Подмосковные девелоперы прислушиваются к покупателям
.JPG)
По данным аналитиков, московская область продолжает лидировать по объему предложенного в реализацию жилья, речь идет, конечно, о московском регионе.
Несколько слов о предложении
На сегодняшний день в Подмосковье сосредоточено порядка 45% объема продаваемого в регионе жилья, тогда как на Москву и Новую Москву пришлось 37% и 18%, соответственно.
Но говоря о темпах реализации, картина в Московской области не такая радужная. Если в Москве объемы продаж растут, то в Подмосковье, по данным Росреестра, число заключенных договоров снижается. По словам Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, в Ленинском районе, являющемся лидером по продажам в Подмосковье, только за два последних года число квартир сократилось более чем в 2 раза – с 5574 до 2400. При этом средняя цена выросла на 10%, с 77 381 рублей до 85 220 рублей за кв. м. Причин снижения несколько. Это и конкуренция с новостройками Москвы и Новой Москвы, и удорожание ипотеки, на которую в области приходится подавляющий объем продаж.
Вместе с тем на подмосковном рынке есть большое количество проектов, которые пользуются стабильно хорошим спросом у покупателей. В особенности это касается комплексов, расположенных в 10-километровой зоне от МКАД и представленных отдельно стоящими домами. Такая тенденция объясняется тем, что у небольших проектов гораздо меньший срок строительства, что в настоящих экономических условиях становится более существенным фактором при выборе жилья, замечает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Кроме того, для того чтобы обезопасить себя от рисков и ожидания окончания строительства, многие сегодня предпочитают покупать жилье в высокой стадии готовности или в новостройках, уже введенных в эксплуатацию. В ближайшее время ожидается рост спроса в локациях, куда уже пришло московское метро (например, Люберцы) и городах, где будет развиваться проект Московские центральные диаметры. В связи с улучшением транспортной доступности у проектов в этих локациях более высокий потенциал.
Рынок 5 лет назад и сегодня
Пять лет подряд сокращается платежеспособный спрос, однако, его уровень еще достаточно высок. Рынок сохраняет большой потенциал и готов ежегодно переваривать сотни тысяч квадратных метров жилья. К тому же застройщики гибко реагируют на новые вызовы, адаптируя свой продукт. Так, в Ленинском районе с 2013 по 2018 г. средняя площадь приобретаемой квартиры уменьшилась с 57 до 40 с небольшим метров, поясняет Валерий Кузнецов. Изменяется и ассортимент – становится больше одно- и двухкомнатных квартир.
Платежеспособный спрос становится качественно иным по сравнению с первой половиной второго десятилетия 21 века. Заметно выросло количество сделок с ипотекой, в массовом сегменте оно доходит до 80-90% от общего количества. Уменьшилась доля собственных средств в ипотечных сделках, как следствие, увеличилось предложение банковских продуктов, рассчитанных на покупателей жилья со снижающимся уровнем доходов. Повышается доля готового продукта, за два года она выросла с 45% до 69%. Популярность квартир с отделкой объясняется не только желанием сэкономить время и силы на ремонте, но и возможностью «зашить» его в ипотечный платеж. Усиление инфляции, сокращение предложения, повышение спроса на готовый продукт, который более дорогой, чем квартира в бетоне, толкают цены вверх. Однако падение доходов населения сдерживает их. Таким образом, в отрасли сложился новый баланс спроса и предложения, который и привел к мягкому росту цен.
Максимальная функциональность – это основное требование покупателей. Для них важно, чтобы эффективно использовалась вся площадь квартиры, каждый квадратный сантиметр. Зная об этом, компании все скрупулезнее подходят к разработке планировочных решений. Продумывают их так, чтобы в квартире были созданы все удобства и для хозяев, и для гостей.
По словам Татьяны Подкидышевой, директора по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», каждый сегмент жилой недвижимости рассчитан на свою целевую аудиторию. В первую очередь покупателей интересует цена квартиры. Если студии в комплексах массового сегмента популярны среди студентов и молодых семей, которые приобретают их в качестве первого наиболее доступного жилья. То двухкомнатные квартиры больше подходят для семейных людей с детьми, которые могут себе это позволить по уровню дохода, социальному статусу и существующим потребностям. В целом именно сегмент комфорт-класса крайне востребован у населения. Простые, понятные проекты с развитой инфраструктурой, вблизи парковых зон и социальных объектов, всегда будут пользоваться популярностью. Поэтому Подмосковье вслед за столицей начинает строить жилье более высокого класса: Комфорт и Комфорт +. Это абсолютно правильная, позиция застройщиков, считает Екатерина Никитина, потому что сейчас изменились предпочтения покупателей, да и Новая Москва, с ее интересными концептуальными проектами, достаточно мощный конкурент. А в области сейчас переизбыток застройки эконом-класса, которая порядком надоела жителям.
Сегодня «в тренде»
Как уже было сказано, за последние несколько лет в условиях высококонкурентного рынка и разнообразия проектов покупатели стали более требовательными и избирательными. Сегодня они не просто ориентированы на такие ключевые параметры, как стоимость, планировка и расположение. Для них в большей степени стала важна индивидуальность комплекса, его качественные характеристики, внутреннее содержание, включая отделку входных групп и общественных зон, архитектурную концепцию, благоустройство территории, собственную инфраструктуру и пр.
В стремлении отстроится от конкурентов и выделить свой проект девелоперы стали менять подход к работе, разрабатывая уникальные и оригинальные проекты, зачастую привлекая к работе ведущие российские и зарубежные архитектурные бюро и дизайнерские студии. Причем даже в проектах класса комфорт и «комфорт+» теперь можно встретить такие характеристики, которые ранее были доступны только в более дорогом сегменте.
Трансформировались предпочтения покупателей и в отношении благоустройства территорий. Если еще 5 лет назад при создании дворов девелоперы ориентировались в основном на детей и организовывали детские игровые площадки, то теперь многие застройщики для привлечения покупателей создают зоны развлечения и отдыха для всех возрастов: прокладывают велосипедные и пешеходные дорожки, организуют зоны для отдыха или ворк-аут, зоны для выгула собак и т.п.
Претерпели изменения и планировочные решения. Несколько лет назад хорошим спросом пользовались квартиры больших метражей, теперь же покупатели стали более прагматичными и переориентировались на жилье с функциональными планировками. Так, сегодня все большую популярность набирают многокомнатные квартиры «евроформата» с объединенной зоной кухни и гостиной, что позволяет предложить покупателю оптимизированные площади квартир по сниженной стоимости.
Увеличилась доля квартир с нестандартными планировками и разнообразными «фишками». Такие квартиры стали не только атрибутом бизнес класса, но и пришли в комфорт-класс, отмечает Игорь Сибренков.
Еще один тренд последних лет – квартиры с готовой отделкой, благодаря чему покупатель может сэкономить свое время и средства и приобрести уже готовое к въезду или сдаче жилье. Во многих проектах сегодня предлагается несколько вариантов отделки в разных цветовых гаммах. Дизайн квартир девелоперы стремятся сделать максимально функциональным и нейтральным, чтобы после въезда покупатель смог с помощью мебели и элементов декора создать свой индивидуальный интерьер. При этом для того, чтобы обеспечить дополнительное удобство покупателям, девелоперы отдают под такое жилье отдельные секции.
Более того, спрос на жилье с готовым ремонтом становится все более востребованным и в высокобюджетных сегментах жилья. Но здесь нужно понимать, что требования к отделке у потребителей намного выше.
Помимо квартир, покупателей сегодня волнуют и наличие кладовых помещений. В стремлении оптимизировать свое жилое пространство и освободить его от габаритных и сезонных вещей они дополнительно приобретают кладовки. Кроме того, так они существенно экономят свои средства, ведь стоимость квадратного метра в нежилом помещении значительно меньше, чем в квартире.
Перспективы развития
Валерий Кузнецов ожидает, что спрос на квартиры в подмосковных новостройках до конца года сохранится. Из-за перехода на новые правила и повышения в общем объеме предложения готовых квартир цены вырастут на 15%. Екатерина Никитина, директор агентства недвижимости PROобмен также не прогнозирует сильных изменений рынка до конца года – покупательская способность крайне низкая и ожидать большого интереса к областным объектам не приходится: есть динамично развивающаяся Новая Москва, где большие планы по развитию метро, по созданию образовательных кластеров, по строительству социальной инфраструктуры. Скорее всего, со стороны застройщиков можно будет увидеть интересные предложения и акции, но начнется эта активность с сентября и продлится до конца года.
Однако в следующем году заметно возрастет роль другого фактора, а именно сокращение предложения. Часть мелких и средних застройщиков будет вынуждена уйти с рынка. Из-за недостатка организационных и финансовых ресурсов они не смогут привлечь банковское кредитование. К середине следующего года предложение квартир на рынке начнет сокращаться еще более резко, чем сейчас. Как следствие, давление на цены серьезно возрастет. Если власти не предпримут активных мер по стимулированию строительства, то отрасли угрожает серьезный дисбаланс.
Специально для портала "Все новостройки.ру"
.jpg)
.jpg)
