Предварительные итоги рынка первичной недвижимости старой Москвы за 2019 год
.jpg)
2020 год уже не за горами: оглядываемся назад и смотрим вперед вместе с нашими экспертами.
Посмотрим на цифры
Год завершается для строительной отрасли Москвы на оптимистичной ноте. По официальным данным, за 11 месяцев текущего года в Москве было введено 3,7 млн кв. м жилья, что в 1,8 раза превысило показатель, зафиксированный за тот же период прошлого года.
В структуре предложения по классам преобладает комфорт – данный сегмент немного увеличил долю: с 46,3% в 2018 году до 49,2% в 2019 году. Бизнес-класс потерял 0,4%, и его доля составила 40%. Эконом, напротив, прибавил те же 0,4%, его доля увеличилась до 2,6%. Премиум показал снижение с 11 до 8,2%. И таким образом, поясняет генеральный директор АН «БОН ТОН», Наталия Кузнецова, серьезных изменений по классовой структуре не произошло.
Ярким трендом 2019 года стало увеличение доли жилья на стадии монтажа и заключительном цикле, в то время как котлована в структуре предложения стало меньше. Данная тенденция связана, во-первых, с тем, что компании сосредоточились на строительстве в преддверии завершающего этапа реформы от 1 июля 2019 году. Во-вторых, с уменьшением количества новостроек со стартовыми ценами. Новых квартир в старых границах Москвы стало меньше на 48%. Доля нулевого цикла упала с 31,6% за первый квартал до 20,6% за 4 квартал. Снижение в комфорт-классе оказалось еще более заметным, с 40% до 21% за тот же период. Бизнес-класс сохраняет долю котлована на уровне 20-22%. Эконом-класс представлен ограниченным количеством проектов, что не вносит существенных корректив в общую картину.
По округам в массовом сегменте лидируют ЮВАО (21,3%), ЮАО (16,1%), СВАО (15%). В бизнес-классе, где локация играет одну из ключевых ролей наиболее популярными районами являются САО (21,6%), ЗАО (20,1%), СЗАО (14,2%). В премиум-сегменте по доле экспозиции в квадратных метрах лидируют округа, где цена жилья изначально выше средней по городу – ЦАО (57,5%) и ЗАО (32,6%), которые вместе насчитывают 90%. Сегодня новое элитное жилье в основном строится в центре в таких районах как Тверской, Пресненский и Хамовники. Стоимость квартир варьируется от 350 тыс. руб./кв.м до 2 млн руб./кв.м на Патриарших прудах.
Спрос и стоимость
В течение первой половины 2019 произошел всплеск спроса – покупатели стремились купить квартиры, учитывая экономический фон, активное обсуждение реформы и прогнозы об удорожании жилья. Первый квартал (в старых границах) показал прирост на 29,3%, второй квартал – на 15,5% (относительно аналогичных периодов прошлого года). Третий квартал завершился снижением на 13,2%.
В текущем году на рынке новостроек столицы вырос не только спрос, но и цена – год завершается увеличением средневзвешенной цены (СВЦ) квадратного метра. Это в значительной степени обусловлено увеличением строительной готовности проектов, а также более медленным выходом нового предложения. Такие условия приводят к увеличению доли жилья на более высоких стадиях готовности и, соответственно, влияют на СВЦ. Комфорт-класс показал рост на 6% за год и на 9,4% к четвертому кварталу 2018 года. Бизнес-класс поднялся на 5% за год и на 6% к 4 кварталу прошлого года.
Таким образом, по данным агентства недвижимости «БОН ТОН», средняя цена на квартиру в комфорт-классе составила 9,5 млн руб. при стоимости квадратного метра в 157 тыс. руб. САО, ЗелАО и ЮВАО более доступны – стоимость предложения в них находится в пределах 6,3-8,9 млн руб. Немного дороже обойдутся квартиры в ЗАО и ЮАО – порядка 9,5 млн руб. Самыми престижными и дорогими считаются варианты на северо-западе и северо-востоке Москвы: средняя цена предложения в СВАО составляет 10,5 млн руб., в СЗАО 12,1 млн руб.
По оценке специалистов компании Savills, стоимость квартиры бизнес-класса в среднем составила 19,2 млн руб., при средневзвешенной цене квадратного метра в 308 тыс. руб. Основными покупателями по-прежнему являются семейные люди, рассматривающие жилье, в котором расположено не менее двух спален.
Основные тренды уходящего года
Безусловно, главным трендом 2019 года на рынке девелопмента является запуск эскроу-счетов. Застройщики постепенно переходят на новую схему финансирования. Как переход повлияет на дальнейшую их деятельность, пока сложно прогнозировать, поскольку это абсолютно новый опыт для всех. Понадобится порядка двух лет, чтобы компании окончательно перешли на проектное финансирование и работу по эскроу, считает Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН.
Переход на эскроу-счета имел один косвенный эффект: отрасль начала очень быстро взрослеть, повысилась грамотность участников рынка. После реформы произошло большое количество банкротств, но качество обанкротившихся компаний было не на высоте, поясняет Максим Берлович. глава МосТУ, Группа «Эталон». Поэтому, с одной стороны, произошло очищение рынка, а с другой, оставшиеся игроки становятся более грамотными, что способствует выходу строительной отрасли на новый качественный уровень.
Среди ключевых событий года Наталия Кузнецова выделяет снижение стоимости ипотеки, вызванное снижением ключевой ставки. Отрасль находится в стадии трансформации, что предопределило тренды и перспективы его развития. Постепенно рынок движется в сторону увеличения доли готового жилья и поступательного вывода на рынок новых проектов. В этой связи структура спроса также меняется, что приводит к естественному снижению доли котлована в общей реализации.
Иностранные компании, которые занимаются проектированием и строительством все больше внимания обращают на программы, реализуемые в Москве. Если раньше российские девелоперы приглашали зарубежных партнеров, чтобы научиться у них, то сегодня ситуация изменилась, и уже иностранцы приезжают в Россию и учатся. Причем не только у отдельных девелоперов, но в принципе у градостроительного комплекса города, рассматривая программы реновации, развитие транспортной инфраструктуры и редевелопмент промышленных территорий.
Кроме того, можно также выделить тренды для девелоперов, с точки зрения строительства, позволяющие строить быстро, эффективно и при этом качественно. Например, Группа ПСН сейчас находится на стадии перехода на BIM-технологии. Использование информационного моделирования позволит оперативно разработать и рассмотреть несколько вариантов проекта, оценить их стоимость, энергоэффективность, сроки строительства для каждого, а также будущую эксплуатацию объектов.
Что ждать от 2020-го?
В старых границах Москвы Наталия Кузнецова ожидает поступательного выхода новых проектов в реализацию. Средневзвешенная цена квадратного метра покажет увеличение темпов роста, что будет объясняться во многом структурными изменениями. Доступная ипотека позволяет поддерживать продажи на первичном рынке, но стимулирующую роль от наблюдающегося падения ставок не стоит переоценивать. Потребители, имеющие бюджетные ограничения и неуверенность в своем материальном положении, не готовы выходить на рынок ради ипотечной экономии. Другого мнения придерживается Екатерина Тейн, она считает, что если снижение ставок продолжится, то спрос со стороны покупателей будет расти. В этой области мы постепенно двигаемся к трендам западных стран, где более 90% сделок заключается с использованием ипотечного кредита.
Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, отмечает, что проекты становятся более интересными и качественными, с точки зрения архитектуры и благоустройства территории. Доработана нормативная база, которая позволит приступать к проектам строительства экологичных небоскребов из дерева. CLT-панели, из которых сейчас возводятся деревянные многоэтажные дома, сейчас самый быстрорастущий строительный материал в Европе. Это нишевый продукт, который найдет свое применение и в России, уверен Максим Берлович.
Постепенно меняется потребительское поведение. По-прежнему важным критерием при выборе квартиры является цена, но все больший вес набирает и социальная инфраструктура. Причем, говоря о ней, мы говорим не только о супермаркете в шаговой доступности или дорожках в парке, становится важным целый комплекс объектов. Например, рабочие места, потому что все меньше людей хотят тратить время на дорогу до работы, поэтому необходимо одновременно создавать и бизнес-среду. А также развлекательная зона, куда могут входить фестивальная зона, горнолыжный курорт и многое другое, что позволит людям проводить свой досуг интересно и с пользой.
Эволюцию потребительских предпочтений и предложения на рынке можно наблюдать и в вопросах отделки. Так, первые проекты с отделкой предлагали достаточно ограниченный набор проектов готового ремонта – 1-2 пакета. Сегодня многие девелоперы имеют конструктор, где клиент может скомпоновать набор отделочных материалов без привязки даже к отдельным пакетам.
Глобальные тренды, связанные с цифровизацией и эволюцией потребительских предпочтений, а также переход на эскроу-счета стимулируют девелоперов искать подходы к повышению эффективности, сокращению сроков строительства, увеличению жизненного цикла клиента и самого продукта. В целом изменения на рынке первичной недвижимости Москвы на фоне изменения законодательства и развития инфраструктуры будут заметны уже через несколько лет. На сегодняшний день в Москве набраны очень хорошие темпы строительства. Разрешений на строительство выдано на 33 млн кв. м, поэтому, по словам Марата Хуснуллина, заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, можно говорить о том, что на 5-6 лет перспектива развития столицы точно существует.
Специально для портала "Все новостройки.ру"
.jpg)
.jpg)
