Квартиры в новостройках столицы сложно назвать доступными. Однако при желании и в пределах МКАДа можно купить сравнительно недорогое жилье. В нашей статье мы поставили перед экспертами непростую задачу – найти квартиру в ЖК на высокой стадии готовности, при этом соблюдая два условия – месторасположение внутри МКАД и цена до 6 млн рублей. Как они с ней справились? Сейчас узнаем.
Ситуация на рынке сегодня
На первичном рынке недвижимости внутри Московской кольцевой автодороги массовый сегмент представлен исключительно комфорт и бизнес-классом. Единственный столичный проект эконом-класса находится за МКАДом – это ЖК «Некрасовка».
По итогам мая средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса в пределах МКАД равняется 191,9 тыс. рублей, средняя цена за квартиру – 21,2 млн рублей. При этом в проектах на начальной стадии готовности эти показатели составляют 158,2 тыс. рублей и 7,6 млн рублей, на стадии монтажа – 195,9 тыс. рублей и 11,7 млн рублей, на стадии отделки – 201,5 тыс. рублей и 12 млн рублей, в готовых корпусах – 189 тыс. рублей и 13,8 млн рублей. Такие данные приводит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В сегменте апартаментов на начальном этапе средняя цена предложения в комфорт-классе установилась на уровне 189 тыс. руб./кв. м, а в бизнес-классе – 262 тыс. руб./кв. м, отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.
Все строящиеся объекты бизнес-класса в старых границах Москвы сконцентрированы внутри МКАД. По итогам 1 квартала 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких проектах составила 289,7 тыс. рублей, средняя цена за квартиру – 13,8 млн рублей. В комплексах на начальной стадии строительства данные показатели равняются 256,7 тыс. рублей и 16,6 млн рублей, на этапе монтажа – 279,9 тыс. рублей и 18,5 млн рублей, на стадии отделочных работ – 278 тыс. рублей и 18,4 млн рублей, в сданных корпусах – 333 тыс. рублей и 31,5 млн рублей. В целом в бизнес-классе строительная готовность не оказывает существенного влияния на стоимость, так как балом правит локация.
География новостроек
На сегодняшний день одними из самых перспективных мест для развития жилого строительства в Москве, где сосредотачиваются проекты как комфорт-, так и бизнес-класса, являются территории бывших промышленных зон, поясняет Федор Ушаков, директор по продажам AFI Development.
В массовом сегменте первичной недвижимости, на который приходится почти половина предложения столичных квартир, основной объем предложения (22%) сконцентрирован в ЮВАО, по 16,3% – в САО и СВАО. В бизнес-классе по итогам 1 квартала 21,6% квартир предлагалось в ЗАО, 18,6% квартир – в САО.
Интересно, что в старых границах Москвы около 18% квартир (почти 5 тыс. лотов) в новостройках продается в ЮВАО, однако, если исключить замкадный район Некрасовка, то количество реализуемых лотов сократится до 4,6 тыс. лотов, считает Надежда Коркка. На втором месте расположился ЗАО, где экспонируется около 4,6 тыс. квартир – почти 17% рынка. Но, опять же, если не учитывать пять столичных проектов, расположенных за пределами МКАД, объем предложения сужается примерно до 3,4 тыс. квартир.
Если рассматривать жилье на заключительной стадии возведения, то в массовом сегменте основная доля такой экспозиции, порядка 72%, приходится на 4 округа: 33,5% в ЮВАО, по 13,5% СЗАО и ЮАО, 11,5% в ЗАО. В бизнес-классе – 66% сосредоточено в 3 округах: 28,1% в ЗАО, 23,8% в САО, 14% в ЮЗАО, рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
По словам Романа Родионцева, в структуре предложения квартир комфорт-класса лидирует ЮВАО (27%), на втором месте – СВАО (18,7%), на третьем – САО (13,8%). При этом 86,7% от объема предложения данного сегмента представлено в проектах, расположенных от ТТК до МКАД и 13,3% за МКАД. В сегменте бизнес наибольший объем предложения представлен в ЗАО (22,1%), на втором месте – ЮАО (13,7%), на третьем – СЗАО (12,7%). При этом 86,4% от объема предложения квартир такого формата представлено в проектах, расположенных от ТТК до МКАД, и 13,6% – в комплексах между Садовым кольцом и ТТК.
Где купить
По итогам мая на первичном рынке старой Москвы представлено 16 жилых комплексов на стадии отделки или с корпусами, уже введенными в эксплуатацию, где бюджет покупки ограничен 6 млн рублей. Причем внутри МКАД расположено только 11 проектов (175 квартир), и из них 7 строит ГК ПИК (в частности, ЖК «Люблинский парк», «Полярная 25», «Ясеневая 14» и др.). Надежда Коркка отмечает, что средняя площадь квартиры внутри МКАД до 6 млн рублей составляет 24,6 кв. м, то есть речь идет преимущественно о компактных студиях.
Новостройки, стоимость квартир в которых не превышает 6 млн рублей
При желании приобрести квартиру бизнес-класса по приемлемой стоимости можно рассмотреть проекты AFI Development, в портфеле компании, например, есть два успешных комплекса на набережных, реализуемые в рамках редевелопмента – ЖК «Резиденции композиторов» (Павелецкая набережная) и ЖК «Резиденции архитекторов» (Рубцовская набережная). В комфорт-классе выделяется ЖК «Сиреневый парк», который строится под управлением той же компании в рамках масштабной программы преобразования бывшей промзоны «Калошино». Все три проекта находятся на достаточно высокой стадии строительной готовности, в локациях, приближенных к станциям метрополитена, поэтому стоимость квартир в них начинается от 7 млн руб. В указанный выше бюджет в бизнес-классе и в границах МКАД можно уложиться только на самой ранней стадии строительства, когда проект еще не вышел «из земли» и только в отдаленных от центра районах.
При ограниченном бюджете
Зачастую самые недорогие и хорошие варианты расходятся в самом начале продаж. Поэтому в домах, введенных в эксплуатацию, не так часто встречаются удачные и доступные варианты. Впрочем, в силу нестандартных планировок и маленького метража целевая аудитория студий очень ограничена. Поэтому даже на высоких стадиях строительства можно выбрать подходящую квартиру.
Конечную стоимость во многом определяет именно расположение жилых комплексов, но не стоит забывать и о других факторах, напоминает Федор Ушаков. Если покупатель имеет ограниченный бюджет, сейчас стоит обратить внимание на госпрограмму «Ипотека с господдержкой-2020», которая предлагает беспрецедентно выгодные условия кредитования – недостающую сумму можно взять под 6,5% годовых. Помимо этого, покупка квартиры в варианте отделки white box или «под ключ» значительно сэкономит средства и время будущих жильцов, позволив им оперативно переехать в новую квартиру сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Конечная стоимость подобного выбора будет на 25-30% меньше, чем при проведении самостоятельного ремонта, поскольку застройщики приобретают отделочные материалы по оптовым ценам. При этом отделочные работы в строящемся здании в основном идут одновременно с другими строительными процессами, а после получения ключей жителям остается только довести до ума некоторые дизайн-штрихи.
При желании сэкономить на приобретении квартиры варианты могут быть разные, все зависит от потребностей и целей покупателя, считает Роман Родионцев. Например, если нет необходимости спешить с покупкой, то можно выбрать проект на начальной стадии строительной готовности. Наталия Кузнецова советует при покупке первого жилья, выбирать квартиру или студию небольшой площади. А также учесть, что более низкие этажи будут дешевле, поэтому можно остановиться и на них. На взгляд Надежды Коркка, если необходимо уложиться в сумму 6 млн рублей, имеет смысл расширить зону поиска и «выйти» за пределы кольцевой дороги. Сегодня там можно найти достойные проекты, сулящие московскую прописку, в шаговой доступности от метрополитена. Также не стоит обходить вниманием сегмент апартаментов – обычно они на 20-30% дешевле аналогичных квартир и позволяют оформить временную регистрацию. Например, в ЖК «Мир Митино», что возводится недалеко от метро «Пятницкое шоссе», можно приобрести готовые апартаменты площадью 40,7 кв. м за 5,75 млн рублей. А квартира в сданном комплексе площадью 37,4 кв. м обойдется покупателю уже в 6,7 млн рублей.
Можно отслеживать скидки и акции, которые часто предлагают девелоперы, пытаясь подогреть интерес к своему проекту и привлечь как можно большее число покупателей. Например, сегодня в ЖК Fresh застройщик совместно с банком ВТБ предлагает взять на себя практически полностью оплату процентов по обслуживанию кредита в первый год. Покупателям остается оплачивать символические 0,1% или 0,5% в зависимости от выбранной ипотечной программы.
Специально для портала "Все новостройки"
