Весь год строительная отрасль готовилась к новой схеме финансирования, как это предписывают поправки к 214-ФЗ. Обстановка была нервозная, но для большей части застройщиков, год закончился на позитиве.

 

 

Несмотря на общее снижение темпов ввода жилья в Санкт-Петербурге — 1,7 млн кв. м, почти на треть меньше в сравнении с 2017 годом — спрос вырос. Продано порядка 3,5 млн кв. м — это почти на 25% больше, чем годом ранее, поясняет Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость». Одним из стимулов повышения покупательской активности в массовом сегменте, по мнению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», в ушедшем году стало ожидание роста цен на фоне изменений законодательства, отмены долевого строительства и перехода на проектное финансирование. Для многих покупателей жилья комфорт- и стандартного класса ипотека является единственно возможным инструментом улучшения жилищных условий. Поэтому дополнительным стимулом для роста продаж стали колебания ключевой ставки Центробанка, и, соответственно, ставок по ипотеке коммерческих банков. 

 

В бизнес-классе снижения темпов строительства не произошло. В 2018 году на рынок выведено более 400 тыс. кв. м жилья этой категории, что примерно на 30% выше показателей предыдущего периода.  

 

Если судить по объёмам, то самая интенсивная стройка идет на севере города. Лидер здесь Приморский район, где реализуется сразу 30 проектов. Из них на долю эконом-класса приходится 19%, комфорт-класса – 53%, высокого ценового сегмента – 28%. На втором месте – Выборгский район, где введена одна пятая от всего построенного в городе за этот год жилья. Большинство объектов возводят в рамках комплексного освоения территории (КОТ).

 

Что касается показателей ввода по области, то, по данным Андрея Кузнецова, руководителя ГК СТОУН, за 9 месяцев 2018 года было введено в эксплуатацию чуть менее 3 млн кв. м жилья. Если честно, цифра довольно высокая, особенно если смотреть на данные за последние несколько лет. В 2014 году, например, на территории области было введено не более 1,6 млн кв. м, в 2015 – порядка 2,4 млн, в 2016 объем готового жилья немного просел, но незначительно – до 2,2 миллиона, 2017 – принес 2,6 млн кв. м. Т.е. 2-2,5 млн квадратов жилья для Ленинградской области – это понятная и достаточная цифра, которую, по идее, рынок может «усвоить». 

 

Довольно спорный момент относительно того, могли застройщики реально ввести столько жилья? Средний цикл строительства объекта от момента выдачи разрешения до ввода его в эксплуатацию составляет порядка 3 лет, т.е. на большую часть объектов, введенных в эксплуатацию в этом году, разрешения должны быть выданы в 2015 году. По официальным данным Госстройнадзора, в тот год было выдано разрешений на 2,2 млн кв. м жилья. Есть основания рассмотреть еще и разрешения на строительство 1,5 млн кв. м, выданные в 2014 году. Их следует взять в расчет потому как 2014 считался рекордным по объему введенных площадей по отношению к предыдущим годам, при этом, на фоне падения рубля, мы наблюдали проседание спроса на 20-30% (в зависимости от проекта) и замедление темпов строительства. Девелоперы не стремились реализовать как можно быстрее новые проекты, стройка шла больше по инерции. Так что определённый «запас» объемов жилья в Ленинградской области вполне мог образоваться и достроиться к текущему году. Если прибавить к этому еще долгострои и часть объектов, стройка которых была запущена в 2016 году, то застройщики, работающие в области, могли выйти на объем в 3 млн кв. м.

 

Есть несколько значимых факторов, которые повлияли на интенсивность стройки и ввода объектов в эксплуатацию именно сейчас. Прежде всего – это ипотечное кредитование, с помощью которого приобретается порядка 70% лотов в комфорт- и эконом-классе, оно в последние несколько лет радует разнообразием программ и относительно низкой ставкой. Второй фактор – Чемпионат мира по футболу, привлекший в сегмент недвижимости дополнительные потоки инвестиций (речь идет как о частных, крупных коммерческих так и о государственных вливаниях).

 

Дополнительно хотелось бы отметить следующий факт – Ленинградская область пару лет назад обогнала Санкт-Петербург по объему введенного жилья, все потому что спрос до кризиса 2014 года перемещался за границы города в область. Именно там строили все больше жилья эконом-класса, но сейчас спрос снова сконцентрировался в Петербурге, т.к. соотношения цена/качества жилья в ЛО перестала устраивать покупателей.

 

 

По словам Ильи Андреева, управляющего партнера УК Zenith PM, несмотря на попытки аналитиков убедить нас в том, что наступил «рынок покупателя», и теперь конечный потребитель диктует девелоперу свои правила – это совсем не так. По-прежнему покупается ровно то, что строится. А строится в основном эконом-класс на окраинах города, и на него приходится 80% рынка жилой недвижимости Петербурга. По этой причине относительно объёмов спрос на масс-маркет (эконом и комфорт) показал самый большой рост. Спрос на бизнес-класс за январь-июнь вырос на 35%. Во втором полугодии динамика немного снизилась, однако, по итогам года рост все равно был значительным, отмечает Сергей Мохнарь. Даже стабильная элитная недвижимость немного подросла: продано примерно на 5% больше по сравнению с прошлым годом. 

 

Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» замечает, что по итогам года вырос интерес к новостройкам комфорт-класса, также люди интересуются отделкой и частичной меблировкой. Покупатели становятся более требовательными к архитектуре проектов и качеству жизни. 

 

Сегодня границы классов жилья более размыты, нежели были ранее. Рынок развивается – используются более качественные технологии и материалы, меняется архитектурный облик, а вместе с ним меняются и критерии оценки стандартов жилья, которое требует пересмотра классификации жилой недвижимости. Закрепленные стандарты уже не соответствуют новым веяниям времени.

 

 

Общая тенденция во всех сегментах, по мнению Сергея Мохнаря, кроме элитной недвижимости, – увеличение числа сделок с привлечением ипотечного кредитования. 

 

Также уменьшилась площадь приобретаемой недвижимости. Раньше это было характерно для масс-маркета, в прошлом году тенденция, пусть и не так явно, но дошла до бизнес-класса и апартаментов. В бюджетных сегментах это связано со снижающейся покупательской способностью отдельно взятого усредненного клиента. В категории бизнес это отчасти объясняется снижением среднего возраста покупателей до 27-37 лет, часть из которых приобретает квартиру только для себя.

 

Популярность апартаментов продолжала расти второй год подряд. Здесь причины очевидны: стоимость ниже по сравнению с квартирами в том же районе, а доходность от сдачи в аренду выше в полтора-два раза.

 

Еще одна тенденция — всё больше москвичей покупают высококлассную недвижимость в Петербурге. Их доля выросла на 15% за 2018 год. 

 

Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея», в качестве одного из отличий 2018 года отмечает изменение в поведении покупателей жилья: посетители офисов продаж начали активно интересоваться, ведутся ли продажи уже через эскроу-счета или еще нет.

 

Юлия Ружицкая констатирует продолжение снижения спроса на проекты, расположенные в области. Это свидетельствует о развитии тенденции по смещению спроса на жилье в Санкт-Петербург. Чтобы пользоваться благами социальной, торговой и транспортной инфраструктуры, покупатели готовы платить больше и покупать квартиры в городской черте. В 3 кв. 2018 года на Ленинградскую область пришлось только 25% от общей доли продаж. Вероятнее всего в наступившем году данный тренд сохранится.

 

Продолжил набирать обороты и тренд на усиление консолидации рыночного спроса вокруг крупных и надежных девелоперов. В связи с законодательными нововведениями данная тенденция будет развиваться. 

 

Основным мотивом покупки нового жилья в 2018 году было желание улучшить условия жизни. Поэтому главным фактором выбора стала не цена, а качество, комфорт и надежность девелопера. Застройщики уловили пожелания клиентов и стараются выводить на рынок максимально продуманный и интересный продукт. Именно такой подход к строительству будут исповедовать все основные игроки рынка жилой недвижимости в 2019 году.

 

 

Завершившийся год запомнился рекордной ипотекой и знаковыми нововведениями в законодательной сфере. Ипотека является драйвером рыка первичной недвижимости, особенно масс-маркета, где ее доля составляет 70%. В 3 квартале зафиксированы самые низкие ипотечные ставки в России за всю историю с момента их возникновения, которые в среднем составили 9,2%. 

 

Вслед за повышением ключевой ставки ЦБ, некоторые банки пересмотрели условия предоставления ипотеки. Однако даже несмотря на это ипотечная ставка по-прежнему остается привлекательной и составляет 9,7%. При сохранении текущих условий, ипотека останется главной движущей силой рынка новостроек и в 2019 году.

 

Эксперты считают, что в новом году объём предложения не снизится. Перед принятием поправок к 214-ФЗ девелоперы запаслись разрешениями на строительство и в течение года будут завершать начатые по старой схеме финансирования проекты. 

 

В 2018 году в Петербурге было начато строительство большого количества новых проектов апарт-отелей, большинство из которых будут построены в 2020-2021 годах. В 2019 тоже будут выходить новые проекты - девелоперское сообщество очень оптимистично смотрит в будущее. В прошлом году продолжались массовые сделки с земельными участками (например, серьезная сделка с территорией завода «Буревестник»), как под жилое, так и под коммерческое строительство. Также разрабатывались проекты планировки территории. Это означает, что девелоперы не собираются снижать темпы, и на рынок будет выходить много новых объектов: жилых домов и апарт-отелей, считает Илья Андреев.

 

А вот спрос в масс-маркете может немного сократиться из-за повышения цен на 7-10%. На бизнес-класс общеэкономические факторы явного влияния не окажут, спрос в этой категории будет расти ещё пять-шесть лет.

 

Рынок недвижимости уже много лет является объектом исследований на предмет стойкости и выживаемости, сетует Илья Андреев. Эксперименты эти не прекращаются. Вопрос в том, что останется лет через пять рынок недвижимости в том виде, в котором он существует сейчас. Здесь сложно строить прогнозы.

 

В целом, уверен Сергей Мохнарь, строительный рынок в наступившем году не ждёт драматических изменений. Темпы ввода жилья не ожидаются ниже, чем в прошлом году. Повышение себестоимости квадратного метра застройщики частично компенсируют оптимизацией строительства и темпами. Частично поможет ипотека, ставка которой, хоть и вырастет, но не критично.

 

Специально для портала Все новостройки.ру