Инфраструктурные лабиринты столиц. Часть первая. Санкт-Петербург
Что такое по-настоящему комфортная жизнь? Если мы говорим применительно к рынку первичной недвижимости, то мы не ограничиваемся пространством собственного жилья. Хотя, комфортность жилья ценится в первую очередь: эргономичные планировки, грамотное распределение пространства, теплый и уютный микроклимат помещения. Безусловно, с этого начинается комфортная жизнь, но, повторим еще раз, этим она не ограничивается. Комфортность проживания в доме зависит и от того, насколько правильно налажена социальная инфраструктура, и, в некоторых случаях, есть ли она вообще. Не смотря на то, что сейчас очень много говорится о необходимости создавать коммерческие и социальные объекты внутри жилых комплексов, на уровне правительства самым серьезным образом обещают следить за этим, все же вопрос остается для многих острым и насущным. Потому мы решили пообщаться с экспертами и проанализировать, как часто в проектах новых жилых комплексов застройщики создают социальную инфраструктуру, что пользуется популярностью, а что просто выгодно строить.
В первой части нашего материала мы поговорим о рынке Санкт-Петербурга, далее будет рассказано о ситуации с инфраструктурными объектами на рынке первичной недвижимости Москвы.
Часть первая. Петербургская
Итак, в Петербурге проблема с обеспеченностью инфраструктурными объектами сейчас обстоит не менее остро, чем в столице. Традиционно в этом принято винить застройщиков, которые возводят огромные жилые комплексы, или занимаются комплексным освоением территорий. Стараясь извлечь как можно больше выгоды, недобросовестные девелоперы совершенно не уделяют внимания развитию инфраструктуры в жилых комплексах. Но, как оказалось, самыми проблемными считаются не крупные проекты, а проекты точечной застройки.
Ранее в северной столице была популярна и распространена так называемая уплотнительная застройка, старательные застройщики выискивали любой более-менее подходящий участок земли и буквально втискивали новоявленные высотки внутрь сформировавшихся микрорайонов Петербурга, лишая старожилов парков, скверов, детских площадок. Теперь же мест под подобное строительство почти не осталось, таким образом, постепенно, этаж за этажом, единичные объекты так называемой точечной застройки уходят из сформированных районов. И многие, услышав эту новость, сейчас вздохнут с облегчением.
В чем же отрицательный эффект от таких проектов? Дело в том, что ранее сформированные микрорайоны имели определенное количество инфраструктурных объектов, правильнее было бы сказать, ограниченное число таких объектов, рассчитанное на определенное количество жителей данного микрорайона. Политика уплотнительной застройки увеличивало количество жилых домов в микрорайоне, а, следовательно, и количество жителей. С одной стороны, преимущества вписанной точки в уже обжитое место очевидно – не надо ждать возведения инфраструктуры, здесь уже все есть и все работает: сады, школы, поликлиники, развлекательные и торговые центры. Такие районы в основном имеют очень хорошую транспортную доступность и качественное месторасположение. Есть и другая сторона: существующие социально-инфраструктурные объекты перестают справляться с увеличенным количеством жильцов района, а новые не строятся. Таким образом, то, что ранее было преимущественными факторами, превращается в негативные моменты. Единственный кто всегда выигрывает при реализации точечных проектов – девелопер, которому не требуется вкладываться в развитие инфраструктуры.
В редких случаях застройщик создает пространство для коммерческих помещений на первых этажах зданий, но вряд ли их можно назвать полноценными объектами.
Как рассказывает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, вопрос наличия и обширности инфраструктуры при реализации жилого комплекса зависит от множества факторов, в первую очередь, от локации, масштаба и класса объекта.
«Так, если мы говорим о создании точечных домов в уже обустроенных районах города, то здесь инфраструктура, как правило, минимальна и ограничивается коммерческими помещениями на первых этажах. Здесь может расположиться магазин, салон красоты, отделение банка, кафе, аптека и др., - комментирует господин Скигин. - Существуют разные подходы застройщиков к этому вопросу. Во-первых, разница существует в том, дает ли девелопер каждому из помещений определенное назначение, или же нет. Более предпочтительный вариант, когда назначение коммерческих объектов в ЖК предопределено, исходя из потребностей будущих жителей дома и ситуации в районе. В обратной ситуации может получиться так, что, например, в одном небольшом жилом комплексе будет находиться 2 салона красоты и ни одного магазина».
Кроме того, эксперт отмечает второй момент, подход к которому разнится у застройщиков, - это вопрос собственности коммерческих помещений. Как правило, крупные застройщики, для которых сдача в аренду не является профильным направлением бизнеса, предпочитают продавать эти помещения на торгах, чтобы уже новый собственник занимался их сдачей в аренду. Для не очень крупных компаний это может стать дополнительным значимым источником дохода, поэтому они оставляют эти помещения у себя в собственности.
В основном, от точечных застроек страдают Центральные районы города, а также Московский, Фрунзенский, Петроградский.
Спасение в масштабах
По словам Владимира Скигина совершенно иная ситуация и иного рода проблемы возникают при реализации масштабных проектов во вновь формирующихся районах города. По сути, они строятся на пустыре, в полном отсутствии инфраструктуры. Поэтому, безусловно, их реализация без разработанной инфраструктуры попросту невозможна. При создании проектов комплексного освоения территорий центральной должна стать идея формирования так называемых мини-городов, где человек не чувствует себя в ограниченных условиях, а обеспечен элементарно возможностью выбора. Помимо социального среза (школы, детские сады, поликлиники и пр.) и «арендаторов первой необходимости» (отделение банка, салон красоты, магазин и пр.), должна быть качественно проработана рекреационная составляющая, организованы места отдыха: где можно погулять, куда сходить, что посмотреть? Последнее прорабатывается сегодня в меньшей степени, однако интересные примеры появляются все чаще.
Из оригинальных и нестандартных примеров можно привести один из планирующихся проектов компании Setl City в Красносельском районе, где девелопер рассматривает возможность строительства Дома молодежи и Дворца культуры района, здания для Комплексного центра социальной реабилитации инвалидов и детей-инвалидов района.
Как отмечают эксперты рынка, среди крупных проектов, которые сейчас реализуются на рынке первичной недвижимости Петербурга более 70% имеют хотя бы минимальный или средний показатель количества инфраструктурных объектов. Почти в 30% из предлагаемых объектов инфраструктурная среда качественно развита и считается полноценной для комфортного проживания людей.
Рисунок 1. Распределение долю объектов первичной недвижимости по объему представленной в них инфраструктуры.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, говорит о том, что сейчас девелоперы всегда включают объекты социальной инфраструктуры в проекты жилых кварталов. В настоящий момент существуют все нормативы, регулирующие необходимое количество садиков, школ и поликлиник в квартале, поэтому девелоперы не могут пренебречь данными нормативами. Когда застройщики заявляют о наличии в проекте определенного перечня объектов социальной инфраструктуры, они выполняют свои обещания, но на практике данный процесс может затягиваться на длительный период. Если говорить о нехватке объектов социальной инфраструктуры, то практически в каждом районе города эта проблема актуальна, поскольку потребности людей всегда будут выше, чем текущее предложение объектов. Например, детских садов на территории города катастрофически не хватает, но в последнее время можно наблюдать положительную тенденцию: их количество начало увеличиваться. Разумеется, девелоперские компании стараются минимизировать свои расходы на строительство социальной инфраструктуры, открывая детские сады на первых этажах жилых комплексов.
Сейчас ситуация на рынке складывается таким образом, что покупатели стали более трепетно и внимательно относиться к выбору проектов, в которых планируют приобрести жилье. И наличие качественных объектов социальной и общественной инфраструктуры играют одну из главных ролей. Покупатели чаще всего обращают внимание на наличие: детских садов, школ, развивающих центров, продуктовых магазинов.
«Для крупных жилых комплексов первые этажи традиционно сдаются в аренду. Жильцы уже привыкли получать необходимые сервисы и услуги в шаговой доступности. Большинство покупателей жилья большое внимание уделяют наличию фитнес-клубов, отделениям банков, spa-салонов и т.д. – комментирует Евгений Каур, управляющий директор LCMC. - Поэтому девелоперами привлекаются арендаторы из области услуг в сфере красоты, здоровья, досуга или специфические арендаторы, связанные с особенностями локации и статусом объекта: яхт-клуб, церковь (например, ЖК «Зенит»), торговый объекты».
Как отмечает эксперт, окупаемость подобных помещений в жилых комплексах примерно 3-5 лет. В удачных проектах, с хорошей локацией, она составляет 3 года, в обычных – 5 лет. Остальные, как правило, хуже продаются. Традиционно, спрос на помещения, находящиеся во дворах жилых комплексов, ниже, чем находящихся на оживленных магистралях. Но при этом, существует высокий спрос, особенно у продуктового ритейла, на отдельно стоящие здания в спальных районах.
Ранее наличие в жилом комплексе собственной инфраструктуры считалось привилегией объектов высокого класса комфортности. Теперь же социальные и развлекательные составляющие возводятся в сегменте масс-маркет. Девелоперы стали более обдуманно подходить к реализации проектов, при разработке учитывают потребности будущих жильцов. При этом, ранее считалось, что возведение инфраструктуры экономически не выгодно, теперь же застройщики понимают, что полноценное представление дополнительных объектов способствует более успешной и быстрой реализации проекта.
«При точечной застройке строительство инфраструктуры тяжелым бременем ложится на застройщика и экономически не выгодно. Другое дело при комплексной застройке – здесь инфраструктура себя окупает. Чем больше объект, тем больше инфраструктуры должно быть. В идеале у всех коммерческих площадей должен быть один собственник, который сформулирует единую концепцию и удобный для пользователей пул арендаторов. Такой подход позволит ему затем выгодно продать объекты», - заключает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
.jpg)
.jpg)
