Поиск новостроек
Регион
Комнат
Площадь
м²
Отделка
Цена за квартиру
Цена за кв.метр
Срок сдачи
Лидеры рынка
"КОРТРОС"
"MR Group"
Группа Эталон
"Lexion Development"
"Метриум"
"AFI Development"
"Донстрой"
"ЛСР. Недвижимость-М"
"Экодолье"
"Флэт и Ко"
"Атлантик"
"Тушино 2018"
ГК ОСНОВА
Wainbridge
3S Property Development
Маяк
Первые полгода позади. Итоги московского рынка недвижимости

Первые полгода позади. Итоги московского рынка недвижимости

Москва, Новая Москва
Девелоперская активность начала замедляться еще в прошлом году, сейчас мы наблюдаем продолжение этого тренда, усугубившегося под влиянием новых факторов.
 

Предложение и спрос на рынке

 
Если в прошлом году девелоперы не спешили выводить новые проекты из-за перехода на эскроу-счета, то сейчас они опасаются снижения платежеспособного спроса. И на это есть причины, из-за пандемии доходы населения уменьшились, многие люди лишились работы и были вынуждены отложить решение квартирного вопроса на неопределенный срок. В итоге предложение новостроек на этапе котлована в Москве сократилось примерно вдвое по сравнению с прошлым годом. 
 
За полгода на первичный рынок Москвы вышло 19 проектов, что на 3 проекта меньше, чем за тот же период 2019 года. Таким образом, имеем 10 проектов на рынке жилой недвижимости и 9 проектов на рынке апартаментов. Половина нового предложения относится к бизнес-классу. Среди нового предложения корпусов выход был в 34 уже реализуемых проектах. Всего выведено 88 корпусов, что на 10% больше, чем за тот же период прошлого года. Из них 86% относится к предложению квартир. 
 
По классам жилых комплексов распределение наблюдается следующее: 64% относится к новостройкам сегмента бизнес, 30% – это комфорт, по 3% –приходится на премиум и эконом. На рынке апартаментов, согласно данным генерального директора АН «БОН ТОН», Наталии Кузнецовой, картина вырисовывается такая: 58% относится к бизнесу, 25% – к комфорту, по 8% – к премиуму и эконому. В первой половине 2020-го доля бизнес-класса в квартирах выросла на 19%, в комфорт-классе снизилась на 17%. В апартаментах доля бизнес-класса выросла на 15%.
 
По итогам 1 полугодия, доля введенного жилья на рынке комфорт-класса составила 15%, бизнес-класса – 20%, премиум – 21%. 
 
На рынке старой Москвы в реализации находится 2,53 млн кв. м, из которых 77% относится к предложению квартир. По сравнению с тем же периодом прошлого года объем сократился на 11,6%, предложение квартир снизилось на 14,2%. Рынок ТиНАО в течение первого полугодия сохранял стабильность по объему предложения. За этот период на рынок вышло 4 проекта (два в первом квартале, и столько же во втором). Предложение с учетом первичного рынка ТиНАО (463,6 тыс. кв. м) составляет 2,99 млн кв. м. По сравнению с тем же периодом прошлого года объем в Новой Москве вырос на 11,6%, совокупный объем уменьшился на 8,7%.
 
По словам директора по маркетингу ГК «Инград», Анны Соколовой, средняя цена квадратного метра по рынку активно подросла в I квартале нынешнего года, но замедлилась и даже немного просела во втором. При этом, в целом по итогам полугодия, средняя цена выросла – на конец июня она составляла 275,8 тыс. руб./кв. м, что на 5% выше прошлогоднего показателя, зафиксированного в декабре (261,8 тыс. руб./кв. м). Тренд роста цены отмечен во всех ценовых сегментах. Средняя цена квадратного метра локации ТиНАО с конца 2019-го прибавила 10%, составив на конец июня 2020 года 140 тыс. руб./кв.м.
 
Что касается объемов продаж, в течение полугодия показатели варьировались от месяца к месяцу, под влиянием режима самоизоляции, низкой деловой активности и закрытия офисов продаж. На фоне активного марта в апреле, когда были введены ограничительные меры, количество зарегистрированных ДДУ в границах старой Москвы сократилось примерно на 45% по отношению к прошлому году (2 811 ДДУ в апреле 2020-го против 5 198 в апреле 2019-го). Такие приводит данные Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
 
Несмотря на запуск программы льготной ипотеки, начавшей набирать обороты в мае, тренд на снижение продолжился и в последний месяц весны. И без того низкую деловую активность усугубили майские праздники. В итоге в границах старой Москвы было заключено всего 2 178 ДДУ (против 3 937 ДДУ в прошлогоднем мае).
 
За время самоизоляции на рынке столичных новостроек сформировался отложенный спрос, который начал реализовываться в июне. Дополнительный импульс покупателям придала программа субсидированной ипотеки, условия которой были расширены в июне. Лимит по сумме кредита увеличили до 12 млн, что позволило охватить почти 90% предложения в Московском регионе. В итоге в июне количество заключенных ДДУ увеличилось и составило 3 179 (против 4 397 ДДУ в 2019).
 
Олег Ступеньков, руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП Идея», фиксирует огромный разброс в объемах продаж квартир в апреле-мае этого года в новостройках бизнес- и комфорт-класса. Разница в темпах продаж между лидерами и аутсайдерами составляет от 106,5 до 0,5 реализованных лотов за этот период. При анализе данных продаж в глаза бросается широкая география проектов, но при этом невысокая значимость локации при выборе жилья. Например, наиболее успешный жилой комплекс и пять аутсайдеров располагаются рядом друг с другом, причём не просто в одном округе, но и в одном районе города – Даниловском. Вместе с тем, в отстающих оказался и жилой объект, возводимый в престижном Пресненском районе в центре столицы. Вывод новых проектов на рынок в первом полугодии 2020 года резко сократился по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Большинство жилых комплексов, которые планировались к старту продаж во II квартале, будут выведены в более поздние сроки.
 
Если рассматривать сегмент элитных новостроек (65 млн рублей за квартиру и выше), то первое полугодие текущего года можно условно разделить на два этапа – на кризисный период в первом квартале и на период пандемии и самоизоляции, ставший еще одним испытанием для экономики. 
 
Нефтяной кризис, который привел к волатильности курса рубля, безусловно, оказал влияние на рынок элитной недвижимости и сказался на итогах 1 квартала. Как и в кризисы 2008 и 2014 годов, падение курса рубля сразу же привело к существенному росту активности покупателей. Свою роль сыграл и тот факт, что именно в этот момент на рынок вышли акционеры крупных компаний, которым выплачиваются дивиденды, и топ-менеджеры, получившие годовые бонусы в рублях. Соответственно, и перед теми и перед другими, встала задача быстро найти эффективное решение для вложения крупных рублевых сумм. Интерес покупателей подогревали опасения, что кризис повлияет на девелоперскую активность, и новых проектов можно будет ждать еще долго, отмечает Ольга Зыблая, директор по продажам Valartis Group (клубные дома Turandot Residences и Аrtisan).
 
Сработал и психологический аспект ожидания повышения цены: после валютного скачка, как правило, довольно быстро растут цены на недвижимость, в особенности на уникальные предложения. Причем растут не только на строящиеся объекты, что объясняется, в том числе, ростом стоимости импортных строительных и особенно отделочных материалов, но и на готовые. Как и предполагалось, практически все элитные проекты подняли цены. 
 
Затем наступил период самоизоляции, которой затормозил всю деловую активность на два с лишним месяца. В этот период сделки в элитном сегменте носили единичный характер – свою роль сыграл тот факт, что покупатели высокобюджетного жилья практически не были готовы к заключению сделок онлайн. Однако в этот период активно велись онлайн-переговоры, проходили 3D-туры и видео-трансляции. Тем самым, сформировался отложенный спрос. И сегодня, когда, появилась возможность показывать квартиры офлайн, интерес покупателей становится все более активным.
 

Тренды первого полугодия

 
В прошлом полугодии основным фактором, который значительно изменил вкусы покупателей, стал режим самоизоляции, введенный в связи с эпидемией коронавируса. Клиенты вновь обратили внимание на просторные квартиры и апартаменты, реализуемые в комплексах с собственной развитой социальной и торговой инфраструктурой, способные обеспечить своим жителям автономное комфортное существование даже в условиях необходимых ограничений контактов с внешним миром. Такими наблюдениями делится Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development.
 
Самоизоляция повлияла и на предпочтения по планировкам и количеству квадратных метров в приобретаемой недвижимости. Сейчас можно наблюдать повышенный интерес покупателей к лотам больших площадей с функциональными планировочными решениями, позволяющими четко разграничивать рабочее и жилое пространство. Большое значение приобрели ниши для встроенных шкафов, большие гардеробные постирочные помещения и наличие нескольких санузлов. При этом многие клиенты стали больше внимания уделять балконам и лоджиям, на которых можно организовать уютный уголок для хобби или полноценное рабочее место.
 
По данным пресс-службы Донстрой, в ценовом сегменте 140-220 тыс. руб./кв. м наибольшим спросом пользуются двушки (35,5%) средней площадью 58,9 кв. м и однушки (34,8%) средней площадью 39,5 кв. м. В сегменте 190-360 тыс. руб./кв. м, помимо 1- и 2-комнатных предложений, наблюдается спрос на трешки (23,6%) средней площадью 89 кв. м. Структура спроса в ценовом сегменте 350+ тыс. руб./кв. м значительно отличается: превалируют 3-комн. (34,8%) средней площадью 122,9 кв. м и 4-комн. квартиры (32,4%) средней площадью 169,1 кв. м. 
 
По-прежнему велика доля сделок с использованием ипотечных кредитов. За первое полугодие ключевая ставка ЦБ пересматривалась в сторону понижения 3 раза (с 6,25% до 6% в феврале, до 5,5% в апреле и до 4,5% в июне). Кроме того, повторимся, с апреля стартовала новая государственная программа льготной ипотеки на новостройки со ставкой до 6,5%, максимальная сумма кредита по которой была в начале 8 млн руб. в Московском регионе, а с июня – 12 млн руб.
 
Параллельно многие застройщики в партнёрстве с крупными банками запускали различные ипотечные акции. В частности, ГК «Инград» разработал ряд кредитных программ, в том числе и субсидированную ипотеку под 0,01% до конца 2020 года, рассказывает Анна Соколова.
 
По итогам действия всех этих факторов уже в мае средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам на новостройки в Москве составляла 5,37%, что на 2,59 процентных пункта ниже, чем в марте.
 
 Данные Росреестра показывают, что в июне 2020-го количество зарегистрированных ипотечных сделок превысило аналогичный показатель годовой давности на 24%, что «вытянуло» 1-е полугодие в целом на уровень до периода самоизоляции.
 
Еще одна интересная тенденция – рост количества ипотечных сделок в элитном сегменте. Если ранее доля таких сделок составляла около 20%, от общего количества, то в ближайшее время, по прогнозам Ольги Зыблой, она достигнет 30%. Свою роль сыграет снижение ключевой ставки ЦБ до исторического минимума в 4,5%, а также тот факт, что банки предлагают заемщикам все более выгодные условия и программы кредитования.
 
Кроме того, для покупателей стал еще больше важен срок сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, то есть завершающая стадия строительства, отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
 
Из трендов, кроме интереса к большим метражам и решениям инфраструктуры, Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, упоминает долгосрочную стратегию девелоперов, которые начали рассматривать в качестве перспективной локации Подмосковье. Смещение фокуса связано с очень активным рынком Новой Москвы в период пандемии, где спрос вырос значительней, чем по территориям старой Москвы. 
 
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве, отмечает развитие онлайн-продаж недвижимости. Ранее покупка квартир в удаленном режиме была наиболее распространена среди инвесторов, приобретающих жилье в Москве или Петербурге, а проживающих в удаленных регионах страны. Во время пандемии многие застройщики предприняли меры по наладке дистанционных продаж, в том числе сделали более информативные сайты с возможностью выбрать и забронировать недвижимость. Возросла доля сделок с электронной регистрацией ДДУ, многие банки готовы принять заявку на ипотеку удаленно, предоставляют возможность подписать кредитный договор в электронном виде.
 

Развитие рынка до конца года

 
Позитивный сценарий на второе полугодие, если удастся избежать второй волны пандемии, заключается в сохранении устойчивого спроса в комфорт- и бизнес-классе, с пиком продаж в октябре, перед окончанием действия льготной ипотеки, считает Яна Глазунова. Люди чувствуют и следят за хоть и небольшим, но постоянным прибавлением стоимости, что дополнительно стимулирует спрос. В третьем квартале при наилучших обстоятельствах будут выведены на рынок несколько новых проектов, которые были анонсированы еще в прошлом году. 
 
Федор Ушаков к сентябрю прогнозирует увеличение спроса на 35-40%. При этом 15% клиентов приобретали квартиры удаленно через сайты жилых проектов с использованием электронной подписи при оформлении документов. Большая часть клиентов (около 60%) посещали площадки выбранных новостроек и приняли решение о покупке, и 25% – это покупатели, которые вплотную подошли к сделке, но отсрочили финал до момента, когда они смогут непосредственно познакомиться с жилыми комплексами, сформировав таким образом хороший запас отложенного спроса.
 
Наиболее положительная динамика наблюдается именно в проектах комфорт-класса. Во многом это происходит благодаря действительно беспрецедентной поддержке строительной отрасли со стороны государства в виде программы «Ипотека с госсподдержкой-2020». Планомерному восстановлению рынка будет также способствовать снижение ключевой ставки и уменьшение размеров первоначального взноса в ведущих банках. Люди активно используют возможность приобрести жилье на выгодных условиях, тем самым решая многие бытовые вопросы. 
 
Однако вторая волна коронавируса и последствия от введения новых ограничений могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Пока рынок поддерживает программа льготной ипотеки, но, если предприятия и производства вновь закроются, вырастет безработица, экономическая ситуация вновь ухудшится, и только доступная ипотека уже не поможет, предупреждает Андрей Колочинский. А значит, девелоперы столкнутся с падением объемов продаж.
 
Специально для портала "Все новостройки"

Обсуждение

0

Другие материалы

Квартира в «старой» Москве до 6 млн рублей

29 июня 2020
Москва

Квартиры в новостройках столицы сложно назвать доступными. Однако при желании и в пределах МКАДа можно купить сравнительно недорогое жилье. В нашей статье мы поставили перед экспертами непростую задачу – найти квартиру в ЖК на высокой стадии готовности, при этом чтобы были соблюдены два условия – месторасположение внутри МКАД и цена до 6 млн рублей. Как они с ней справились? Сейчас узнаем.

Загородная недвижимость на фоне пандемии

27 мая 2020
Московская область, Новая Москва, Таунхаусы

Последние события, связанные с коронавирусом, заставили многих людей пересмотреть свой образ жизни. Это отразилось и на рынке недвижимости – спрос на загородные дома стал расти.

Новый формат онлайн продаж

30 апреля 2020
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург, Таунхаусы

Сложившиеся условия пандемии и массовой самоизоляции подтолкнули каждую компанию к быстрому реагированию и внедрению онлайн технологий. То, что вчера было проектом на будущее и отложено до лучших времен, достаточно быстро доработали и внедрили в жизнь.

Инвестируй или проиграешь

13 апреля 2020
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург

Стресс-факторы «подмяли» под себя мировую экономику и российский рынок в том числе. За короткий период на головы простых потребителей и бизнеса обрушился целый ряд негативных событий.

Квартирография. Современный взгляд

1 апреля 2020
Москва, Московская область, Новая Москва, Санкт-Петербург

Квартирография в современном девелоперском продукте крайне важна. Неудачные планировочные решения могут привести к затягиванию сроков реализации проекта, а иногда и к полному его провалу.