Год назад была запущена льготная программа для семей, в которых с 2018 по 2022 родился/родится второй ребенок или они приобрели/приобретут статус многодетных. Подведем итоги первого года ее работы и оценим насколько она оправдала возложенные на нее надежды.

 

 

В нынешних экономических условиях, в особенности после повышения НДС и неоднократного увеличения ключевой ставки Центробанка, развитие льготных программ – позитивная мера, способная простимулировать спрос на жилье, однозначно имеющая потенциал для развития. Что касается льготной ипотеки для семей с детьми, то в первоначальном виде она оказалась не слишком востребованной в московском регионе. За прошедший период от общего объема выданных кредитов выдача по этой программе составляет лишь малую часть, отмечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». В Петербурге такой вид ипотеки тоже не получил особого распространения. По словам Андрея Кузнецова, руководителя ГК «СТОУН», очень незначительная часть клиентов, купивших квартиру в кредит, использовала льготную программу. По данным эксперта, доля сделок с привлечением ипотеки на объектах компании составила по итогам года порядка 67%, доля «детской» ипотеки не превышает и 1%, хотя среди клиентов было много семейных пар с детьми, теоретически подходящими по параметрам для субсидирования. 

 

С февраля по октябрь 2018 года было выдано 4 030 льготных кредитов. Причем 62% таких займов – это рефинансирование ранее выданной ипотеки, а новых кредитов – только 38% (1 516). Объем займов достиг 3,5 млрд рублей, что составляет 0,1% от всей ипотеки, выданной в 2018 году, отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум. В конце 2017 года в России насчитывалось 1 млн 566 тыс. многодетных семей. Таким образом, льготная ипотека пока привлекла только 0,25% семей. С другой стороны, потенциал у программы большой и изменения каждый раз расширяют ее возможности. Из опыта Борисовой Анны, директора департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, доля консультаций по ипотеке в рамках данной программы за 2018 год превысила 15%, что увеличило конвертацию продаж до 3%. 

В банковском секторе за «Льготной ипотекой» устойчиво закрепилось новое милое название «Детская ипотека». Именно так ее называют сами клиенты, когда хотят получить подробную консультацию, со всеми расчетами по платежам, расходам, срокам и алгоритмам. В основном ей интересуются многодетные семьи или те, кто, имея уже одного ребенка, планирует прибавление в семействе.   

 

Однако полноценно оценить эффективность «семейной ипотеки» рынок сможет лишь через полтора-два года. Ставка по этой программе выглядит привлекательной, но потенциальные пользователи пока к ней не готовы. Практика директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова показывает, что в абсолютном большинстве случаев прибавления в семействе крупные покупки откладываются на 1-2 года, поскольку декретный отпуск одного из родителей сокращает семейный доход, а расходы в первый год жизни ребенка требуются значительные. Кроме того, покупка квартиры занимает для этой категории людей непозволительно много времени, в том числе на личное посещение офиса продаж застройщика, оформление документов и особенно ипотечного отдела банка, куда муж и жена, как созаемщики, должны прийти вместе. Если бы под действие программы попадали семьи, в которых второй или третий ребенок родились в 2016-2017 годах, она «заработала» бы быстрее, поскольку такие семьи уже выстроили свою жизнь с учетом появления нового члена семьи, могут лучше планировать доходы и расходы.

 

 

Вследствие первоначально установленного лимита выдачи в 8 млн рублей спросом «семейная ипотека» стала пользоваться преимущественно в новостройках Новой Москвы, где стоимость квадратного метра почти в полтора раза ниже, чем в «старой» Москве, поясняет Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». Кроме того, одним из критериев выбора комплекса было наличие уже работающих детских садов и школ. Когда речь идет о многодетной семье, родители не готовы возить каждого ребенка в школу или детский сад на машине. Поэтому учебное учреждение в пешей доступности от дома, пожалуй, один из важнейших критериев выбора квартиры для «детской ипотеки».

 

По словам Борисовой Анны, в локации Московской области продукт также востребован, в том числе на долгосрочную перспективу. Есть клиенты, готовые вступить в сделку в ближайшее время, но и такие, и их достаточно большая часть, которые пока консультируются на перспективу, присматриваясь к локации. На текущий момент направление по Киевскому и Симферопольскому шоссе очень популярно, особенно в районе Апрелевки, Подольска и Домодедово. Также наблюдается небольшой отток из других регионов в Москву и Московскую область.

Статистика выдачи льготных кредитов по регионам отсутствует. Есть косвенные признаки, по которым Мария Литинецкая судит о том, где чаще всего получали льготную ипотеку. Так, средняя стоимость приобретаемого в кредит жилья составила порядка 50-60 тыс. рублей. Это значит, что большая часть кредитов была выдана за пределами Москвы, Санкт-Петербурга, а также их областей.

 

Преимущественно семьи с детьми выбирают 2-3 комнатные квартиры, иногда таунхаусы, рассказывает руководитель отдела кредитования ЖК «Мечта» Светлана Клепикова. А средняя площадь помещения, приобретенного с привлечением льготной ипотеки, составила 59,9 кв. м, в то время как его стоимость – 3,7 млн рублей. Как правило, семьи брали в кредит 2,3 млн рублей – 63% от полной стоимости, а остальное вносили в качестве первоначального взноса (именно таким образом многодетные семьи покупали двухкомнатные квартиры). 

«Шероховатости» в работе

 

Выдающихся результатов льготная ипотека не показала по той причине, что категория покупателей, которая попадает под ее действие, хоть и большая, но сильно ограничена условиями самой программы, считает Игорь Сибренков. Так, сдерживает спрос наличие жестких требований по первоначальному взносу – далеко не у всех желающих есть накопления 20% от стоимости недвижимости. 

Льготный заем можно получить только при покупке новостройки. Это значит, что семья должна выбирать из готовых, недавно завершенных жилых комплексов, которые по определению будут самым дорогим жильем в любом районе. Второй вариант – покупка в строящемся жилом комплексе, что не решает текущую жилищную проблему, и вынуждает нести двойные расходы (на аренду и ипотеку). Кроме того, был ограничен льготный период. Сниженная ставка действовала от трех до пяти лет, после чего ежемесячный платеж поднимался до рыночного уровня. Конечно, такая «помощь» не сильно заинтересовала большинство многодетных семей, живущих в крайне непростых финансовых условиях. 

 

Также часто покупатели сталкивались с отказом банков кредитовать семью. Есть случаи, когда в кредите отказывали из-за возраста заемщиков (старше 35 лет). В большинстве случаев такие отказы неправомерны, уверена Мария Литинецкая.

Одна из трудностей привлечения льготной ипотеки, которую выделяет Александр Зубец, связана с возможностью одновременного использования средств маткапитала. В данном случае в сделке принимает участие Пенсионный фонд, который часто запрещает приобретение жилья в строящемся доме, поскольку родители не могут в сжатые сроки выделить ребенку долю. Поэтому чтобы использовать материнский капитал, родителям нередко приходится ориентироваться исключительно на объекты вторичного рынка. В то же время «семейная ипотека» распространяется исключительно в отношении объектов от застройщиков. 

 

Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер» среди недостатков программы называет лимит кредитования от 8 до 12 млн рублей, которого зачастую недостаточно на выбранную квартиру. Еще одним существенным минусом кампании явилось необходимое условие – второй или третий ребенок в семье должен родиться не ранее 2018 года. Серьезным препятствием стал низкий уровень финансовой грамотности многодетных семей и отсутствие у них детальной информации о программе.

 

 

На самом деле при разработке действующей программы учтено достаточно много нюансов, отмечает Борисова Анна. Например, гражданские супруги, при условии, что в свидетельстве о рождении детей прописаны оба супруга, а также матери-одиночки могут воспользоваться льготами. Еще один стимулирующий и любимый клиентами фактор – это то, что государство дает возможность суммировать срок льготного периода пользования гос. программой с рождением третьего и четвертого ребенка. Это сильно повышает ее популярность.

 

Тем не менее законодателям необходимо подумать о совместимости данного продукта с программой материнского капитала, где будет дополнительная возможность использовать его в качестве первоначального взноса. Среди возможных мер по повышению эффективности программы Артем Котловский упоминает также увеличение кредитного лимита до 15 млн рублей. Можно рассмотреть вариант снятия жестких требований относительно года рождения детей. Многие многодетные семьи, которые подпадают под возрастные ограничения, также нуждаются в улучшении жилищных условий. Должна быть проведена массивная социальная рекламная кампания, правильная информационная поддержка со стороны банков. Например, мало кто знает, что в рамках льготной ипотеки возможно и рефинансирование действующих кредитов. 

По словам Андрея Вербицкого, руководителя управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер», программа имеет потенциал для дальнейшего развития. И уже сейчас есть позитивные подвижки в этом направлении.  На днях правительство согласовало изменения условий выдачи льготной ипотеки. Был увеличен максимальный срок действия специальных ставок. С учетом имеющейся тенденции на рост процентных ставок, льготная ипотека – выгодное предложение.

И самое главное – чем дальше, тем больше людей будет знать о госпрограмме, а значит спрос на нее будет только расти.

 

Специально для портала Всеновостройки.ру