До того момента как рынок первичной недвижимости перестанет существовать в том виде, в котором мы его знаем, осталось меньше полугода. Долгое время строительная отрасль была локомотивом экономики, здесь работают сильные компании и успешные инвесторы. Вкладывать деньги в квадратные метры было выгодно всегда. Остается ли сейчас недвижимость ликвидным вкладом? Можно ли здесь заработать? На эту тему мы решили поговорить с экспертами и игроками рынка.

 

 

Прежде чем мы начнем последовательно разбираться в этом вопросе, стоит сказать, что квадратные метры все еще являются отличным вложением и все застройщики единодушны – сейчас отличное время для покупки квартиры, если заработок является основной целью. Главная причина заключается как раз в предстоящих поправках в 214-ФЗ, согласно которым уже с 1 июля 2019 года застройщики будут работать со счетами эскроу, а значит – привлекать проектное финансирование, поясняет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Во второй половине года девелоперы наверняка начнут активно пересматривать прайс, увеличивая стоимость жилья. Поэтому инвесторы смогут заработать не только за счет изменения стадии строительной готовности, но и по причине законодательных новшеств. То есть доходность априори будет выше. С коллегой полностью согласен Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». По его словам, после нескольких лет стабильности, в прошлом году средние цены начали расти, и, по разным данным, этот рост составлял до 5-7%. А в следующие два-три года темпы роста будут только возрастать, существенно поднимется стоимость лота, а объемы строительства снизятся. Уже сейчас, в зависимости от особенностей жилого проекта стоимость только за счет повышения стадии готовности составляет как минимум 20-25%.

 

Как считает Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН», после введения проектного финансирования и полного отказа от денег дольщиков, большинству девелоперов будет не выгодно продавать квартиры с дисконтом на начальном этапе строительства. Такой продукт, как жилье на стадии котлована, просто уйдет с рынка. Проще и целесообразнее открывать продажи на высокой стадии готовности или вообще после ввода в эксплуатацию, когда стоимость квадратного метра достигнет максимальной отметки. Поэтому, действительно, брать новостройки на старте лучше сейчас, пока это еще в принципе возможно.

 

Кроме того, жилая недвижимость остается предсказуемым и «твердым», с точки зрения ликвидности, активом. Вложившись в покупку хорошей квартиры, вы можете рассчитывать на то, что вложенный капитал сохранится несмотря на кризисы или колебание валютных курсов. По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, еще одно преимущество, можно сказать, уникальное, – это понятность для обычного человека, не искушенного в вопросах инвестирования. Рынок жилья и ситуацию на нем, так или иначе, представляет себе любой россиянин. Инвестировать в жилую недвижимость он может с более прогнозируемым результатом, нежели в ценные бумаги, валюту или драгоценные металлы.

 

 

Итак, если мы говорим именно о квартирах, то, в комфорт-классе стоит ориентироваться на небольшие по площади лоты, как рассказывает генеральный директор АН «Бон Тон» Наталия Кузнецова, в поле зрения попадают однокомнатные и евро-двухкомнатные квартиры, пользующиеся   массовым спросом за счет своих ценовых характеристик. Инвестору проще войти в проект и/или найти покупателя, когда дом будет уже готов.

 

По мнению руководителя отдела кредитования ЖК «Мечта», Светланы Клепиковой, наименьший метраж не равен наибольшей ликвидности. В условиях привлекательной ипотеки эту позицию отвоевали евро-двушки и малые трешки. Ориентируясь на продажи в ЖК «Мечта», можно отметить, что наибольшим спросом пользуются квартиры свыше 44 кв. метров. 

 

Параметры оптимальных для инвестиций лотов приводит Денис Крючков, директор по развитию «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

 

 

Причем количество больших квартир (3-к и 4-к) в номенклатуре проекта, как правило, ограничено 15% и 5% соответственно. Это значит, что на завершающем этапе строительства прирост в цене может составить до 35% от стоимости на котловане. 

 

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» рекомендует выбирать недвижимость, которая пользуется массовым спросом, такие объекты всегда проще реализовать. Высокобюджетные квартиры – это штучный товар, аудитория покупателей ограничена, срок экспозиции таких объектов недвижимости в среднем выше, чем квартир комфорт и бизнес-класса. 

 

Если стратегия инвестирования не спекулятивная (перепродажа), а рентная, то и здесь цифры довольно обнадеживающие. За последние 3-4 года среднегодовая доходность от сдачи квартиры в Москве составляла около 5-8% годовых, рассказывает Александр Красавин, первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли». Этот показатель практически сравнялся со средней ставкой банковских депозитов. Сейчас есть ряд предпосылок, которые сделают доход от сдачи квартир более выгодным. Сама цена аренды сегодня растет: по статистике средняя арендная ставка выросла за 2018 год в Москве на 5-6%, в Подмосковье – на 6-7%. 

 

А вот Юлия Доброневская, руководитель отдела агентских продаж «S.A. Ricci жилая недвижимость», уверяет, что наиболее выгодно инвестирование в премиум-сегмент. По ее мнению, это востребованный формат и таких покупателей достаточно на рынке недвижимости. Если говорить о дальнейшей перепродаже, то здесь стоит ориентироваться на наличие 2-3 спален, кухни и гостиной, а если с точки зрения аренды, то лот премиум-класса следует искать с одной, максимум двумя спальнями. В более дорогих сегментах первостепенную значимость приобретает критерий премиальной локации в сочетании с качественными характеристиками дома. 

 

Наш вывод: инвестиции могут быть одинаково успешными в любом классе новостроек. Основное различие – это их необходимый объем и абсолютный размер возврата на вложенный капитал. При инвестировании в массовые новостройки требуется немного средств, но и заработать можно меньше, при этом риски минимальные. В высокобюджетных сегментах абсолютный доход больше, но и шанс не найти покупателя или арендатора заметно выше. 

 

 

Если стратегия инвестирования рентная, т.е. недвижимость приобретается под сдачу в аренду, тогда стоит рассмотреть вариант приобретения апартаментов. Именно такая недвижимость чаще всего приобретается с инвестиционными целями. В апарт-комплексе VALO таких покупателей (инвесторов) порядка 80%, и стоимость обслуживания для проживающих в апарт-объектах включена в туристический тариф, рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам апарт-комплекса. Доходы, как и затраты, зависят от уровня сервиса и других услуг, предоставляемых, к примеру, управляющей компанией. Так, по Санкт-Петербургу для апартаментов уровня «три звезды» цена за обслуживание одного квадратного метра варьируется от 120 до 150 рублей (плюс оплата «по счетчику» за коммунальные услуги). Доходность от сдачи апартамента может составлять от 7% до 17% в месяц, и это намного выше, чем при сдаче квартиры (5-7%).

 

Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер», также отмечает что в настоящее время в сегменте апартаментов превалируют сделки именно с инвестиционной целью. В сети YE’S до 90% покупок являются инвестиционными, а доходность от сдачи в аренду составляет 8-10%. К тому же покупка апартаментов на стадии строительства обеспечивает капитализацию актива. К примеру, лоты в апарт-отелях YE'S от старта продаж до момента ввода в эксплуатацию дорожают на 25%.

Самыми популярными среди инвесторов являются апартаменты-студии и однокомнатные апартаменты от 25 до 45 кв. м. Они же пользуются наибольшим спросом среди клиентов – долгосрочных и посуточных арендаторов. 

 

Одно из явных преимуществ апартаментов – это последующее управление профессиональной компанией. И здесь, по словам Ильи Андреева, управляющего партнера Zenith Property Management, важно понять на стадии покупки действительно ли управляющая компания этого комплекса является профессиональным отельным оператором, способным обеспечить высокий средний чек, загрузку и адекватные затраты? Выбрав надежную компанию, есть шанс забыть про то, что надо привлекать, заселять и выселять гостей, убирать квартиру после проживания, осуществлять ремонтные работы, следить за состоянием имущества. 

 

Понять куда именно инвестировать просто: можно посмотреть сайты-агрегаторы с отелями и квартирами в вашем регионе. Чтоб пользуется наибольшим спросом? Поставьте себя на место арендатора – что ему важно? Так предлагает рассуждать Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость» (строительный холдинг «ПСК»). Ориентируемся на хороший ресторан внизу, Wi-Fi, салон красоты, бассейн, спортзал, СПА, близость к центру или к метро, отсутствие круглосуточных пробок, уборка, консьерж, коворкинг и т.д. Всё это утилитарные вещи, симпатичные потребителю. Как правило, качественный апарт-проект сравним, в общестроительном смысле, с жильем комфорт-класса, а по уровню сервиса и количеству доп. услуг – с хорошим отелем.

 

 

Если и апартаменты, и квартиры по каким-то причинам не подошли, можно рассмотреть такой продукт, как таунхаусы. Магилина Ольга, директор по маркетингу компании «KASKAD Недвижимость», считает, что это лучший формат для вложения средств. Но только таунхаусы, расположенные в качественных жилых комплексах комфорт-класса. Если верить эксперту, это единственный формат недвижимости, в котором сегодня есть целый ряд достоверных покупательских кейсов с доходностью 20% годовых. Таких примеров немало в жилых комплексах «Домодедово Таун» и KASKAD Park.

 

Что касается метража, то наиболее ликвидными как на первичном, так и на вторичном рынке по нашей статистике являются лоты площадью 120-140 метров.

В общем, можно заработать в любом формате и классе комфортности. Главное, по словам Якова Волкова, генерального директора группы компаний Active, определиться с суммой, которую готовы вложить в недвижимость. Многие покупатели либо приобретают квартиру не по средствам, влезая в ипотечный займ, который обнуляет весь рентный доход, либо, наоборот, выбирают слишком дешёвый нерентабельный объект. А ведь цена – это один из главных параметров, на основании которого риелтор сможет подобрать вам выгодный вариант.  

Например, в Петербурге минимальная сумма, с которой стоит начать инвестиции в недвижимости, – 1,5 миллиона рублей. За эти деньги можно приобрести скромную студию где-нибудь в Ленобласти или на окраинах города. В Москве минимальный бюджет покупки приближается к трем миллионам.

 

Говоря о географии инвестирования, в первую очередь стоит обратить внимание на крупные мегаполисы, города-миллионники. Конечно, это в первую очередь Москва, Санкт-Петербург, заключает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. И не стоит забывать, что проекты с грамотным зонированием внутренней территории, наличием важных и нужных характеристик, удовлетворяющие покупательские предпочтения, будут всегда иметь высокую инвестиционную привлекательность.

 

Специально для портала Все новостройки.ру