Петербургский рынок первичной недвижимости
.jpg)
Когда мы говорили о текущем состоянии рынка первичной недвижимости Москвы, Новой Москвы и Московской области, отмечали одну закономерную для всех тенденцию – постепенную стабилизацию спроса, который в буквальном смысле был перегрет с самого начала года и уже вот-вот остывал весной. При этом, объемы предложения, вроде как, продолжают оставаться на высоком уровне и цены не меняются. Но, говоря о текущем состоянии рынка первичной недвижимости Петербурга, хочется сказать так – кто-то должен был выжить. Не смотря на постоянно меняющуюся и усугубляющуюся внешнеполитическую обстановку, панику вначале года относительно нового финансового кризиса и проблем в банковском секторе, здесь все еще сохранился вполне ощутимый спрос.
На самом деле, данная ситуация как никогда показывает в чем основное отличие между столичным рынком недвижимости и петербургским. А оно в том, что спрос на московскую недвижимость есть всегда, и этот спрос всегда достаточно высокий, здесь в принципе любой более-менее рентабельный проект по приемлемой цене будет востребован. Столичная недвижимость расходится быстрее региональной, даже если сравнивать с Петербургом. В случаях некоторого форс-мажора, как это было в первые месяцы 2014 года, и отчасти продолжается до сих пор, спрос становится не просто повышенным, а именно перегретым. Ну а по всем правилам и законам логики, после резкого взлета чаще всего бывает резкое падение или, как минимум, стабилизация и небольшое снижение. Следуя этому правилу, сейчас и живет рынок Москвы.
А вот в Санкт-Петербурге, наоборот, никакого снижение спроса не ждут, многие девелоперы сейчас подготовили качественные маркетинговые хода, которые должны подхлестнуть интерес платежеспособного покупателя. Среди таких маркетинговых ходов, например, запланированное именно на летний период открытие продаж в новых очередях уже известных проектов. Как известно, именно на начальном этапе продаж стоимость недвижимости самая низкая и самая привлекательная для клиентов, потому даже при достойной конкуренции такие объекты не останутся без внимания, потому как стоимость квадратного метра по-прежнему является одним из ключевых факторов при выборе проекта.
Вторым важным моментом, отличающим рынок первичной недвижимости северной столицы от московского, является более жесткая конкуренция среди основных игроков рынка недвижимости. Собственно говоря, это вытекает из первого фактора – в Питере нет ажиотажного спроса, какой наблюдается в Москве, поэтому востребованы проекты более продуманные, в концептуальном плане, спозиционированные и «причесанные», если можно так выразиться.
И третий момент, тоже важный и характерный для рынка первичной недвижимости Петербурга – все еще есть возможность строить в черте города комплексные проекты. По сравнению со столицей это действительно ключевая характеристика. Сейчас многие эксперты отмечают завершение реализации точечных проектов в сегменте масс-маркет, их почти не осталось. Популярность набирают именно объекты комплексной застройки. Это логично, при масштабном освоении территории застройщик может предложить покупателям более конкурентные цены, качественно разработанную инфраструктуру и, безусловно, больший выбор вариантов жилья.
Итак, когда общие тенденции и черты рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга описаны, самое время перейти к цифрам и фактам.
Что предлагает рынок
По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg Research, 2014 объем квартир эконом-класса, представленных в продаже, составляет 5 300 тыс. кв. м жилья, это более чем 100 000 квартир. Только за первый квартал текущего года было выведено порядка 500 000 кв.м.
Что касается количества объектов, в которых ведутся активные продажи жилья, то их число выросло до 280 штук. Если помнить о том, что это только эконом-класс, такое разнообразие очень впечатляет. По данным аналитического центра BN-недвижимость, большая часть из представленных на рынке объектов находится на различной стадии готовности. Их совокупная доля составляет порядка 70%, и только 20% - это дома, сдавшие госкомиссию. Оставшаяся часть объектов находятся в процессе ее прохождения.
Совокупный объем предложения на рынке Санкт-Петербурга в эконом-классе, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Кстати, интересный и положительный для покупателя момент. Как отмечают игроки рынка, очень большая часть домов и проектов, которые сейчас ведут продажи, либо уже сданы, либо находятся на завершающей стадии строительства. Т.е. в большинстве случаев, выбирая себе жилье, покупатель имеет возможность переселиться туда или использовать его по своему усмотрению в самое ближайшее время.
При этом, как отмечают эксперты, начиная с 2012 года доля новостроек эконом-класса резко увеличилась в спальных районах Петербурга, в бывших зонах промышленной застройки. Самыми масштабными и известными проектами, подтверждающими этот факт, являются проекты «Северная Долина», «Каменка», «Ласточкино гнездо». Среди ведущих игроков рынка, занимающихся реализацией проектов жилья массового спроса, были названы «ЛСР», печально известная компания «Л1» и «ЛенСпецСМУ», почти с равными долями около 10%.
Что касается самых популярных у застройщиков районов, то тройка лидеров никак не поменяла позиции, более половины всего представленного предложения рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга сосредоточено в Красносельском, Выборгском и Приморском районе.
Объем строящегося жилья по районам (по состоянию на I квартал 2014 г.), кв. м
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Отдельно стоит сказать о самой структуре предложения. В данном классе, традиционно, преобладают малогабаритные квартиры. Львиная доля всего объема предложения рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга в мае 2014 года приходится на квартиры-студии, одно- и двух-комнатное жилье – 75%. Порядка 20% занимает трехкомнатное жилье, и не более 5% - это многокомнатные квартиры. Такая картина не является сугубо типичной именно для Питера, во многих регионах и на рынке столицы ситуация выглядит примерно таким же образом.
Что касается типа домов, то на рынке северной столицы по-прежнему популярны кирпично-монолитные строения, они занимают долю в 65% рынка. Справедливости ради надо сказать, что дома такого типа популярны не только у строителей, но и у покупателей, и считаются наиболее теплыми и качественными. На втором и третьем месте монолит и смешанный тип конструкций.
Динамика стоимости жилья
Не смотря на то, что развитие и рост рынка Санкт-Петербурга можно назвать стабильным, в прошлом месяце все же наблюдался небольшой спад спроса, при этом цены не снижались. Даже, наоборот, с начала года игроки рынка наблюдали небольшой рост цен на первичную недвижимость, при этом самый большой процент роста пришелся именно на сегмент масс-маркет (порядка 5%) и уровень цен достиг отметки в 90 000 рублей.
При этом, как уже отмечалось ранее, чтобы сохранить спрос и даже добиться его увеличения в традиционно спокойный для рынка летний период, компании-застройщики к началу дачного сезона открыли продажи в новых корпусах или новых объектах, находящихся на начальной стадии реализации и имеющих самые привлекательные цены для инвестирования. Таким образом, сейчас удастся подстегнуть покупателей и в то же время сохранить приемлемую среднюю стоимость квадратного метра, при которой приобретение недвижимости становится возможным.
Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга. EMLS
Традиционно, самые дорогие метры в кирпичных домах, здесь стоимость может доходить до 200 000 рублей за метр. На втором месте кирпично-монолитные – порядка 100 000 рублей за метр, и одни из самых доступны – панельные новостройки, здесь стоимость квадратного метра составляет 85 000 рублей.
Динамика цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга по типам домов. EMLS
Сейчас недвижимость Санкт-Петербурга остается наиболее привлекательной и доступной для покупателей. Особенно если сравнивать со столичным рынком. При относительно доступной стоимости здесь наблюдается широкий выбор проектов различных форматов и категорий. Ощущается конкуренция и борьба за внимание платежеспособного клиента. Даже на рынке эконом-класса стали появляться очень продуманные концептуальные проекты, предлагающие не просто качественное и комфортное жилье, но и угадывающие стиль жизни своих покупателей, их предпочтения и желания. Ранее такую чуткость со стороны девелоперов можно было заметить лишь в проектах высокого ценового сегмента. Очевидно, что рынок качественно растет, это приятно.
.jpg)
.jpg)
.jpg)