Антирейтинг рынка первичной недвижимости
.jpg)
В своих материалах мы довольно часто рассказываем о том, как правильно выбрать место для жизни, формируем ТОП наиболее привлекательных, интересных, качественных и инвестиционно-успешных проектов. В этот раз, совместно с экспертами и игроками рынка первичной недвижимости, мы решили сменить тактику и расскажем, в каких районах не стоит жить, какие новостройки не стоит рассматривать, к каким девелоперам лучше не обращаться.
Хотелось бы сразу отметить вот какой факт – все перечисленные в нашем материале места имеют своих жителей, некоторые из них более чем счастливы, что живут именно в этом районе или жилом комплексе, так что мнения экспертов – это хоть профессиональная, но все равно субъективная оценка.
Столичные антирайоны
Здесь хотелось бы кого-то удивить, но, увы, из года в год ТОП наиболее неблагоприятных мест для жизни в Москве возглавляют одни и те же районы, потому что имеют целый ряд негативных факторов. Безусловно, корректировка ситуации по ряду из них требует очень много времени, взять, к примеру, экологический фактор. А есть показатели, которые по желанию властей можно было бы улучшить уже в самое ближайшее время, например, транспортный, социальный, инфраструктурный. Но, пока, видимо, это никому не интересно.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», среди наименее привлекательных районов в столице, выделяет трех наиболее явных аутсайдеров. Прежде всего, это Бирюлево Западное, которое печально славится сложной криминогенной обстановкой и плохой экологией. Район фактически зажат между железнодорожными путями и огромной промзоной, на территории которой работают заводы с вредными производствами.
Далее среди наименее привлекательных районов можно назвать Капотню. Он фактически отрезан от «большой земли» рекой и огромной промзоной, на территории которой находится НПЗ, являющийся постоянным источником выбросов сероводорода. Транспортная доступность очень плохая – станций метро нет, чтобы попасть в «континентальную» Москву, необходимо делать большой «крюк» по МКАД.
На третьем месте Некрасовка. Несмотря на скорое открытие станции метро, этот район находится очень далеко от центра, поэтому автомобилистам добираться непросто. Кроме того, здесь плохая экология – «наследство» полей аэрации, также сказывается негативное влияние мусоросжигательных заводов. Район Некрасовка новый, но социальной и коммерческой инфраструктуры здесь очень мало.
Сюда же можно отнести Печатники и Гальяново, причина их нахождения в нашем атирейтинге – промзоны, которые занимают значительные территории, отсутствие развитой транспортной инфраструктуры, плохая экология, сложная криминогенная обстановка.
Вообще, покупатели избегают проектов, которые расположены в действующих промзонах с вредными производствами. Большинство таких нежелательных «соседей» в Москве уже прекратили свою деятельность, но отдельные вредные предприятия продолжают работу, преимущественно на юго-востоке.
По обеспеченности инфраструктурой покупатели массового жилья отсеивают прежде всего ЖК, расположенные далеко от метро (более 15 минут ходьбы). Особенно непопулярны проекты, которые не соседствуют с метро (имеем в виду пешую доступность) и находятся очень далеко от центра города. Часто в таких случаях нет даже альтернативы в виде наземного транспорта.
Синдром «чистого поля»
Если оценивать районы только по степени обеспеченности необходимыми для комфортной жизни условиями, то, по мнению Андрея Золотарева, заместителя генерального директора АО «КТБ ЖБ» по научной и производственной работе, то антирейтинг будет выглядеть иначе. Среди лидеров окажутся многие районы, выходящие за пределы МКАД. Как считает Андрей Золотарев, именно за кольцевой автодорогой дома строятся главным образом «в чистом поле» – это более дешевое жилье, практически не обеспеченное инфраструктурой и менее всего пригодное для инвестиций.
Часто объектов инфраструктуры не хватает в новых районах, которые появились на карте столичного региона относительно недавно. Данные локации быстро застраивались (Некрасовка, Красногорск), и строительство детских садов, школ, поликлиник и больниц не поспевало за ростом населения. Сейчас такие проекты можно встретить в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.
Действительно, сейчас получить разрешение на строительство крупного жилого комплекса, совершенно не имеющего инфраструктурного наполнения, практически невозможно. Кроме того, продать такой объект клиентам, при существующей затоваренности рынка также будет крайне сложно. Поэтому в основном речь идет о КОТ (проектах комплексного освоения территории) в которых возведение объектов социального назначения осуществляется в последнюю очередь, а первые жители лет десять обходятся без садов и школ.
Новостройки в зоне риска
Теперь поговорим о тех новостройках, которые не стоит рассматривать вне зависимости от района их расположения. Мария Литинецкая отмечает, что прежде всего не стоит связываться с долгостроями: даже если для объекта нашелся новый инвестор, высока вероятность возникновения новых проблем, прекращения финансирования, глубокой переработки проекта (в сторону ухудшения). Кроме того, не следует приобретать жилье в проекте с плохой транспортной доступностью, экологией и инфраструктурной обеспеченностью – экономия в таких приобретениях оборачивается большими затратами (на поездки, лечение и т.п.) в будущем.
Ее коллега, Андрей Золотарев, также видит в долгостроях опасность, но другого, качественного характера. Если дом долго простоял с голыми бетонными стенами, то необходимо тщательнейшим образом изучить его, провести техническое обследование. Когда дом переходит в статус долгостроя, застройщик не сможет открыть стройку заново без проведения такого технического обследования.
Для монолитных строений перерыв в строительстве не так опасен, а вот для отделочных конструкций это чревато. Главной опасности подвергаются ограждающие конструкции, т.е. наружные стены. Часто бывает, что строители выложили кладку из пеноблоков, а материал этот очень пористый, и он активно набирает влагу. Если дом простоял в таком виде несколько сезонов, то этот материал теряет все свои эксплуатационные свойства. Даже если визуально это сейчас незаметно, то наиболее вероятно проявится впоследствии, когда на стенах начнут образовываться трещины и плесень.
Наихудший вариант – когда фасады утепляют с наружной стороны минеральной ватой, т.е. утеплитель крепится к наружной стене и далее закрывается вентилируемым фасадом. Бывает, что какое-то время стена с утеплителем простояла без фасада, и он неизбежно намок – при этом добросовестный застройщик демонтирует его и выполнит заново, а нерадивый может просто закрыть эти участки, и впоследствии жители столкнутся с проблемами. Ведь в здании, где наружные стены недостаточно защищены с точки зрения изоляции, будет постоянно разрушаться отделка. Даже если осушать все это с помощью систем кондиционирования и отопления, неизбежна постоянная борьба с трещинами, намоканием и плесенью – микроклимат в таких квартирах оставляет желать лучшего.
И заключительный совет, каких новостроек избегать. Смотрите на наружные стены! Если они возводились с ненадлежащим качеством, могут образоваться дефекты в плане намокания или плесени. Это может активно проявиться в зимний и демисезонный период, когда в нашей стране случаются перепады температур и высокая влажность. Визуально в цвете стен не должно быть изменений: пеноблок, бетон имеют однородную сероватую окраску, и, если появляются какие-то масляные или мокрые пятна, особенно цветные – зеленые, черные (грибок), от покупки квартиры следует сразу отказаться.
Про застройщиков
Стоит избегать застройщиков, которые не имеют нормальных офисов и сайтов. Девелопер, заинтересованный в привлечении средств покупателей, всегда стремится к максимальной открытости и презентабельности.
По словам Андрея Кузнецова, руководителя ГК «СТОУН», сейчас покупатели больше стали доверять небольшим компаниям с хорошей репутацией и опытом работы от 7 лет. Портфель проектов таких организаций не так широк, как например, у крупных корпораций, строящих целые города, но оно считается достаточным с точки зрения покупателей.
В этом есть рациональное ядро – средним компаниям (я имею ввиду по размеру), гораздо проще выстраивать любые бизнес-процессы, управлять активами, следить за ситуацией на объектах. Время реагирования на назревающий форс-мажор сокращено до минимума, как и время принятия решения.
Что еще помогает оценить надежность компании? Качество реализованных проектов. Где взять эту информацию? Все просто – отзывы покупателей, дольщиков, людей, которые уже обращались в компанию. Сейчас есть довольно много открытых источников: форумы, групп дольщиков определенных объектов, СМИ и прочее. Если информации о застройщике мало или ее вообще нет – это первое что должно насторожить.
Далее документация – часть документов можно посмотреть не выходя из дома. Надежные застройщики, открытые компании, часть информации размещают на своем официальном ресурсе или на сайте каждого отдельного проекта. Часть информации могут предоставить по запросу в офисе.
И в заключение хотелось бы отметить, что крупная компания не равно надежная. Что точно говорит о надежности застройщика, так это его финансовая устойчивость. Источник финансирования указывается в Проектной декларации, советуем внимательно изучить этот документ.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
