Первый раз мы делали обзор Юго-Восточного Административного Округа в 2014 году ( https://vsenovostroyki.ru/expert/4015/ и https://vsenovostroyki.ru/expert/4155/) и тогда же отмечали два основных параметра, которые идеально характеризовали его на тот момент – плохая экология (увы, исторически сложившаяся ситуация) и низкая стоимость жилья. Уже тогда, пять лет назад, власти города, зная о проблеме загрязнения, приняли решение об изменении ситуации. В частности, речь шла о снижении числа промышленных зон, вынесение за черту города ряда предприятий и дополнительного озеленения территорий. Как сейчас выглядит округ, сколько строится жилья и как обстоит дело со спросом, мы расскажем в этом материале.

 

 

Что касается общих данных, то по площади этот округ один из самых крупных в столице, занимает шестое место с показателем в 117,5 кв. м, а по численности населения – пятое место с показателем в 1 418 430 человек, при этом с 2002 года число жителей стабильно растет. В состав входит 12 районов. 

 

Сразу хотелось бы отметить несколько важных фактов по теме экологии ЮВАО: по данным Мосэкомониторинга, наибольшее число жалоб на низкое качество воздуха, посторонних запахов и загрязнения, поступает от горожан, проживающих в юго-восточных и восточных районах столицы. Это официальные данные. Второй факт – в соответствии со стратегией развития Москвы через 5 лет, т.е. к 2025 году, в ЮВАО число промышленных зон должно сократиться в два раза (вместо 4 га останется 2 га). В частности, это коснется таких традиционно промышленных территорий как «Люблино» (часть предприятий сохранят, но будут модернизировать), «Курьяново» (часть территории оставят под технопарк) и «Грайвороново». По данным директора по маркетингу ГК «Инград», Анны Соколовой, освободившиеся территории должны отдать под жилую застройку, благоустройство, парки. Так, на территории одной промышленной зоны №56 «Грайвороново» реализуется на данный момент четыре проекта и готовятся к продажам ещё два. Идёт комплексное освоение территорий некогда больших предприятий города – завода «Серп и Молот», «АЗЛК», «Люблинского литейно-механического завода». Прорабатывается вопрос о застройке «Южного порта», завода «Московский подшипник (ГПЗ-1)» и «Московского жирового комбината», поэтому в округе можно ожидать значительные объемы строительства, как сегодня, так и в далекой перспективе.

 

Тренд на «обживание» промзон подтверждает Михаил Беляков, глава архитектурного бюро Noor Architects. По словам эксперта, в последние годы ЮВАО активно застраивается новым жильем и объектами инфраструктуры. В 2012 году возведение новостроек велось только в трех районах ЮВАО, а сейчас проекты различного класса реализуются уже в девяти районах округа. Большинство новых ЖК появляются именно в рамках редевелопмента. Наиболее значимые проекты последних лет расположены на территории бывших заводов –  это ЖК «Символ» и ЖК SREDA. 

 

 

У округа уже в ближайшем будущем есть все шансы стать одним из наиболее благоустроенных и комфортных для проживания, подчеркивает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». Например, совсем скоро исчезнут «серые пятна» промзон, здесь появится социальная инфраструктура, новые транспортные развязки и современное жилье. С развитием района, соответственно, растет потребность в новых транспортных артериях. И в этом направлении также идет активная работа: строятся новые станции метро, открыты станции МЦК, прокладываются новые дороги. Например, с 2012 по 2017 гг. на юго-востоке Москвы появились станции «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Котельники». Также через округ прошли станции МЦК: «Нижегородская», «Новохохловская», «Угрешская» и «Дубровка». Это обеспечит будущим жителям строящихся здесь жилых комплексов хорошую транспортную доступность и альтернативу станции метро «Текстильщики». 

 

В этом году заработала Некрасовская ветка столичного метрополитена, открылось движение по первому участку – от станций «Некрасовка», «Лухмановская», «Улица Дмитриевского» и «Косино». К началу 2020 планируется открыть еще четыре станции. «Юго-Восточная» будет построена в районе Выхино-Жулебино, «Окская» и «Стахановская» – в Рязанском, «Нижегородская» – в Нижегородском районе столицы. В более отдаленной перспективе ветка пополнится еще двумя остановками.

 

Существенно улучшит текущее положение строительство Юго-Восточной хорды, которая охватит сразу 10 районов Москвы, и окажет положительное влияние, в том числе, и на города Подмосковья. Ее строительство позволит перераспределить транспортные потоки и разгрузить действующие трассы, что повысит привлекательность новостроек в данных локациях, ведь жители смогут намного быстрее и комфортнее добираться до центра Москвы или других районов. 

 

Принимая во внимание большое количество зеленых зон (Кусковский лесопарк, парк Шкулёва, Кузьминки и пр.), юго-восточные районы имеют потенциал стать одними из наиболее комфортных мест для проживания. Кстати, по данным Департамента природопользования Москвы, в ЮВАО больше всего здоровых деревьев, округ является лидером по данному показателю. Власти активно обновляли посадки в местных парках, при реконструкции Парка 850-летия Москвы, например, было высажено 1 497 деревьев. Вообще, парки, скверы, зоны рекреации занимают 25% территории округа и это высокий показатель.

 

Однако, при всей активной работе по улучшению ситуации в районе, власти планируют сохранить Московский НПЗ и очистные сооружения «Мосводоканала», они подвергнутся модернизации, что должно значительно снизить негативное воздействие на окружающую среду, например, уменьшить выброс неприятных запахов на 90-95%. 

 

 

Прежде всего, хотелось бы сказать о том, что ЮВАО является лидером по реализации квартир в новостройках комфорт-класса и на его долю приходится почти четверть всех продаж – так подсчитали аналитики АН «Бон Тон». На первичном рынке округа идет реализация 26 проектов на 317,1 тыс. кв. м или 5,5 тыс. лотов. По словам Коврова Сергея, руководителя отдела аналитики и консалтинга «НДВ – Супермаркет Недвижимости», на долю ЮВАО приходится 11,8% от общего объема предложения в столице – он находится на 4 месте после САО (16,3%), ЗАО (15,5%) и СВАО (13,5%). 

 

В силу специфики данного округа (его локация, историческое развитие района и экологическая обстановка), здесь не представлено ни одного проекта премиум и элит-класса. Больше всего предложения, почти 73%, зарегистрировано в комфорт-классе. Объем эконома составляет 16,1%, бизнес-класса – 11,2%.

 

На долю квартир приходится 99,1% предложения. Апартаменты присутствуют лишь в двух проектах, и один из них является смешанным (данные АН «Бон-Тон»).  

 

С точки зрения готовности, почти половина экспозиции – 49,8%, находится на заключительных этапах строительства. Около 34% проектов находятся на стадии фасадно-отделочных работ. 12,7% приходится на готовое предложение, и еще 3,1 – на новостройки в стадии проведения работ по благоустройству. На начальной стадии строительства представлено 26,7% рынка (нулевой цикл – 10,4%, монтаж первых этажей – 16,2%). На стадии монтажа средних этажей 10%, последних этажей – 13,5%.

 

Половина предложения находится в двух районах, в лидерах – Рязанский район (26,1%), где реализуется 5 проектов, и Марьино (22,1% и 2 проекта). На третьем месте мы видим район Некрасовка с процентной долей на уровне 18 и 2 проектами. Меньше всего предложения находится в районах Нижегородский, Текстильщики и Кузьминки – по 0,8-0,1%.

 

 

Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) по округу составляет 165,4 тыс. рублей, а средняя цена лота –  9,5 млн рублей.

 

Мы уже отмечали выше, что первичный рынок в ЮВАО представлен разными классами жилья. СВЦ новостроек в сегменте эконом, по мнению Наталии Кузнецовой, составляет 117 тыс. рублей за квадратный метр (цена лота – 7,2 млн рублей в среднем). В комфорт-классе СВЦ квадрата достигает 169,2 тыс. рублей, средняя цена квартиры или апартамента – 9,3 млн рублей. Бизнес-класса держится на уровне 212,4 тыс. рублей за квадратный метр, средняя стоимость лота увеличилась до 15,9 млн рублей. 

 

Что касается типологии недвижимости, то стоимость однушек в среднем составляет 6,6 млн рублей, двухкомнатных вариантов (стандартной планировки) – 9,3 млн рублей, трехкомнатных – 12 млн рублей, многокомнатных – 16,2 млн рублей. Цена студий в среднем находится на уровне 5,4 млн рублей. Двухкомнатные квартиры евро-формата предлагаются за 8 млн рублей, евро-трешки – за 10,8 миллиона.

 

В сегменте апартаментов комфорт-класса средневзвешенная цена квадратного метра составляет 151,9 тыс. рублей. Средняя цена апарта – 6,7 млн рублей.

 

Мы видим, что цены на недвижимость в ЮВАО действительно доступные (в сравнении с другими округами столицы) и выбор проектов, планировок, лотов довольно разнообразный.  

 

В заключение хотелось бы сказать несколько слов о преображении округа. За последние 5 лет, с момента публикации нашего первого обзора, произошли значительные изменения, которые уже сегодня сделали жизнь в ЮВАО комфортнее и удобнее. Если положительные преобразования продолжатся, тогда совсем скоро в столице появится еще одно качественное, чистое и привлекательное место для жизни горожан. 

 

Специально для портала "Все новостройки"