В конце года был подписан закон, согласно которому с июля 2019 года все застройщики будут обязаны перейти на расчеты через эскроу-счета. Как восприняли эту новость девелоперы, и какие шаги они будут предпринимать, читайте в нашей статье.

 

 

Новость о переходе на проектное финансирование и продажу жилья через эскроу-счета не стала для девелоперского сообщества неожиданностью, поскольку разговоры об этом велись уже давно. Бизнес-модели тех проектов, разрешения на которые получены после 1 июля 2018 года, с самого начала разрабатывались девелоперами с учетом всех новых правил, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». 

 

Совершенно иная ситуация обстоит с теми проектами, разрешение на которые были получены до 1 июля 2018 года. По словам Станислава Данеляна, генерального директора Euroinvest Development, мощности многих застройщиков были направлены на то, чтобы купить земли либо с разрешением, либо быстро получить разрешение, чтобы по максимуму обойти 218-ый закон. Все силы были брошены на то, чтобы ближайшие три года жить спокойно, с открытыми разрешениями, с отработанным законом и дальше постепенно перестраиваться на новые условия по новому закону. Теперь в сжатые сроки они вынуждены переводить на эскроу-счета текущие проекты, при этом до сих пор неизвестен механизм, нет четкого понимания, как внедрить эскроу-счета в проекты, продажи в которых уже ведутся. 

 

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», считает, что принятие этой инициативы сильно отразится на рынке недвижимости и еще больше усугубит и так непростую ситуацию. Девелоперам придется оперативно адаптироваться под новые правила и менять экономику своих проектов.

 

К сожалению, неудачно было выбрано и время для инноваций — на рынке серьёзнейший за последние 10 лет финансовый кризис, компании вынуждены пересматривать бюджеты, бизнес-модели, искать дополнительное финансирование и оптимизировать работу с подрядчиками, чтобы достроить уже начатые проекты. И на фоне этого приняты законы, еще больше увеличивающие финансовую нагрузку на строительные компании. Профессиональное сообщество неоднократно обращало на это внимание, но по многим вопросам так и не было услышано, сетует Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI.

 

Сегодня у застройщиков осталось менее полугода до «часа Х», до закрытия доступа к средствам дольщиков. Этого времени достаточно для того, чтобы получить проектное финансирование, уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». В среднем рассмотрение заявки занимает 2-3 месяца. То есть у девелоперов еще есть в запасе 1-2 месяца до того, чтобы плотно и серьезно заняться подготовкой к привлечению кредита. Но не стоит забывать о том, что инвестор может получить отказ в кредитовании, либо же столкнуться со смещением сроков рассмотрения заявки. Причиной может стать, во-первых, нехватка ресурсов банков для оперативного анализа данных от сотен инвесторов. Во-вторых, не факт, что все застройщики смогут открыть кредитную линию в первом же банке. Строительная отрасль считается одной из наиболее рискованных, поэтому компании могут отказать в проектном финансировании, к примеру, из-за скромных продаж или даже конкурентного окружения. В любом случае экономическая модель сегодняшних проектов изначально не была рассчитана на дополнительные издержки, стоимость придется пересмотреть, если не единовременно, то в очень сжатые сроки. 

 

Однако Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, убежден, что делать какие-либо выводы и перестраивать сиюминутно бизнес-модель пока преждевременно. Дело в том, что регулятором было анонсировано, что на часть застройщиков будут распространяться исключения. Критерии отбора застройщиков, которые продолжат работать по старым правилам, будут объявлены рынку к весне этого года. Но уже сейчас понятно, что послабления отразятся на проектах с высокой стадией готовности и с большим количеством проданных лотов по ДДУ.  

 

 

Внедрение любых изменений в устоявшиеся бизнес-модели требует времени, рассказывает Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН». Большинство ответственных девелоперов уже начали работу по переходу на эскроу-счета и в связи с новыми изменениями уделяют этому вопросу повышенное внимание. По ряду проектов могут быть увеличены сроки строительства и реализации. Это нормально. Рынок только начинает работать по новым правилам и выстраивает многие бизнес-процессы заново. Тем более речь идет о финансировании, ключевом вопросе любого успешного бизнеса. 

 

Переход к новой форме финансирования однозначно отразится как на темпах продаж, так и на объемах строительства. Для девелоперов переход на проектное финансирование и эскроу-счета накладывает дополнительную финансовую и кредитную нагрузку, увеличивает оборачиваемость капитала, снижает рентабельность проекта и повышает риски, связанные с переходом строительства под контроль банка. В итоге многие застройщики будут вынуждены покинуть рынок, что вызовет его укрупнение. Кроме того, в таких условиях строить много станет просто невыгодно, поэтому объем строительства однозначно сократится, считает Игорь Сибренков.

 

Проблемы могут возникнуть уже во второй половине года, когда ряд застройщиков останутся без кредитных средств для продолжения работ. Председатель совета директоров Kalinka Group, Екатерина Румянцева не исключает, что многие проекты, находящиеся на ранней стадии строительной готовности и ещё не поступившие в продажу либо существующие лишь на бумаге, будут заморожены на неопределённый срок. Например, о таком шаге в конце 2018 года уже заявило руководство Capital Group.

 

Однако провала по количеству строящегося жилья Мария Литинецкая не ожидает. Только в Москве в 2018 году было получено разрешительной документации на строительство порядка 21 млн жилых кв. м. Очевидно, что в это вложены огромные средства и вряд ли девелоперы станут массово отказываться от своих планов.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», думает, что застройщикам необходимо привыкнуть к новой схеме финансирования, убедиться, что она работающая. Заранее сложно предусмотреть все риски. Если рынок быстро адаптируется к новым условиям, то девелоперов ждет только незначительное падение продаж, а покупателей – дополнительные расходы. При негативном развитии сценария схему придется дорабатывать с помощью очередных законодательных инициатив.

 

Однако не все застройщики настроены скептически. Валерий Артемьев, генеральный директор ЖК «Мечта», воспринимает новые реалии на строительном рынке положительно. Застройщику будет выгодно работать по новым правилам, но при условии, что эта схема будет хорошо отлажена. Выгода будет заключаться, прежде всего, в сокращении сроков строительства. Теперь, с новыми условиями, практически независимо от темпов продаж, стройка будет обеспечена финансированием. То есть квартал таунхаусов можно построить не за три года, как было прежде, а за год. Поэтому всем будет выгодно быстро строить и продавать уже готовое жилье. Это ускорит строительство в разы. В результате застройщик потратится на банковских процентах, но больше заработает на обороте.

Банки не готовы

 

ЦБ РФ установил перечень из 54 банков, имеющих право работать с застройщиками по новой схеме. Сейчас эскроу-счета применяются только в формате пилотных проектов, и речь идет о единичных примерах. С июля уполномоченные банки столкнутся с настоящим «цунами», когда придется брать на себя до 90% финансирования строительного рынка, отмечает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». 

 

На взгляд Марии Литинецкой, есть реальный риск того, что банки попросту не справятся с наплывом заявок от застройщиков, планирующих открыть кредитную линию на строительство нового объекта. Все же сегодня проектное финансирование составляет только 17% средств, тратящихся на реализацию объекта. Еще порядка 11% – это собственные средства инвестора, все остальное – поступления от продаж. Очевидно, что банковской отрасли еще предстоит переработать огромный объем запросов от застройщиков. Уровень кредитной ставки по проектному финансированию точно не известен, однако, по оценкам Сбербанка, в среднем она может составить 7-8% годовых. Диапазон при этом будет куда шире: от 4,5-6% до 12%. Чем больше средств дольщиков будет собрано на счетах эскроу, тем ниже окажется ставка по проектному финансированию.

 

По словам Валерия Кузнецова, директора по продажам RDI, в настоящее время банки активно работают над усовершенствованием экспертизы строительных проектов и прорабатывают механизмы взаимодействия с застройщиками. Однако потребуется немало времени, чтобы вся эта система была налажена и начала полноценно работать.

 

 

Переход на проектное финансирование серьезно перекраивает бизнес-модель большинства застройщиков, поясняет Дмитрий Логинов. Раньше в приоритете строителей были стабильные продажи, но с 1 июля этот критерий перестает быть столь актуальным. Если сейчас в области продаж девелоперы заинтересованы в сохранении баланса между объемами продаж и ценой, то с июля акценты смещаются в пользу более высокой цены. Как итог застройщики могут быть менее гибкими по стоимостным параметрам. Если черта под экономикой строительства подводится в момент ввода дома в эксплуатацию, то промежуточные результаты менее важны. 

 

На сегодняшний день прогнозировать, насколько в целом возрастет стоимость квартир, довольно сложно – здесь все будет зависеть от экономической ситуации в стране, отмечает Игорь Сибренков. Например, с января значительно вырос процент по ипотеке. Это уже второе глобальное повышение за последние несколько месяцев. Дальнейший рост ипотечных ставок негативно повлияет на спрос. Однако цены возрастут абсолютно точно, что связано с повышением НДС и возрастающими расходами застройщиков, а соответственно, и себестоимостью строительства. Например, в прошлом году, по разным данным, цены на первичном рынке недвижимости в среднем возросли на 5-7%. В отдельных же проектах стоимость квартир может подняться на более высокий процент в зависимости от стадии строительства и динамики спроса. Как правило, разница в цене за квадратный метр на начальном этапе и уже после ввода объекта в эксплуатацию может составлять до 20-25% и более. 

 

Таким образом, единого мнения на насколько будет увеличена стоимость проектов нет. Эксперты называют разные цифры. По прогнозам Екатерины Румянцевой, в среднем по московскому рынку рост составит 5−7%. Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон», считает, что себестоимость может вырасти на 10-15%. Однако сложности с привлечением платежеспособного спроса будут выступать в качестве сдерживающего фактора. Поэтому можно ожидать увеличения в пределах 5-10% на 2019 год. В зависимости от класса жилья и бизнес-модели девелопера рост в цене может составить 15-30%, уверен Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век».

 

С одной стороны, введение эскроу-счетов полностью обезопасит конечного потребителя, и в нашей стране понятие «обманутый дольщик» себя исчерпает. С другой стороны, эта защита так или иначе ляжет на плечи покупателя. И тогда, по мнению Алексея Лухтана, на первый план ввиду ограниченности бюджета у населения, при выборе того или иного комплекса выйдет качество строительства и заявленные характеристики проекта. Если раньше потребители даже с небольшим уровнем дохода могли позволить себе купить квартиру по сниженным ценам на первых этапах строительства, то теперь им придется платить за готовый вариант повышенную цену. Учитывая общую картину снижения покупательской способности, вздыхает Ася Левнева, это вынудит многих отказаться от квартиры мечты в пользу жилья меньших размеров или ниже классом.

 

Специально для портала Все новостройки.ру