Поможет ли увеличение материнского капитала продавать застройщикам больше?
.jpg)
Согласно законодательству, варианты применения материнского капитала строго ограничены. Среди возможностей – оплата обучения в вузе, перевод денежных средств на накопительную пенсию, решение квартирного вопроса. Однако, как показывает практика, чаще всего сертификат используют в целях покупки недвижимости, в том числе по ипотеке.
Новые веяния
Материнский капитал, безусловно, является большим подспорьем для семей, планирующих детей и одним из методов стимулирования рынка недвижимости в России, поскольку в 80% случаев используется для улучшения жилищных условий. Изменения в законодательстве, которые теперь позволяют получить выплату за первого ребенка, стимулируют, семьи, которые пришли бы к решению о покупке новой квартиры через несколько лет, сделать это в ближайшей перспективе, считает Анна Комарова, директор по маркетингу бизнес-юнита «Доброград–девелопмент».
По подсчетам аналитиков, распространение программы материнского капитала на первого ребенка затронет около 1,3 млн семей, что способно увеличить спрос на жильё на 6 млн кв. м в год по всей России. Однако, несмотря на возможность улучшить жилищные условия при помощи материнского капитала, далеко не все семьи, которым требуется новая квартира, спешат это сделать. Ограничением является требование органов опеки наделять детей долями, что фактически лишает родителей возможности в будущем продать объект недвижимости и купить новый в ипотеку, так как банки не принимают в качестве залога жилье с детскими долями, отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Ситуацию и тенденции на рынке недвижимости как первичной, так и вторичной, нельзя рассматривать отдельно от экономической ситуации в России. Главным драйвером продаж на первичном рынке является доступная ипотека, считает генеральный директор «Концерн РУСИЧ», Борис Лесков. И если предположить, что увеличится количество семей, которые, получив материнский капитал, решат взять ипотечный кредит, то в таком случае можно будет наблюдать увеличение спроса на ипотечные продукты, за которым последует рост спроса на недвижимость.
Как таковой материнский капитал, в качестве социальной инициативы, ощутимого влияния на рынок первичной недвижимости не оказывает. Например, в проекте «Новые Котельники», который относится к комфорт-классу и где целевая аудитория – семейные покупатели с детьми доля сделок с участием маткапитала не превышает 10%. И для сравнения доля ипотечных сделок – от 70 до 80%.
Выбор покупателей
Важным нововведением в 2020 году стало включение в программу материнского капитала семей, в которых появился первый ребенок. Такие покупатели готовы рассматривать квартиры небольшой площади, среди которых «однушки» и «двушки», с функциональными планировками, где можно осуществить рациональное зонирование. Однако, это и так самые популярные лоты на рынке новостроек. Данные предложения привлекают необходимым соотношением по количеству площади и бюджету покупки, поясняет генеральный директор АН «БОН ТОН», Наталия Кузнецова.
Программа материнского капитала особенно заинтересует семьи, обладающие необходимыми накоплениями, но при этом желающие рассмотреть вариант просторнее. Например, если нужно доплатить еще порядка 1-1,5 млн рублей, чтобы купить не «однушку», а классическую двухкомнатную квартиру. Если в планах рождение еще одного ребенка, то можно получить увеличенный материнский капитал на второго. Также стоит помнить о том, что действует программа льготной ипотеки, в рамках которой можно оформить рефинансирование. Ставки по семейной ипотеке на сегодняшний день начинаются от 4,5%.
Доля четырёхкомнатных квартир на рынке новостроек невелика, поэтому многодетные семьи чаще рассматривают трехкомнатные квартиры евроформата (с тремя изолированными спальнями), либо приобретают две смежные квартиры под объединение.
По словам Ирины Тумановой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», семьи с детьми, в подавляющем большинстве, покупают квартиры комфорт-класса с развитой торговой и социальной инфраструктурой в окружении строящегося объекта. Для них важно, чтобы в пешей доступности от дома были детский сад, школа, поликлиника и продуктовый магазин. Данный минимум им необходим, пока на территории комплекса строятся и наполняются свои инфраструктурные объекты.
Транспортная доступность – еще один важный момент при принятии решения. При этом желательно, чтобы она была альтернативной, даже для тех семей, где мать пока является домохозяйкой и полностью занята воспитанием детей. Просто современные ячейки общества столичного региона часто посещают театры, музеи, зоопарки, участвуют в культурных мероприятиях Москвы. Они должны быть мобильными. Поэтому отлично, если до комплекса можно легко доехать не только на автомобиле, но и на электричке МЦК, МЦД или метро.
Кроме того, сегодня уделяется большое внимание экологии района, особенно если в семье маленькие дети. Поэтому часто рассматриваются проекты ближайшего Подмосковья рядом с водоемами и лесопарками.
Не все города в равных условиях
Наличие дополнительных средств, выделяемых государством, делает жилье более доступным, однако не все так просто, предупреждает Наталия Кузнецова. Размер материнского капитала фиксирован, в то время как стоимость квартир в зависимости от региона существенно варьируется. Москва – априори дорогой город, который вытягивает спрос во всероссийском масштабе, поэтому уровень цен здесь на порядок выше, чем в других районах страны. Материнский капитал играет весомую роль, если бюджет покупки составляет 1-1,5 млн рублей, и совсем другое дело, если семья совершает многомиллионное приобретение.
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в столице в среднем составляет 10 млн руб., соответственно на первый взнос потребуется 2 млн руб. Даже если взять семью с тремя детьми, для которой совокупная сумма выплат по программе материнского капитала составит свыше 1 млн руб., этой суммы уже недостаточно для покупки просторной квартиры в столице, поясняет Андрей Колочинский. Таким образом, крупные города в наименьшей степени испытывают эффект от программы материнского капитала, именно в части стимулирующих мер, что связано с более высоким ценовым уровнем. Сложно решиться на покупку, если доля материнского капитала – всего 6,7% от общей стоимости недвижимости.
Тем не менее, Московская область наряду с Санкт-Петербургом и Ленинградской областью сильнее ощутят реформу. Цены на недвижимость здесь ниже, чем в столице, и прибавка материнского капитала весьма чувствительна для многих семей, считает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, напоминает, что ипотечная программа для семей с детьми со сниженной процентной ставкой действует только при рождении второго и последующего ребенка, поэтому условия по получению ипотеки для семей с одним ребенком будут действовать на обычных условиях.
Что касается семей, которые попадают под программу семейной ипотеки, то для них условия получения ипотечного кредита намного выгоднее – во-первых, увеличенный материнский капитал в размере 616 тыс. рублей, а во-вторых, сниженная процентная ставка. Это позволит со вступлением в силу нового закона в 2020 году увеличить количество сделок на первичном рынке жилья Москвы на 3-5%.
В любом случае, финансовая поддержка семей со стороны государства очень важна. В масштабах семейного хозяйства материнский капитал сможет придать уверенности будущим родителям, отмечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Дополнительное стимулирование
Борис Лесков рассказывает о постоянном совершенствовании механизма стимулирования покупателей. В настоящее время их компания предлагает покупателям не просто акции и скидки, а реальные удобные и понятные финансовые инструменты для покупки квартиры – это партнерские ипотечные программы с ведущими банками, беспроцентная рассрочка от застройщика. Недавно вступила в силу программа «ипотечные каникулы», суть которой заключается в уменьшении ежемесячного платежа в 2 раза до момента ввода дома в эксплуатацию.
В ЖК «Мечта» проводятся специальные акции и выделяют квартиры под использование материнского капитала. Помогают бесплатно оформить ипотеку и подобрать нужный объект, вплоть до проведения самой сделки и помощи в оформлении материнского капитала. Эта не самая простая процедура – необходимо, чтобы банк оформил его в качестве первоначального взноса за ипотеку или досрочного погашения кредита. Поэтому сейчас застройщик разрабатывает полноценную программу полной поддержки семей, использующих материнский капитал для улучшения жилищных условий, делится руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта», Евгений Сорокин.
А в «Балтийской жемчужине» с 2020 года появилась новая услуга – заключение договора бронирования по системе trade in. Чаще всего такую схему используют именно семейные покупатели, которые хотят купить квартиру большей площади взамен уже имеющейся. Такие клиенты бронируют в понравившуюся недвижимость на 4 месяца, пока аккредитованные агенты занимаются продажей их жилья.
Большинство экспертов согласны, что для покупателей, использующих материнский капитал, цена – зачастую главный фактор при заключении сделки. И в работе с этой аудиторией многие застройщики используют конкурентные преимущества по стоимости предложения.
Специально для портала "Все новостройки"
.jpg)
.jpg)
