Студии снова в моде
.jpg)
Сегодня девелоперы идут по пути создания оптимального ценового предложения и максимально выгодных условий приобретения квартир для покупателя. Вместе с тем компактные и функциональные студии являются наиболее доступным вариантом жилья.
Тенденции и спрос
Сокращение площадей квартир в новостройках и увеличение доли компактных однокомнатных квартир и студий – одна из главных тенденций первичного рынка последних лет, замечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Если раньше большой популярностью у покупателей пользовались просторные квартиры, то последние 4-5 лет покупатели стали более рациональны и ориентируются на функциональность планировки, отказываясь от излишеств.
Студии пользуются все большим спросом у покупателей на столичном рынке новостроек. В первом полугодии данный тип жилья составил 7% от общего числа проданных квартир. При этом во втором полугодии 2017 года, по данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», студии достигали только 5% от всех реализованных объектов на первичном рынке. Перераспределение спроса в пользу студий произошло за счет традиционно более популярных 1- и 2-комнатных квартир, доля которых в продажах за тот же период снизилась на 1 и 3 процентных пункта, соответственно.
Студии по-прежнему остаются одним из самых востребованных форматов ввиду минимального бюджета покупки, считает Валерий Ручий, директор департамента продаж Est-a-Tet. Спрос на студии (до 32 кв. м) по итогам полугодия 2018 по отношению к 1 полугодию 2017 года увеличился на 56,5%. Хотя в общей структуре спрос вырос не столь значительно: I полугодие 2018 года – 8,9% от общего числа ДДУ, I полугодие 2017 года – 8,3%.
По мнению Ольги Нарт, директора по продажам и маркетингу УК «Развитие», спрос на студии определяется несколькими факторами. И основной – это цена. Студии отличаются небольшой площадью и, как следствие, низким бюджетом покупки. Второй фактор, который определяет спрос – локация. Чем ближе к центру города расположен проект, тем больше в нем студий и тем выше спрос на них. В областных проектах, удаленных от МКАД ситуация прямо противоположная.
Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам отмечает, что, как правило, в проектах, расположенных в центре или недалеко от Москвы, студии пользуются популярностью без привязки к бюджету покупки. В удаленных же проектах приобретение студии четко привязано сумме, которой располагает покупатель.
И третий фактор – стадия готовности проекта. Малогабаритные квартиры хорошо продаются на низкой стадии строительной готовности. Это связано с тем, что бюджет покупки в этот период самый низкий. Вторая волна спроса на студии наблюдается уже на высокой стадии строительной готовности – так удовлетворяется спрос клиентов, которые рассчитывают на невысокий бюджет покупки, но хотят оперативно заселиться в купленную квартиру.
Покупатели
За ростом популярности студий стоит повышение ипотечного спроса. Снижение ставок по жилищным кредитам стимулирует покупателей, заинтересованных в студийном формате. Как правило, такие объекты обладают сравнительно небольшой площадью, что в сочетании с низкими ставками по ипотеке делает их доступными, поясняет Мария Литинецкая.
На фоне общего снижения платежеспособного спроса и доступной ипотеки небольшие студии не только способствовали повышению покупательской активности, но и привлекли на рынок новые категории покупателей, в частности, молодых людей, которые получили возможность приобрести свою первую отдельную квартиру, чаще всего в ипотеку, считает Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «Стоун». К примеру, сейчас можно зачастую встретить клиентов в возрасте 25 лет и меньше, которые выбирают студии как свою первую квартиру. За счет небольшого бюджета и комфортных ипотечных условий банков ежемесячный платеж за такую квартиру сопоставим со средней арендной ставкой, а в Подмосковье – даже ниже нее.
Студии стали интересны и для старшего поколения клиентов, которые стремятся решить жилищный вопрос своих детей. Нередко студия приобретается «на вырост»: родители покупают жилье в строящемся комплексе, сдача которого совпадет по времени с совершеннолетием и поступлением в ВУЗ их сына или дочери. Ежемесячный платеж по кредиту на такое жилье совсем не обременителен для семейного бюджета взрослых москвичей.
На взгляд директора Департамента по связям с общественностью ГК «ИНТЕКО», Юлии Деевой, этот формат идеально подходит для проживания студентов, как первое жилье на время учебы. А после того, как ребенок закончит ВУЗ и уедет, можно получать дополнительный доход от сдачи в аренду. Поэтому покупка студий выгодна не только с точки зрения обеспечения жильем ребенка. Это ликвидный продукт, на который всегда есть спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Наконец Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» отмечает, что до трети покупателей студий – это частные инвесторы. Они обычно рассматривают студии для арендного бизнеса, так как компактные лоты с чистовой отделкой в пешей доступности от метро всегда будут пользоваться спросом, а соответственно, будут приносить стабильный и высокий доход.
Средние величины
Динамика изменения стоимости покупки показывает, что на рынке студий происходят изменения – идет рост стоимости покупки. Происходит смещение спроса в сторону более ликвидных и дорогих локаций. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова делает вывод, что студии не только не «вымываются» из квартирографии, но даже совершают экспансию на более дорогие классы жилья, где исторически одним из критериев причастности к более высокому классу были большие площади. Хотя, безусловно, площади студий в комфорт-классе и элитном сегменте различаются – зачастую в 2-3 раза.
Сегодня средний метраж реализованных студий как квартир, так и апартаментов составляет 25,1 и 24,0 кв. м, а средняя стоимость – 4,31 млн и 3,67 млн рублей соответственно.
В отношении квартир самые популярные диапазоны площадей 22-24 кв. м (средняя стоимость лота 3,2 млн рублей) и 26-28 кв. м. (порядка 4,35 млн рублей). Для апартаментов: диапазон 26-28 кв. м. и средняя лота 4,65 млн рублей.
Средняя площадь студий в ЖК комфорт-класса в Москве составляет 26,1 кв. м. Самый маленький объект такого формата – 18,5 кв. м, а самый большой – 36,7 кв. м.
В бизнес-классе типичная студия схожа по габаритам со своими аналогами в массовом сегменте. В среднем их площадь составляет 29,8 кв. м, минимальный вариант – 21,5 кв. м, а максимальный – 40,4 кв. м. Средняя стоимость студии в данном сегменте достигает 6,9 млн рублей.
Средняя площадь, цена и бюджет на студии в Москве
Источник: агентство недвижимости Est-a-Tet
На первичном рынке недвижимости Новой Москвы площадь студий варьируется в диапазоне 18,9-37,2 кв. м. Средняя площадь – 24,8 кв. м, отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки».
Средняя цена за студию на стадии строительства в Петербурге составляет 1,8 млн, есть варианты и за 1,5 млн и меньше, однако они относятся уже к более рискованным инвестициям, считает Данелян Станислав Самвелович, генеральный директор EUROINVEST EVELOPMENT.
Цена зависит от того сдается ли квартира с отделкой или без. А студии часто предлагаются с отделкой и меблировкой, чем также привлекают молодых покупателей, которые не хотят связываться с лишними хлопотами в виде ремонта.
По словам Юлии Деевой, спрос смещается в сторону более просторных студий в 32-38 кв. м. При этом у покупателей к ним такие же требования, как и к полноценным квартирам: функциональность планировки, наличие возможности разделения разных зон и главное – наличие двух окон и «правильная» форма квартиры.
Таким образом, даже выбирая самое компактное жилье, клиенты думают на перспективу и приобретают квартиры с двумя окнами, где можно поставить перегородку, получив два отдельных помещения. Причем буквально 10 лет назад, когда монолитное домостроение не было развито, студии выглядели более вытянутыми и имели один оконный проем, поясняет Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»). Сегодня благодаря появлению новых технологий, девелоперы проектируют студии, приближенные по конфигурации к квадрату, что позволяет сделать два окна. То есть современный покупатель даже в компактной квартире может отгородить пространство, разделив гостиную и кухонную зоны.
Будущее студий
Спрос на студии будет расти, пока есть относительно доступная ипотека, уверена Мария Литинецкая. Такие объекты заняли на рынке нишу, которая ранее практически не была заполнена («первое жилье»), поскольку даже самые малогабаритные однокомнатные квартиры были в два раза больше и, соответственно, дороже. Кроме того, спрос на аренду в столице будет оставаться активным всегда, поэтому инвесторы будут вкладываться в подобные объекты.
Однако Евгения Акимова предупреждает, что слишком большое количество студий в проекте приводит к высокой плотности населения, а вместе с тем и дополнительным издержкам по строительству инфраструктурных объектов: детских садов, школ, паркингов. Сегодня в проекте на студии и однокомнатные лоты должно приходиться не более 50% квартир, двухкомнатные – не более 40%, трех- и многокомнатные – порядка 10%.
Тем не менее Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» не думает, что в ближайшее время ситуация изменится. Отсутствие роста реальных доходов населения и ограниченная платёжеспособность не позволяют многим приобрести отдельную полноценную квартиру даже с использованием ипотечного кредита. Поэтому популярность квартир-студий будет расти. Таким образом, этот формат останется востребованным как в период финансовой турбулентности, так и в период экономического роста.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
