Сегодня сразу несколько факторов оказывают влияние на отечественный строительный сектор. С одной стороны, коронавирус уже перешагнул границы десятков стран и в ряде случаев значительно ослабил их экономику. С другой стороны, есть и локальный, более осязаемый фактор – это девальвация рубля. 

 

Отражение экономической нестабильности на первичной недвижимости

Пока что рано судить о том, в какой степени ситуация с короновирусом и девальвация рубля скажутся на экономике страны. При оптимистичном сценарии развития негативные последствия будут сведены к минимуму. Если Сovid-19 пойдет на спад, а ослабление рубля будет непродолжительным, то на рынке может быть зафиксирован кратковременный рост цен в пределах 3-5%, отмечает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (ЖК «Мир Митино»). Если же эти факторы будут носить устойчивый характер, они приведут к более значительным последствиям. В частности, из-за роста курса валюты к рублю увеличится себестоимость проектов, и застройщики будут вынуждены заложить в цены дополнительные издержки на транспортные расходы, закупки импортных материалов и оборудования и т.д. Также не исключено, что прервется тенденция к снижению ключевой ставки, которая наблюдается с середины 2019 года. Если же ставка начнет расти, увеличится и процент, под который банки предоставляют застройщикам проектное финансирование, а он на сегодняшний день составляет порядка 8-10% годовых. Что касается Сovid-19, то даже при негативном сценарии вирус вызовет лишь временный спад покупательской активности: отложенный спрос сохранится и «выстрелит» после того, как ситуация стабилизируется.

 

Однако в ближайшие полгода из-за биржевых скачков валюты никаких изменений в стоимости недвижимости не произойдет, строительный рынок по сравнению с биржевым очень инертен, уверен Артем Давидюк, генеральный директор АО «КТБ ЖБ». Закупка и поставка материалов и изделий из-за рубежа осуществляется на длительный период – 3-6 месяцев. Поэтому пока в стране есть запасы по старым ценам, сильных перемен не будет. 

 

Если в долгосрочной перспективе рубль не отыграет назад, то подорожают в первую очередь объекты элитного строительства.  У них импортная составляющая выше, чем в массовом сегменте. Здесь и камень дорогой, и импортное лифтовое оборудование, и те же вентиляционные и системы безопасности.   Что касается массового сегмента жилья – многие материалы здесь давно импортозамещаемы. Например, вентиляционные системы, отделочные материалы, фасадные составляющие производятся в России и вполне способны удовлетворить потребности в массовом секторе строительства. 

 

В целом для рынка недвижимости важна стабильность, потому что проекты застройщиков рассчитаны на долгие сроки реализации (3-5 лет), а клиенты тоже понимают, что совершают покупку важную, в какой-то степени инвестиционную, и это также требует ясности перспектив. Есть основания полагать, что новый кризис может быть по своей глубине сопоставим с рецессией 2008 года. Поэтому, с одной стороны, он затронет все сектора, но, с другой, может стать временем новых возможностей для вложений, в том числе и в недвижимость, так как в период больших глобальных потрясений капиталы перетекают в консервативные активы, в том числе и в жилье, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

 

 

Рынок недвижимости, безусловно, почувствует негативные последствия текущего периода турбулентности.  Стоимость барреля упала до низких значений, чувствительных для российской экономики. В этой ситуации происходит удешевление рубля, а прогнозы на перспективу связаны с ростом цен на все товары, в которых есть доля импорта.  

 

По словам генерального директора агентства недвижимости «БОН ТОН», Наталии Кузнецовой, застройщики ощущают последствия в виде растущей инфляции и повышения себестоимости квадратного метра, поэтому в ближайшее время рынок откликнется ценовой коррекций. Впрочем, некоторые игроки проводят повышение уже сейчас, ожидая всплеска спроса за счет панических настроений среди потребителей и желания обезопасить свои средства с помощью недвижимости. Таким образом, они повторяют сценарий 2014 года, однако вероятность всплеска продаж находится под большим вопросом. В последнее время рынок не показывает растущих продаж на фоне удорожания стоимости квадратного метра, платежеспособный спрос в значительной степени себя исчерпал.

 

Вместе с тем, если ситуация не выровняется, застройщики будут вынуждены корректировать политику продаж с учетом уровня ключевой ставки, себестоимости проектов, динамики спроса и других факторов. Некоторые из них, вероятно, пойдут на отказ от каких-то видов зарубежного инженерного оборудования или материалов, чтобы снизить себестоимость строительства. 

 

 

Падение рынков и ослабление рубля приведут к некоторому повышению спроса на рынке новостроек, считает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. При колебаниях курса доллара люди традиционно вкладывают свободные средства в недвижимость, прежде всего, в новостройки. При этом цели могут быть разные. Кто-то инвестирует, зарабатывая на росте цены или рассчитывая в дальнейшем получать доход от аренды. Другие покупают квартиры, чтобы в большей степени сохранить накопления, чем приумножить. А третьи решаются, наконец-то, улучшить свои жилищные условия, 

 

Рынок первичной недвижимости очень чутко реагирует на любые колебания экономического характера. Однако давать долгосрочные прогнозы по изменению стоимости квадратного метра и колебанию уровня спроса пока несколько преждевременно. Сейчас большинство компаний заняло выжидательную позицию, так как ослабление рубля может носить кратковременный характер и не привести к глобальным изменениям спроса. 

 

Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит‒Охта Групп» рассказывает о первой реакции покупателей – количество обращений в компанию незначительно увеличилось, все больше людей мониторят ситуацию, опасаются за свои финансы и обесценивание сбережений. Так что в ближайшее время ожидать какого-либо снижения цен на недвижимость, тем более в проектах высокой степени готовности, расположенных в удачных, хорошо востребованных локациях, не приходится. Будет ли повышение – покажет время. 

 

Игорь Козельцев также отмечает небольшой рост покупательской активности, однако об ажиотаже пока не говорит. Например, в семейном квартале «Мир Митино» выросло количество клиентов, в частности, инвесторов, которые используют собственные средства для 100% оплаты стоимости лота. Дело в том, что на волне колебания курса доллара к рублю новостройки могут подорожать, поэтому покупатели со свободным капиталом стремятся скорее закрыть сделки, пока действуют старые цены. Кроме того, в проекте доступны квартиры и апартаменты на разных стадиях готовности, в том числе в сданных корпусах. Эти предложения особенно интересны инвесторам, которые планируют вложиться в недвижимость с целью сохранения средств: покупка готовой квартиры полностью нивелирует все сопутствующие риски. 

 

Кроме того, те покупатели, которые планировали приобрести недвижимость в ипотеку также, вероятнее всего, поторопятся с выбором и покупкой, поясняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. Дело в том, что, если ЦБ поднимет ключевую ставку в связи со снижением цены на нефть, средняя ипотечная ставка одномоментно начнет расти, а это означает удорожание ипотеки и, соответственно, покупки. 

 

По словам Ирины Тумановой, директора по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в первые дни после валютного скачка прирост по запросам на покупку квартир в новостройках, реализуемых компанией, составил около 30%, что объясняется стремлением граждан успеть приобрести недвижимость по сегодняшним ценам и ипотечным ставкам.

 

Далее, при повышении стоимости квадратного метра, спрос займет выжидательную позицию в надежде, что государство справится и введет дополнительные меры поддержки для населения. Другого выхода просто не будет. Постоянные доходы населения не растут, а падают. Присутствует факт безработицы. Люди под гнетом кредитов. Большинство просто не потянет повышенных ипотечных ставок и возросших цен на жилье. К тому же пугает неизвестность, неопределенность, что же будет дальше. Стоит ли при сложившихся обстоятельствах брать кредитные обязательства.  

 

 

Как показывает опыт предыдущих лет, рынок недвижимости всегда реагирует на падение курса рубля, но не сразу, а с некоторым отставанием. Итоговое влияние будет очень сильно зависеть от дальнейшего развития ситуации на нефтяном рынке, политической ситуации, эпидемиологической ситуации и от решений, принятых властями, в том числе, в плане ужесточения монетарной политики.  В случае повышения ставки рефинансирования вырастут ипотечные ставки, что даст негативный оттенок, поскольку, рынок новостроек сейчас очень сильно зависит от кредитования, причем как со стороны покупателей, так и со стороны застройщиков, считает Наталья Шаталина, генеральный директор МИЭЛЬ-Новостройки. 

За счет невысокого уровня средних доходов населения, любое повышение цен на новостройки и ставок на кредиты будет очень чувствительным для рынка – при росте цен и ставок покупатели просто не смогут приобрести квартиры и будут вынуждены временно отложить свои планы по улучшению жилищных условий. С другой стороны, застройщики, находящиеся в процессе перехода на проектное финансирование, очень зависимы от темпов продаж и не могут себе позволить провалов в реализации запланированных объемов. 

 

Таким образом, в ближайшее время существенный рост цен на новостройки маловероятен. В то же время возможен краткосрочный рост темпов продаж, вызванный ожиданием повышения ставок на ипотечные кредиты.

 

Специально для портала "Все новостройки"