Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"RDI"
"БЕСТ-Новострой"
"КОРТРОС"
"МИЦ"
"MR Group"
"ТЕКТА GROUP"
Группа Эталон
"Lexion Development"
"Coalco"
"Метриум Групп"
"Лидер"
"AFI Development"
"Центр-Инвест"
"Интеко"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"KASKAD Недвижимость"
"Est-a-Tet"
"ГК Пионер"
"Capital Group"
ГК "Самолёт"
"Tashir Development"
"Флэт и Ко"
"ДОКОН"
"Sminex"
"Атлантик"
"Брусника"
INSIGMA
"МСК"
Wainbridge
3S Property Development
Маяк
Апартаменты теряют популярность

Апартаменты теряют популярность

Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург
В январе-марте в старых границах Москвы в сегменте апартаментов на первичном рынке было реализовано порядка 50 тыс. кв. м. Данное значение сопоставимо с показателем 2017 г., но по сравнению с первым кварталом 2018-го суммарная площадь реализованных апартаментов снизилась почти на 20%.
 

Почему спрос пошел на спад?

 
Многие эксперты действительно отмечают спад покупательского интереса к сегменту апартаментов, но выражают надежду, что это временное явление, данная ниша не перестанет быть востребованной. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», рассказала, что в первом квартале количество зарегистрированных ДДУ на покупку апартаментов уменьшилось относительно аналогичного периода прошлого года на 12%, тогда как спрос на квартиры за тот же временной промежуток вырос на треть. В результате доля апартаментов в общей структуре сделок в январе-марте 2019 года снизилась с 10% до 8%. Падение спроса связано с активным выходом новых проектов с квартирами, в том числе массового сегмента, которые и перетянули на себя часть покупательского интереса. На рынке же апартаментов в первом квартале 2019 года стартовали продажи только высокобюджетных объектов.
 
Если говорить о массовом сегменте, то снижение спроса на апартаменты обусловлено, еще и тем, что с рынка ушли крупные проекты, которые обеспечивали высокие показатели, комментирует ситуацию Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. К примеру, «Пресня Сити» (апартаменты проданы, остаток переведён в квартиры), «Лайнер» и Only также распроданы. Снижается и объём предложения апартаментов. С начала 2019 года в продажу не вышло ни одного нового проекта с апартаментами в этом сегменте, только были выведены новые объёмы в уже реализуемых проектах. В 2018 году в продажу вышло около 35 новых проектов с апартаментами, из которых почти половина в премиальном и элитном сегментах.
 
Вообще, среди апартаментов по классам наблюдалась разнонаправленная динамика спроса. В феврале 2019 спрос на апартаменты комфорт-класса вырос на 25% по сравнению с предыдущим месяцем, в премиум-классе – на 36%, сообщает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», Наталия Кузнецова, а снижение наблюдалось в бизнес-классе на 17%.
 
В Санкт-Петербурге, кстати, апартаменты тоже не особо популярны, об этом сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», однако не факт, что спрос продолжит снижаться. Здесь на развитие ситуации могут повлиять как минимум два сценария. Первый подразумевает законодательное разрешение прописки в апартаментах, во всяком случае, сейчас пока рассматривается возможность временной регистрации. Второй вариант может быть обусловлен переходом девелоперов на работу по новым правилам, с использованием эскроу-счетов. Это может подтолкнуть их к тому, что, уходя от данной схемы, девелоперы начнут наращивать количество апартаментов, поскольку этот формат не подпадает под 214-ФЗ. И неизвестно, будет расти спрос или продолжит сокращаться.
 
По наблюдениям Сергея Ткаченко, эксперта агентства недвижимости CENTURY 21 Capital Petersburg, спрос упал на не сервисные апартаменты, так называемое псевдожилье, уступая место гостиничному варианту, сервисным лотам. Связано это с законодательной неопределенностью в их отношении, отсутствием постоянной прописки и льгот, полагаемых жилым помещениям.
 
В целом потенциал спроса на апартаменты продолжает оставаться высоким. По мнению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», качественные проекты с развитой инфраструктурой, яркой архитектурой и продуманной концепцией всегда найдут своего покупателя. В сегменте жилья бизнес- и премиум-класса в принципе статус недвижимости не играет определяющую роль. Здесь важнее качество проекта, его местоположение и уровень цен. 
 

Ставка на бизнес

 
В старых границах Москвы на проекты с апартаментами бизнес-класса приходится 45,2%, массового сегмента – 28,6%, премиум-класса – 13,2%, элитного класса – 13%. Для сравнения – годом ранее на бизнес-класс приходилось 51,8% апартаментов, массовый сегмент – 24,7%. По словам Марии Литинецкой, подобная тенденция свидетельствует о том, что данный тип недвижимости становится все более востребованным среди покупателей с небольшими бюджетами покупки. Для них апартаменты стали той самой «золотой серединой», с точки зрения цены и качества. При этом клиенты не видят проблем в приобретении и владении апартаментами из-за их правового статуса. Хотя, первоначально апартаменты были распространены преимущественно в дорогостоящих новостройках премиум- и элитного класса. Однако сегодня мы наблюдаем активную «демократизацию» формата.
 
С коллегой согласен Андрей Кузнецов, руководитель ГК «СТОУН». Большая доля предложения бизнес-класса определена, прежде всего, востребованностью у покупателей и инвесторов.  Предложение, как известно, всегда формируется спросом. Никто не станет строить объекты, которые не распродаются. Покупателям интересен именно бизнес-класс потому, что у апартаментов ниже стоимость – на стадии строительства приобрести их можно дешевле на 25-30%, чем квартиры в аналогичном сегменте комфортности. И зачастую для многих покупателей предпочтительней приобрести апартаменты в проекте более высокого класса и качества, чем квартиру в сегменте комфорт.
 

Формат не для всех

 
Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России, считает, что на сегодняшний день данный формат жилья обладает абсолютно всеми характеристиками комфорта, что и недвижимость со статусом «квартиры». Здесь есть консьерж-сервис и подземный паркинг, детские площадки и сады, магазины и т.д., поэтому апартаменты совершенно точно ничем не уступают квартирам. Трудность возникает, когда дело касается той категории покупателей, для которых прописка в Москве или Петербурге – это принципиальный момент. Как известно, в апартаментах этого сделать пока нельзя, максимум возможна временная регистрация сроком до 3 лет.
 
Основной недостаток апартаментов заключается в том, что они по факту предназначены для временного проживания. Екатерина Румянцева, объяснила, что на данную недвижимость распространяются иные санитарные нормы и нормы по инсоляции, чем на квартиры. В проектах может отсутствовать придомовая территория, а социальные услуги могут предоставляться по остаточному принципу. Апартаменты интересны семьям, которые пытаются сэкономить, которым не важна прописка, либо несемейным людям разного возраста. Возможно, после принятия закона о статусе апартаментов ситуация с размещением соцобъектов изменится. Существенное преимущество апартаментов – стоимость, которая может быть ниже на 20% по сравнению с квартирами.
 
В ГК «Пионер» считают, что апартаменты точно не подойдут покупателям, которым важен правовой статус жилья. Помимо юридической неопределенности, данный сегмент отличается чуть более высокими коммунальными и налоговыми платежами. В сегменте комфорт-класса данные показатели для большинства покупателей являются основополагающими. 
 
Вообще, портрет покупателя сильно зависит от класса. Как рассказала Мария Литинецкая, если мы говорим о высокобюджетных комплексах, то обычно ими интересуются состоятельные москвичи, которые рассматривают апартаменты как второе жилье ближе к центру или работе. Поскольку такие клиенты большую часть времени живут загородом, в столице им нужен только «перевалочный пункт». Среди покупателей апартаментов немало и бизнес-туристов, которые регулярно приезжают в столицу по рабочим вопросам. Наконец, третий тип потенциальных клиентов данного формата жилья – крупные компании, приобретающие апартаменты для временного размещения специалистов из других городов или стран.
 
Апартаменты массового сегмента привлекают совершенно иных покупателей. В силу своей относительно доступной цены апартаменты приобретает молодежь, приезжие из регионов, а также инвесторы. Скажем, родители покупают студентам апартаменты, чтобы их дети могли жить ближе к месту обучения. Покупатели из регионов выбирают данный формат из соображений экономии, причем они не исключают, что в будущем обзаведутся другим жильем. 
 

Апартаменты для инвестора: стоит ли игра свеч?

 
Инвесторы ценят апартаменты за низкие расценки, ведь чем меньше стоимость актива, тем выше его доходность. В среднем разница в цене сопоставимых по характеристикам квартир и апартаментов составляет порядка 15-25%. По данным «Метриум», в качестве примера можно взять проект «Level Амурская», в котором в одном корпусе продаются как апартаменты, так и квартиры. Стоимость апартамента площадью 68,9 кв. м составляет 9,18 млн рублей, квартиры аналогичной площади – 11,59 млн рублей. То есть апартамент в данном случае на 20% дешевле квартиры. При сдаче в аренду апартамента прибыль будет такой же, как и от обычной квартиры. Доходность при перепродаже апартаментов вполне сопоставима с квартирами. Поэтому такие объекты действительно нередко выбирают инвесторы.
 
Для инвесторов могут быть интересны апартаменты, расположенные в районе с отличной транспортной доступностью, в идеале, прямо возле метро, с низким порогом входа и с отделкой. То есть те, которые в дальнейшем не потребуют больших затрат на обустройство при сдаче в аренду. Кристина Томилина, приводит в пример интересный кейс из практики: в одном из проектов Москва-Сити было куплено 2 апартамента на ранней стадии строительства по цене в 330 000 руб./кв.м. Через год, когда цены у застройщика выросли до отметки в 450 000 руб./кв.м, инвестор реализовал оба объекта по цене в 400 000 руб./кв.м. Таким образом, прирост цены за год составил 20%.
 
Если судить по тем предложениям, что есть на рынке Санкт-Петербурга, то, по мнению CENTURY 21 Capital Petersburg, по отдельным вариантам некоторые инвесторы получили высокую капитализацию своих вложений, на уровне 18-35% годовых, что является отличным показателем в недвижимости. Также обилием различных инвестиционных программ (в том числе и обратным выкупом) с доходностью более высокой, чем по банковским вкладам, в пределах 12-17% годовых. Плюс гостиничных апартаментов в том, что с инвесторов (владельцев юнитов) снимается большинство вопросов, связанных со сдачей номеров и функционированием отеля, ведь ими будет заниматься профессиональная управляющая компания или отельный оператор, обслуживающие тот или иной комплекс.
 
В общем, у данного типа жилья есть все шансы восстановить популярность у покупателей.
 
Специально для портала "Все новостройки.ру"

Обсуждение

0

Другие материалы

Влияние доходов населения на продажи новостроек

23 апреля 2019
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Казалось бы, очевидно, что покупка квартиры в новостройках напрямую зависит от средств, имеющихся у покупателей. Однако не все наши эксперты согласились с этим утверждением.

Исключения из правил эскроу-счетов

16 апреля 2019
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

В конце 2018 года был принят закон, обязывающий застройщиков перейти на использование эскроу-счетов с начала июля 2019. При этом в нем сказано, что остаться на старой схеме привлечения средств дольщиков смогут строительные проекты, соответствующие критериям, установленным Правительством РФ.

Акционные предложения

10 апреля 2019
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Акции, скидки, регулярные маркетинговые кампании – это привычные составляющие рынка недвижимости. Мы решили поговорить с экспертами рынка о том, каким образом застройщики привлекают покупателей на свои проекты, насколько сильно влияют акции и скидки на принятие решения о покупке, увеличивается или уменьшается их влияние в последнее время?

Непростое решение о покупке квартиры

1 апреля 2019
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург

Как люди решаются на покупку квартиры? Сколько времени проходит от «случайной» мысли о собственном жилье до его приобретения? Что побуждает покупателя к действию? Все эти вопросы мы задали нашим экспертом, а они постарались максимально подробно их осветить.

Популярные районы Санкт-Петербурга

12 марта 2019
Санкт-Петербург

В Санкт-Петербурге нет ни одного района, где не велось бы строительства жилья. Пальму первенства вот уже несколько лет удерживает север города, в котором за последние 10 лет появились миллионы новых квадратных метров.