Цивилизованная альтернатива спальным районам

Рынок загородного жилья Петербурга в этом году демонстрирует вполне стабильное и качественное развитие. Новых трендов на рынке не появилось, можно говорить об укреплении уже наметившихся ранее тенденций в сегменте таунхаусов: смещение предложения вы сторону более доступного предложения, уменьшение площади секций, выведение мультиформатных проектов. Все чаще рынок предлагает вполне комфортное загородное жилье, с небольшой собственной придомовой территорией, сопоставимое по цене с городскими квартирами. Не смотря на это, не у всех покупателей возникает желание перебраться загород, воспользовавшись таким заманчивым предложением.  

 

Если кто-то из читателей помнит, как зарождался рынок таунхаусов в России, тот обязательно вспомнит, что данному формату у нас в стране предрекали просто ошеломительный успех. На это были вполне понятные причины: во-первых, само желание жить в комфортных условиях загородом есть у многих россиян, во-вторых, жизнь вне урбанистических новостроек многими считается престижной, от этого еще более желанной, в-третьих, территории нашей страны вроде как позволяют каждому расселиться в собственном доме. Но, не смотря на это, мы все еще ждем, когда же в России приживется европейская культура загородной жизни.

 

Основные страхи, возникающие при покупке таунхауса, относятся больше к организационным и бытовым проблемам, чем к серьезным рискам. Чаще всего, нежелание перебираться загород связано с отсутствием необходимых инфраструктурных объектов, типа детских садов, школ, магазинов и прочее. Далее идут инфраструктурные объекты второй необходимости, которые вполне доступны при традиционной городской жизни, но становятся роскошью и редкостью при переезде загород, даже в качественный мультиформатный проект повышенного класса комфортности (фитнес, салон красоты, гипермаркет или просто магазин).

 

Собственно, как мы можем наблюдать, за последнее время на рынке значительно выросло число сделок по приобретению таунхаусов. Петербуржцы все чаще стали переезжать загород. Не смотря на все перечисленные инфраструктурные проблемы, жилье в таунхаусах оказывается значительно привлекательнее, чем, например, квартирка в многоквартирном высотном доме на окраине спального района. Жилье в новостройке в черте города имеет сейчас такую же обеспеченность инфраструктурой, что и загородный проект, если же говорить о транспортной доступности, то здесь тоже ощутимой разницы нет. 

 

При том, если сравнивать по степени комфортности проживания, то преимущества будут на стороне именно малоэтажной застройки. Экология, более явное ощущение свободы, пространство возле дома, более размеренный уклад жизни, очевидные соседи, все это говорит в пользу таунхаусов.

 

Не смотря на то, что таунхаусы относятся к загородному формату жилья, большинство покупателей исходит из соображений оптимизации квадратных метров, мало кто рассматривает большие площади. На сегодняшний день средняя площадь в низшем ценовом классе составляет 60-70 кв.м. При этом, на рынке таунхаусов предлагается новый продукт – секции по 30-40 кв.м. (заметим, в двухэтажном проекте).

 

До 2008 г. основное количество проектов с таунхаусами были сосредоточены в городских районах и позиционировались исключительно в бизнес-классе. Однако сегодня, в  связи с активным развитием рынка таунхаусов низкого ценового класса (стоимостью до 3,5 млн. руб.), основная масса предложения приходится на пригородные территории. В связи с этим, мы можем говорить о рынке таунхаусов сегодня, как о загородном рынке. 

 

Ситуация на рынке: две стороны два мнения

В 2012 году рынку показалось, что таунхаусы – это тот самый формат, который так долго ждали жители нашей страны: для девелоперов и агентств недвижимости это было золотое время, когда фактически любой загородный проект с таунхаусами воспринимался словно подарок. Значительно выросло количество сделок, появилось доступное предложение, которое подстегнуло спрос. Собственно это был единственный год с таким высоким спросом. Далее наблюдалось снижение, собственно ажиотажа нет и сейчас. 

 

Здесь мнения экспертов разделились, одни считают, что застройщики переоценили данный формат и вывели на рынок слишком большой объем предложения, что привело к перенасыщению рынка, другие же считают, что все дело в качестве проектов и степени их проработанности. Проще говоря, спрос на интересные и продуманные проекты поселков с внятной концепцией и позиционированием, достойным качественным уровнем построек, все еще остается высоким, а вот «сырые» проекты подолгу стоят на рынке в ожидании своих покупателей.

 

Ирина Сафонкина, редактор BSN.ru также отмечает расхождение во мнениях и взглядах экспертов: «одни эксперты утверждают, что на лицо затоваривание рынка, другие с этим не согласны. Рынок сейчас находится, можно сказать, в самом расцвете сил: предлагается самая разная недвижимость – на любой вкус и по самым разнообразным ценам, застройщики действуют в правовом русле, все меньше возникает рисков при покупке, ипотечное кредитование очень хорошо развито. При этом, покупательская способность снижается: сказывается и политическая нестабильность, и рост инфляции, и неуверенность в собственных силах для выплаты ипотеки. Это наглядно демонстрирует статистика по ипотечным просрочкам: до конца года в России прогнозируется их 6-процентный рост до 42 млрд. руб».  

 

Аналитики компании компании Knight Frank St. Petersburg как раз придерживаются такой точки зрения, что существует определенное перенасыщение рынка подобным предложением в том формате, который приобрел массовый характер за последние пару лет. Перспектива реализации данного формата в серьезных масштабах находится под вопросом. При этом качественные объекты будут находить своего покупателя – это таунхаусы, расположенные в пригородных территориях, площадь секций которых сопоставима со средней 3-х комнатной квартирой в городе (75-85 кв.м). 

 

 

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development отмечает, что сегмент таунхаусов является относительно новым для петербургского рынка. «По сути, еще 5 лет назад весь рынок загородной недвижимости города был ориентирован на состоятельных покупателей. Потом случился переворот, и загородная недвижимость стала доступна  массовому потребителю. Тогда и получил развитие сегмент таунхаусов, развивающийся преимущественно в эконом-классе. Большинство проектов в этом сегменте позиционируются как альтернатива городской квартире, имеющая такие преимущества, как близость к природе, отдельный вход в домовладение, небольшой прилегающий участок. Пик спроса на таунхаусы пришелся на 2012 год, когда девелоперы стали предлагать объекты по очень низким ценам (иногда и менее 1 млн. руб.), но при этом с очень маленькой площадью секций. Уже через год стало понятно, что в таком виде формат не слишком пригоден для комфортной жизни, и в 2013 году наблюдался спад спроса. Сейчас можно отметить, что спрос частично восстановился, также как и скорректировалось предложение девелоперов: секции стали более просторными».

 

Как рассказывает эксперт, таунхаусы представлены не только в эконом-классе. На рынке представлено несколько поселков таунхаусов или частично представленных таунхаусами в бизнес-классе. Их преимущество – отличная локация, поэтому они пользуются спросом у покупателей.

 

Поскольку сегмент позиционируется как альтернатива городу, большинство проектов располагаются в 30 км удаленности от КАД.

 

Достаточно частое явление – мультиформатные поселки, предлагающие помимо таунхаусов также земельные участки и коттеджи.

 

Цифры и факты

Теперь собственно самое время перейти к упрямым вещам – цифрам и фактам. Как подсчитали аналитики компании Knight Frank St. Petersburg на территории города и области таунхаусы представлены в 62 проектах, что составляет около 7 тыс. секций. Основной объем предложения в размере 47% строящихся объектов формата таунхаусов сосредоточен во Всеволожском и Выборгском районах области. На долю объектов, расположенных в административных границах города приходится всего 13% от общего объема предложения. Собственно говоря, это соответствует общей тенденции – превращения данного формата именно в комфортное загородное жилье, альтернативное городским высоткам. 

 

Среди основных тенденций уже почти ушедшего лета эксперты называют появление новых проектов в таких пригородных районах как Всеволожском, Тосненском, Ломоносовском. Всего за 1 полугодие 2014 г. в перечисленных  локациях на продажу вышло 6 новых объектов с предложением  таунхаусов. 

 

Темпы вывода на рынок новых проектов демонстрируют большие ожидания девелоперов, связанные с данным форматом жилья. Такая тенденция вполне объяснима с точки зрения экономики проекта и прогнозируемого объема продаж. Однако для покупателя существуют определенные риски при покупке таунхауса, к примеру, ликвидность объекта. Такой формат недвижимости еще не до конца понятен потребителям. При этом объем предложения в данном сегменте постоянно увеличивается, а цены демонстрируют минимальные показатели.    

 

Цена вопроса

Как отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg стоимость квадратного метра в таунхаусах постоянно уменьшается. 

 

Во многом это связано с тем, что изначально данный формат жилья не является престижным и по мере развития рынка недвижимости это становится все более очевидно. Если в докризисный период еще появлялись проекты с 3-этажными таунхаусами площадью более 200 кв.м., то в последние годы мы наблюдаем выраженную тенденцию к уменьшению площади и стоимости такого жилья. На сегодняшний день средняя цена секции С-класса составляет около 3,6 млн. руб. При этом на рынке есть большое количество предложений таунхаусов от 1,5 до 3 млн. руб.

Изменение рыночной ситуации влечет за собой изменение портрета покупателя. Так на сегодняшний день на загородном рынке недвижимости главным фактором покупки потребители называют цену – чем она ниже, тем привлекательнее объект, при этом немаловажным остается местоположение.  Изменились ценовые ожидания клиентов, в первую очередь из-за наполнения рынка низкокачественным бюджетным предложением. Сумма, которую реально покупатель готов потратить на приобретение загородного объекта (коттедж или таунхаус), значительно сократилась и составляет в среднем не более 5 млн. руб.

 

В заключении стоит сказать, что покупатели все больше внимания уделяют не только ценовым показателям, немаловажно и качество проекта. Дешевые проекты подолгу стоят на рынке в режиме ожидания, а участки без подряда фактически не представляют интереса для широко круга покупателей. Люди готовы менять привычное городское жилье только на достойные загородные объекты.