.jpg)
Портал «Всеновостройки.ру» выяснил, какие города Московской области пользуются наибольшей популярностью у покупателей, где возводятся наиболее доступные по стоимости проекты, какие локации стоят особого внимания и, наоборот, где лучше воздержаться от покупки недвижимости. Но, прежде, несколько показательных цифр.
Итак, по итогам минувшего года, Московская область вышла на первое место по объемам ввода нового жилья – на регион пришлось более 11% от всего объема квадратных метров, построенных в России в этот период. Т.е. фактически каждый десятый квадратный метр был возведен здесь. Почему? Как мы знаем, предложение формируется спросом, ситуация с Подмосковьем служила ярким подтверждением этому до 2018 года. Последние пять лет спрос на недвижимость в регионе стабильно увеличивался, число ДДУ зарегистрированных здесь росло в среднем на 3-4% в год. Но, в 2018 этот показатель резко сократился на 10% (данные Росстат). Причины в перенасыщении рынка предложением и снижении платежеспособности покупателей. Зато, по данным Главного управления государственного строительного надзора региона, качество строительства улучшается: в 2017 году было выявлено 18 тыс. нарушений, а в 2018 на 6,2 тыс. меньше. Так что строят в регионе не только много, но и хорошо. По крайней мере, по официальным данным.
Самые застраиваемые
Переходим непосредственно к теме обзора, а точнее к городам. Прежде всего, мы спросили у застройщиков, экспертов и игроков рынка, где больше всего возводится новых объектов? Безусловно, каждый девелопер стремится к тому, чтобы создать максимально востребованный и привлекательный продукт, который будет пользоваться хорошим спросом у покупателей, особенно сейчас, в условиях перенасыщенного рынка. При этом одними из ключевых факторов при выборе жилья по-прежнему остаются локация, наличие развитой транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры. Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», пояснил, что в этой связи сегодня у строительных компаний особый интерес вызывают участки, расположенные в пределах 5-10 км от МКАД в непосредственной близости от транспортно-пересадочных пунктов (станций метро, ж/д вокзалов и пр.) или в районах с уже развитой или развивающейся транспортной сетью. Так, в числе лидеров активно застраиваемых территорий Московской области состоят Химки, Красногорск, Люберцы, Одинцовский и Ленинский районы. Популярностью у девелоперов пользуются и ближайшие города на северо-востоке Подмосковья (Мытищи, Королев), на востоке (Балашиха) и юго-востоке. При этом предпочтения покупателей и приоритеты девелоперов трансформируются под влиянием развития столичного метрополитена, который активно уходит за МКАД. Даже анонсирование будущей станции метро существенно повышает престижность любой локации или района, расположенного в Подмосковье.
Так, за счет строительства станций метро Некрасовской ветки, реконструкции Новорязанского шоссе и открытию нового участка Северо-восточной хорды в Люберцах существенно улучшилась транспортная доступность, что в свою очередь положительно влияет на востребованность проектов со стороны покупателей. Например, с самого начала продаж отмечается стабильно высокий спрос на квартиры в жилом комплексе «Гоголь парк», который строится в 200 метрах от станции метро «Лухмановская». В том числе за счет развития транспортной инфраструктуры здесь опережающими темпами растут цены на квартиры. Например, в июле прошлого года, когда девелопер только вывел проект на рынок, стоимость предложения начиналась от 1,9 млн руб., сегодня цены стартуют уже от 2,6 млн руб.
Что нравится покупателям?
Казалось бы, здесь должно быть все просто: девелоперы лучше всех знают предпочтения покупателей и больше всего стремятся строить там, где есть спрос, т.е. все те районы, где наблюдается высокая активность застройщиков, востребованы покупателями. Но, это не совсем так.
Если для покупателя важным фактором является именно транспортная доступность, то, действительно, ими будут выбраны те города, о которых мы говорили ранее. Почти половина спроса на областном первичном рынке недвижимости сосредоточена в пяти городских округах: Красногорске, Мытищах, Химках, Люберцах и Балашихе. По словам Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ - Супермаркет недвижимости», при выборе жилья в этих локациях люди руководствуются не только его стоимостью, но и хорошей транспортной доступностью, близостью к Москве, обеспеченностью инфраструктурой. С точки зрения близости и доступности, один из самых перспективных городов Подмосковья – Мытищи. Здесь ждут появления станции столичной подземки, что сделает революцию в транспортной доступности его жилых проектов. Сейчас самый быстрый способ попасть в центр столицы из города – железная дорога, в городе есть две станции, но в пешей доступности от них проживает в общей сложности не более 25% населения города.
Когда главным критерием становится экология, тогда спрос перемещается за границы в 10 км от Москвы. Там и воздух чище, и трава зеленее. Но, не в леса, конечно, в те города, где есть насыщенная социальная и коммерческая инфраструктура. Так, к благоприятным, с точки зрения экологии, районам можно отнести Одинцовский район и город Королев. Олег Ртищев, агент недвижимости CENTURY 21, отмечает интерес покупателей к Подольску, здесь и экология отличная и скоро появится ветка МЦД-2 «Нахабино-Подольск», так что дорога до столицы будет занимать всего 40 минут. Огромный плюс.
Генеральный директор компании «Концерн РУСИЧ», Борис Лесков считает, что покупателям, не привязанным к столице, стоит обратить внимание на города и округа, которые расположены в экологически чистых районах Подмосковья. Особенно те, что рядом с крупными водоемами, водохранилищами, горнолыжными комплексами – Дзержинский, Яхрома, Истра, Солнечногорск.
А самый недооценённый город Московской области – Звенигород. Непонятно, почему в «жемчужине Подмосковья» квадратный метр жилья стоит менее 70 тысяч рублей за квадратный метр, хотя, по мнению Татьяны Подкидышевой, здесь огромный туристический потенциал – много естественных центров притяжения и можно развивать рукотворные. При достаточном потоке туристов был бы спрос на краткосрочную аренду, недорогое жильё небольших площадей пользовалось бы спросом. Да и для переезда пенсионеров, оставляющих детям или внукам столичные квартиры, эти места подходят как нельзя лучше.
Хорошие перспективы, по мнению Екатерины Коган, руководителя департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, у города Апрелевка. Несмотря на удаленность от Москвы, там расположено три ж/д станции, шестиполосное Киевское шоссе с высокой пропускной способностью, что позволяет добраться до Москвы за 20 минут, а также 10 маршрутов автотранспорта.
Учитывая открытие новых станций метро в Люберцах, также ожидается развитие строительства в этом районе. Единственное что смущает покупателя – наличие очистных сооружений и соответствующий запах на весь населенный пункт. От столицы далеко, а пахнет здесь не экологией.
Доступные и не очень
Теперь поговорим о цене. Начнем с наиболее дорогих локаций – если большой бюджет не пугает, можно рассмотреть вариант покупки недвижимости поближе к Москве. По словам Бориса Лескова, тройка лидеров по стоимости квадратного метра и по близости к столице выглядит так: Красногорск, Ленинский район и Химки. С ним частично согласна Екатерина Коган, определяя ТОП-5 районов следующим образом: Одинцовский р-н (106 тыс./кв.м), г.о. Химки (102 тыс./кв.м), г.о. Красногорск (94 тыс./кв.м), г.о. Люберцы (83 тыс./кв.м), Ленинский р-н (81 тыс./кв.м).
Одними из самых престижных локаций Подмосковья традиционно считаются западное и северо-западное направления. Но, по словам Игоря Сибренкова, высокий ценовой уровень можно также наблюдать и в других направлениях, к примеру, в подмосковном Реутове. Наиболее доступные предложения можно встретить в более удаленных городах Московской области: Наро-Фоминске, Ивантеевке, Пушкино и пр.
Однако в любом случае всегда нужно принимать во внимание, что стоимость жилья в каждом отдельном случае может сильно отличаться в зависимости самого проекта и от стадии его готовности. Так, разница между стоимостью квартир на начальном этапе строительства и в готовом доме может достигать минимум 20-25%. Кроме того, ценовой уровень также определяется в соответствии с индивидуальными характеристиками самой новостройки: ее расположением относительно транспортной и другой инфраструктуры, сегментом, архитектурной концепцией и прочими особенностями.
Самое доступное жильё в московском регионе находится в городах: Волоколамск (41 тыс./кв.м), Шатура (32 тыс./кв.м), Кашира (46 тыс./кв.м), Орехово-Зуево (39 тыс./кв.м) и Егорьевск (41тыс./кв.м).
Жил бы сам
В завершении нашей беседы, мы спросили у экспертов и игроков рынка, какой город они бы предпочли для себя? Чаще всего назывались Реутов, Павловская Слобода, Балашиха, Дмитров, Королев. Выбирая недвижимость для себя, Борис Лесков советует обращать внимание на локацию, которая объединяет в себе не только транспортную доступность, развитую инфраструктуру, живописное окружение, но и несет в себе некую концепцию, «идеологию». Для жителя мегаполиса важна безопасность и возможность насладиться рекреационной составляющей – парком, водоемом, то чего зачастую не хватает и в чем нуждается городской житель, который ведет активный образ жизни.
Специально для портала Все новостройки.ру
