Квартирография в современном девелоперском продукте крайне важна. Неудачные планировочные решения могут привести к затягиванию сроков реализации проекта, а иногда и к полному его провалу. Например, известны случаи, когда застройщики, уже возведя несколько этажей, по совету маркетологов разбирали построенные конструкции, разрабатывали новые планировки жилых площадей и заново начинали строительство.  

 

 

На рынке новостроек отмечается увеличение доли евроформата, как в сегменте квартир, так и апартаментов. Распространение вариантов европейских планировок соотносится с окончательным закреплением тренда по сокращению средней площади лотов во всех классах жилья. Доля их в жилом сегменте составляет: в комфорт-классе – 50%, бизнес-классе – 60%, премиум-классе – 65%. В сегменте апартаментов доля евроформата составляет: в комфорт-классе – 18%, бизнес-классе – 55%, премиум-классе – 68%. Данную статистику приводит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

 

В силу своей эргономичности европланировки позволяют владельцу недвижимости задействовать максимальное количество пространства, отмечает Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development. Если в домах советского и постсовеского периода от входной двери к жилым комнатам, кухне и туалету с ванной вел узкий нефункциональный коридор, то теперь эти квадратные метры добавляют кухням. Также спрос на подобный формат связан с запросом среди покупателей на уменьшение бюджета сделки, но с сохранением необходимых качественных характеристик планировочных решений.  

 

По данным Алексея Артошина, коммерческого директора «Главстрой-Регионы», в марте 2020 года доля предложения квартир европейского формата по Московской области составила 31% от всего объема выставленных на продажу лотов. По сравнению с прошлым годом объем предложения увеличился на 7%. 

 

В структуре предложения за 2019-2020 гг. можно встретить проекты, где европланировки занимают большую часть или даже 100% предложения. Тем не менее, спрос на «классику» не исчерпан. Для стимулирования спроса и повышения вариативности продукта застройщики в рамках одного проекта предлагают оба типа планировочных решений. Что касается изменений в рассматриваемой структуре, то в границах Старой Москвы Екатерина Николаева, начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой» наблюдает значительное снижение доли однокомнатных и трехкомнатных квартир на 16% и 12%, соответственно, по отношению к 2019 году. При этом доля двухкомнатных квартир увеличилась на 32%.  В Новой Москве на целых 15% снизилась доля студий, однокомнатных квартир стало на 8% больше. Средние площади квартир становятся меньше – ранее площади в 30 кв. м соответствовали студии, а сейчас в данной площади проектируются однокомнатные квартиры. 

 

Структура предложения в 2020 году

 

 

Сегодня клиенты очень внимательно оценивают организацию жизненного пространства. Максимальная функциональность – это основное требование покупателей в сегментах стандарт и комфорт. Им важно, чтобы эффективно использовалась вся площадь квартиры, каждый квадратный сантиметр, поясняет Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI. 

 

Из наиболее заметных изменений за последнее время Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК Ленстройтрест, выделяет тенденцию к снижению метража квартир. Параллельно покупатели становятся искушеннее и требовательнее: все хотят удобные квартиры, подходящие под их индивидуальные запросы. Увеличивается площадь кухонь, появляются дополнительные санузлы и места для хранения, расширяется функционал гостиных, объединенных с кухнями: это уже не только место для готовки и обедов с семьей или друзьями, но и кабинет. Спальни, наоборот, уменьшаются до 8-10 кв. м, так как чаще всего они используются только для сна. Меняются представления о том, как должен выглядеть коридор. Если изначально он выполнял преимущественно транзитную функцию, то современные проектировщики превращают его в мультифункциональное пространство. Вместо узкого и длинного коридора появляются квадратные или прямоугольные холлы, в которые можно вынести часть мебели, расставить шкафы, разгрузив тем самым комнаты. Часто рядом размещают кладовку или гардеробную.

 

В последний год стало сокращаться количество малометражных студий, так как опыт строительства жилых комплексов с обилием таких квартир уже показал несостоятельность подобных проектировочных решений. Раньше застройщики увлекались мелкой нарезкой в погоне за маржинальностью проектов, но в долгосрочной перспективе такой подход оказался некорректным, так как большой объем студий плохо сказывается на рентабельности жилья в проекте в целом. В классе комфорт уже сейчас предлагают комплексы, где студий или нет совсем, или их количество минимально. 

В проектах бизнес-класса нормой становится наличие индивидуальной гардеробной и санузла для каждой спальни, четкое зонирование квартиры на общественную и приватную зоны, размещение гостевого санузла и гардеробной при входе, устройство отдельных хозяйственных комнат, предназначенных для размещения стиральных и сушильных машин, хозяйственных принадлежностей, рассказывает Елена Калинина, директор по маркетингу и продажам Larus Capital.

 

Покупатели квартир в 2020-ом готовы платить за качественный продукт, разработанный исключительно под их стиль жизни, интересы. Это сказывается на квартирографии, планировках, начинке и конфигурации дома. Эти люди чувствительны к индивидуализации жилья, к комфорту, эргономике и экологическим характеристикам. Типовые проекты, выполненные по унифицированным стандартам, не представляют особой ценности для такого клиента, который все чаще формирует запрос на нетривиальные решения. Например, становится важно иметь возможность быстро перепланировать пространство квартиры при изменении жизненных обстоятельств: из евродвушки с большой кухней-гостиной сделать две изолированные комнаты.

И пожалуй, одно из самых заметных изменений в предпочтениях покупателя, если говорить о премиальном сегменте, это наличие в квартире готовой отделки – под ключ или white box. Финишная отделка, по словам Булата Шакирова, управляющего директора Optima Development, – это всегда существенная финансовая экономия для покупателя. Она может составлять до 35-40% за счет того, что застройщик имеет возможность оптовой закупки материалов и заказа работ сразу на значительный объем в рамках всего проекта. 

 

Другая причина популярности предложения с готовой отделкой – повышение уровня комфорта поскольку собственник может сразу въехать в готовое жилье. Он будет избавлен и от необходимости снимать квартиру на время ремонта и от необходимости мириться с шумом ремонта соседей. Для тех, кто выбирает квартиры с отделкой white box важны возможность финишной отделки полностью по собственному дизайн-проекту при минимизации расходов на самостоятельную предчистовую отделку полов, стен, потолка. При этом покупатель такой квартиры избавлен и от затрат на создание и согласование проектов разводки сетей, проводки и подключения коммуникаций, последующего выравнивания стен и пола для финишной отделки, а это также существенная экономия.

 

 

Современный подход предусматривает изучение целевой аудитории до формирования продукта – именно так получается востребованный проект с качественным наполнением и адекватной ценой, уверена Екатерина Николаева.

 

Поэтому прежде чем начать строительство жилого комплекса, ведется огромная работа с архитекторами и проектировщиками проекта. Проводятся опросы, создаются фокус-группы, заказываются всевозможные исследования по предпочтениям покупателей не только в вопросе планировок квартир в будущем жилом комплексе, но и инфраструктуры, материалов строительства, фасадных решений, отделке входных групп и т.д., перечисляет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. 

 

Московские застройщики во многом следуют общемировым тенденциям, особенно в сегментах бизнес и премиум класса. Этому способствует участие в международных выставках и конференциях, привлечение именитых международных архитекторов и дизайнеров, считает Елена Калинина. Ведь именно такие – современные и высококлассные проекты мирового уровня пользуются спросом.

 

По мнению Валерия Кузнецова, в последние два-три года изменился сам подход к девелоперскому продукту. Рынок меняется: предложение реагирует на спрос. Застройщики стали по-иному смотреть на организацию жизненного пространства. Оптимальная квартирография стала лишь частью продукта. Новый тренд включает предложение не столько квартиры самой по себе, сколько полноценного градостроительного решения, предусматривающего также инфраструктуру, новые сервисы и услуги. 

 

При этом в идеале она обеспечивает потребности жителей, и одновременно дополняет и развивает городскую среду, может даже становиться новой точкой притяжения – культурной, спортивной, торговой, либо становиться просто новым «модным местом» города, отмечает Булат Шакиров.

 

Кроме того, крупные проекты, в состав которых входят рекреационные зоны, кафе, рестораны, фитнес, бытовые услуги – позволяют формировать однородную среду для самих жителей, способствует созданию новых социальных связей, нового сообщества внутри проекта – это уже существующий некоторое время тренд, который будет продолжать развиваться. 

 

Сергей Костевич, исполнительный директор Perenio IoT, несколько лет наблюдает тренд, что заинтересованность в решениях «умного» дома постоянно увеличивается со стороны как девелоперов, так и самих потребителей. И есть все основания полагать, что это тенденция будет продолжаться и развиваться.

 

Современный человек привык к комфорту и мобильности во всем. Иметь все услуги под рукой, на экране своего смартфона, уже стало нормой. Оплатить онлайн счета, иметь возможность видеть, что происходит в доме в отсутствие хозяев, настраивать сценарии для бытовых приборов – это лишь краткий перечень услуг, запрос на которые существует, и он стремительно расширяется. 

 

Жилье покупатели выбирают, ориентируясь на свое удобство и дополнительные преимущества. По этой причине во многих новостройках комфорт-класса есть «умные» решения, а некоторые застройщики сейчас начинают предлагать «умные» дома под ключ. Устройства smart home (датчики, счетчики) устанавливают еще на этапе возведения здания, чтобы предложить клиенту уже готовое решение. На самом этапе строительства IoT-технологии мониторят ход работ в режиме онлайн. Однако «умного» бюджетного жилья практически нет. 

 

В перспективе можно говорить о том, что наличие систем «умного дома» будет не только конкурентным преимуществом жилья для покупателя, но и общепринятым стандартом при строительстве жилых зданий. 

 

Специально для портала "Все новостройки"