Проведенное недавно исследование рынка инженерных систем в сфере жилой недвижимости Санкт-Петербурга, показало, что лишь четверть всех представленных сегодня новостроек имеют современные и эффективные инженерные системы. Вы только представьте себе, что лишь каждый четвертый новый дом оснащен действительно новой системой инженерии, остальные в лучшем случае, довольствуются решениями прошлого века.

 

Исследователи компании ЛИИС («Лаборатория интеллектуальных инженерных систем») отмечают, что данные касаются не только рынка масс-маркет (т.е. жилья класса эконом), на котором строители, как может показаться на первый взгляд, должны и будут экономить в первую очередь, речь идет и о жилье повышенных классов комфортности. Именно здесь, кстати, наблюдается наибольшая степень неудовлетворенности покупательских ожиданий, потому как, приобретая дорогостоящую квартиру, инвестор хочет получить качественный продукт во всех отношения, и его интересует не только внешний вид, но и «начинка». 

 

Таким образом, мы возвращаемся к самому частому вопросу – что важно учитывать при покупки квартиры? Это уже не просто вопрос о наболевшем, а вопрос набивший оскомину. Те, кто занимается поиском и подбором жилья в Санкт-Петербурге или, наверное, в любом другом городе мира, прежде чем совершить самую главную покупку в своей жизни прочитывают несколько десятков полезных или совершенно вирусных материалов формата «как купить квартиру и прожить в ней долгую и счастливую жизнь». Среди таких инструкций есть толковые и нужные замечания, которые, казалось бы, лежат на поверхности: насколько ровные полы, как заштукатурены стыки стен, хорошо ли работает вентиляционная система и многое другое, о чем не пойдет речь в этом материале. Здесь мы будем говорить о том, что не лежит на поверхности, а наоборот надежно скрыто от наших любопытных глаз – об инженерных системах жилого дома. 

 

Вся важность вопроса

Насколько это важный вопрос судите сами – без таких систем как теплоснабжение, водоснабжение, вентиляция, водоотведение и прочее любое здание было бы просто мертвым, даже если это жилой дом. Качественная и эффективная работа таких систем является основой жизнеобеспечения всего объекта. А если вы стали счастливым обладателем квартиры, то качество работы таких систем будет напрямую отражаться на размере квартплаты (это вопрос эффективности систем) и качестве жизни всех домочадцев (возможность всех систем работать без планового и капитального ремонта долгое время). 

 

«Как ни странно, при всей важности данного аспекта строительства, покупатели словно забыли об инженерном содержании зданий. Когда мы реализовывали проект коттеджного поселка премиум-класса «Репино Бриз»,  нами по умолчанию использовались высокоэффективные и технологичные инженерные системы, качественные решения, которые позволят эффективно эксплуатировать здание, уровень проекта к этому, как говорится, обязывал. Но я не помню, чтобы кто-то из конечных покупателей всерьез интересовался этим. Это способствует появлению объектов с некачественными и неэффективными инженерными системами», - комментирует Александр Галишев, коммерческий директор компании Creacon. 

 

Настало время перемен

Качественная инженерия была актуальна всегда, потому как люди всегда хотели и хотят жить в теплом светлом удобном доме, где приятно находиться и есть чем дышать. Но рынок недвижимости ранее не был так хорошо развит, чтобы можно было не только выбирать, где тебе жить, а еще и диктовать застройщикам, в каких условиях жить. А сейчас самое подходящее время для обсуждения такой темы, во-первых, теперь есть такой закон, об энергосбережении и энергоэффективности, который вроде как даже обязывает беречь ресурсы, экономить свои и чужие средства. Во-вторых, есть множество современных решений для инженерных систем, энергоэффективных, энергосберегающих, долговечных. В-третьих, девелоперы охотнее прислушиваются к желаниям и нуждам своих покупателей, в условиях конкуренции, ответственные строители с каждым годом улучшают качество своих объектов и более охотно внедряют инновации. 

 

«За последние несколько лет качественные характеристики новостроек значительно улучшились. Изменения коснулись не только внешних и наиболее очевидных параметров – планировок квартир, наличия отделки, отделки фасадов, организации магазинов на первых этажах, но и внутренних систем новых зданий – инженерии, систем безопасности, пожаротушения, контроля доступа», - комментирует Ирина Тимофеева, начальник отдела подготовки проектов Setl City.

 

Если говорить конкретно об инженерном оснащении, то, стоит упомянуть горизонтальную разводку сетей отопления. Данная технология обходится застройщику в среднем на 20% дороже стандартной, вертикальной, но Setl City применяет её в объектах всех классов, потому как горизонтальная разводка имеет преимущества при монтаже, наладке. Ранее она применялась только в домах повышенного класса комфортности из-за надежности и длительного срока службы. 

 

Положительные тенденции в развитие именно качественного рынка недвижимости и повышении требовательности со стороны покупателей отмечают в компании Knight Frank St Petersburg. По данным экспертов, среди основных неценовых факторов, влияющих на выбор недвижимости в классе элит, инженерное оснащение стоит на четвертом месте (после местоположения, качества дома и видовых характеристик). В бизнес и комфорт классе качественная инженерия занимает третье место, а вот в эконом классе эти фактором пока интересуются слабо, хотя, по мнению игроков рынка, именно здесь качественные инженерные системы должны были стать главным фактором. 

 

Иллюстрация 1. Основные неценовые факторы, влияющие на выбор элитной недвижимости, %

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2014

 

Не смотря на то, что значимость качественной инженерии в домах любого уровня комфортности постепенно растет, и как уже было сказано выше экспертами, покупатели действительно стали интересоваться данным вопросом, далеко не всегда и не всеми застройщиками это принимается во внимание. Качественная и современная инженерия не всегда отвечает ценовым привычкам девелоперов и может ощутимо увеличить затраты на реализацию проекта.

 

«Инженерные системы в жилых домах должны, в первую очередь, отвечать требованиям заказчика, быть современными и оптимальными по цене и качеству. У нас в жилых проектах зачастую представлена внешне красивая отделка, а внутри скрываются от глаз некачественные технологии. Чаще всего можно увидеть некачественный монтаж инженерных систем, а также технологии, отклоняющиеся от заявленного проекта. Потребители же ожидают, что инженерные системы в их домах будут такими, как их и описывали заранее», - комментирует Георгий Доденгефт, управляющий директор FM NAI Becar. 

 

С перспективой на будущее

О том, что уровень и качество электрики и инженерии не удовлетворяют каждого третьего покупателей, показало исследование, проведенное компанией ЛИИС («Лаборатория интеллектуальных инженерных систем»). В ходе анализа были выявлены слабые места в электроснабжении и инженерии жилых объектов категории «комфорт+» и «бизнес», не позволяющие в полной мере реализовывать потребности покупателей, особенно если речь идет о квартирах с отделкой. 

 

«Для жилья с отделкой необходимо сразу создавать более улучшенный вариант инженерии. У нас такие предложения есть – установка системы «умный дом» в жилых комплексах классов «комфорт» и «бизнес» и включение услуги в базовую стоимость застройщика, или ее продажа в качестве дополнительной опции. Мы выявили типовые планировки квартир в городе и оптимизировали расходы на программирование и установку системы. В результате данная функция увеличивает стоимость квадратного метра всего на 2-3 тыс. руб. что устраивает и покупателей и девелоперов, с которыми мы работаем», - заключает Вадим Заяц, генеральный директор компании ЛИИС. 

 

В сегменте масс-маркет все немного проще, здесь у покупателей, как уже говорилось ранее, только начинает формироваться понимание хорошего. Пока среди главных критериев выбора жилья остаются цена и месторасположение, потому вопросом о системах внутри здания интересуются очень немногие.  

 

Не редкостью стали такие ситуации, когда компании-застройщики для повышения качества предложения и усиления конкурентных преимуществ привлекают специалистов со смежных рынков, используя в своих проектах уже разработанные готовые предложения инженерных решений. При ежегодном росте спроса на квартиры с отделкой (по данным компании Home Estate ежегодно спрос увеличивается на 5-7%), подобное партнерство помогает оперативно и системно реагировать на потребности конечных покупателей, выводить на рынок жилой недвижимости Петербурга конкурентоспособные проекты. 

 

Возможно, практика взаимного сотрудничества поможет в ближайшее время выработать стандарты и нормы инженерных решений для рынка жилой недвижимости, или, в крайнем случае, станет положительным примеров для застройщиков. 

 

Покупателям же советуем чаще обращать внимание на «внутренние» составляющие объекта, не стесняясь интересоваться инженерной «начинкой» дома, и помнить о том, что добросовестным застройщикам нечего скрывать.