительная доля предложения представлена в сегментах бизнес и премиум, есть варианты, рассчитанные на среднего потребителя. Средневзвешенная цена в проектах-небоскребах по типу апартаментов составляет 273,5 тыс. руб. при средней цене лота 29,4 млн руб. Средневзвешенная цена по типу квартир составляет 236,4 тыс. руб. при средней цене лота 21,9 млн руб., отмечает Наталия Кузнецова.
По мнению Бориса Лескова, цена в небоскребах зависит от локации, сегмента и этажа, на котором приобретается недвижимость. В определенных случаях разница в цене между верхними и нижними этажами может превышать 15%. «Входной билет» в высотные дома Москвы начинается от 2,9 млн руб. (это студия 21 кв. м на втором этаже в ЖК «LevelАмурская», для сравнения 1-к. квартира площадью 39,5 кв. м на 39 этаже в этом же комплексе стоит 6,8 млн руб.), студии в «бизнес-классе» от 6,6 млн руб. (ЖК Headliner) и премиум-сегмент – от 18,9 миллиона (Neva Towers).
Основная часть сделок приходится до 30 этажа, самыми востребованными лотами остаются квартиры с отделкой. В ММДЦ «Москва-Сити» этот показатель составляет 87% от общего числа сделок.
Интерес покупателей к квартирам и апартаментам в небоскребах начал активно проявляться после появления лотов небольшой площади (50 кв. м). Раньше на рынке были представлены в основном большие площади по высокой стоимости.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group считает, что на стоимость высотного проекта, помимо количества этажей, в большей степени влияют другие факторы. Среди них расположение, класс, близость к центру, наличие социальной инфраструктуры. К примеру, ЖК «Level Амурская» средняя стоимость квадратного метра составляет 153 тыс. рублей за кв. м, что сопоставимо со средними расценками по первичному жилью комфорт-класса в Москве.
Интересные проекты
Один из самых интересных проектов – Capital Towers, первые жилые небоскребы с собственным круглогодичным парком и уникальными видами (башни удалены от ММДЦ Москва Сити и имеют завораживающие виды на набережную, гостиницу Украину и город в целом). Проект должен быть выпущен в 2020 году и обещает стать самым комфортным высотным жильем в столице.
Не так давно анонсировалось строительство 150-метрового небоскреба в 40 этажей, которым планировалось дополнить ЖК «Зиларт». Согласован проект строительства третьей очереди многофункционального жилого комплекса на севере столицы в районе Западного Дегунино. Можно отметить и объект «Событие» (бизнес), который расположится на территории ЗАО в районе Раменки.
Наиболее интересный и, пожалуй, самый ожидаемый проект – это новый небоскреб в районе ММДЦ «Москва-Сити». Ранее сообщалось, что последней высоткой в рамках комплекса зданий станет башня Neva Tower. Однако весной «Мосинжпроект» заявил о намерении возвести новый небоскреб. По планам девелопера, здание станет самым высоким в Европе и достигнет 407 м. Сейчас рекорд удерживает Башня Федерация (370 м). В комплексе будут представлены офисы, жилье, смотровая площадка и социальная инфраструктура. Комплекс появится в 1-м Красногвардейском проезде.
Перспективы развития
Кирилл Игнахин убежден, что число высотных проектов на столичном рынке новостроек будет увеличиваться. В этом процессе большую роль сыграет программа реновации, которая освободит в столице относительно небольшие участки земли. На них требуется построить жилье, которое полностью окупит себя и переселение бывших владельцев квартир в пятиэтажках. Кроме того, земля в столице остается дорогой, поэтому возведение высотных жилых комплексов будет более рентабельным для девелоперов, чем массовое малоэтажное или среднеэтажное строительство.
В последнее время появляются небоскребы со статусом «квартиры», что позволяет владельцам регистрироваться по этому адресу, отмечает Данила Савченко. Появляется придомовая территория и инфраструктура для жителей, например, в Capital Towers на прилегающей территории будет располагаться сад. Жильцы Москва-сити отмечают нехватку круглосуточных магазинов на территории Делового Центра, в новых проектах это проблема решена, и супермаркеты 24/7 будут работать прямо внутри здания. Жилье становится комфортнее, качественнее и включает в себя все больше необходимых услуг и сервисов для его обитателей.
Однако существует и другое мнение. Так, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», Наталья Шаталина не думает, что высотное жилье будет как-то особенно развиваться в Москве. Во-первых, высотность застройки ограничена законодательно, во-вторых, высотное строительство повышает плотность застройки, что не очень хорошо для проектов класса бизнес и выше. В-третьих, далеко не все покупатели хотят жить на большой высоте, многие на высоких этажах чувствуют себя некомфортно. Тем не менее, определенный спрос на квартиры в небоскребах был всегда, и остается в настоящее время. Но роста спроса на предложения квартир в подобных проектах она не ожидает.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
.jpg)