Мы продолжаем готовить для Вас серию статей-обзоров, посвященных городам Подмосковья и специфики жизни в них. Каждый раз мы стараемся не просто рассказать о новом рынке первичной недвижимости, даем как можно более полное представление о социально-экономической обстановке, экологии, культуре и прочих характеристиках места, чтобы каждый мог понять насколько тот или иной город подходит для жизни именно ему. Собственно говоря, данный материал ничем не будет отличаться от предыдущих обзоров. Сейчас речь пойдет о Красногорске.

 

Общий городской характер 

Город расположен в относительной близости от столицы – всего в 22 км от МКАД в сторону северо-запада. Имеет хорошее расположение – на берегах реки Москвы и Баньки, что уже само по себе даже звучит вполне живописно. Выглядит, кстати, не менее красочно. Места, где сейчас стоит современный город, издревле были облюбованы людьми – благодаря хорошему рельефу, транспортному водному пути и относительно умеренному климату здесь с удовольствием селились люди и создавали деревни и села. Это может показаться малозначительным фактором, но стоит учесть, что наши предки были более разборчивы при выборе места жительства и, в отличие от наших современников, не возводили поселения в опасных зонах. Так что город Красногорск стоит на изначально благоприятном месте.

 

Его месторасположение, несомненно, должно было каким-либо образом благоприятно отразиться на общей экологической обстановке, которая, лет 20 назад  действительно была значительно лучше, чем во многих подмосковных городах, но с течением времени, произошли изменения не в лучшую сторону. После того как вокруг города стали интенсивно вырубаться леса, он вошел в десятку наиболее грязных городов Подмосковья. При этом, как ни странно, здесь нет сильных ветров, приносящих экологический «привет» из столицы, нет особо вредных производств, катастрофически вредящих общей ситуации. Зато есть рядом пролегающие вечно загруженные дороги, вносящие существенный вклад в непростую и хрупкую экосистему Московской области. Еще, то о чем нельзя не сказать – по мнению экологов, высокий уровень загрязнения имеют не только воздух и почва, но и вода. Это касается как подземных пролегающих источников, так и рек, на берегах которых стоит город. 

 

Было бы не правильно кричать об экологической катастрофе, потому что в этом городе ситуация ни сколько не хуже чем в аналогичных близкорасположенных городах, а если сравнивать со столицей, то конечно, здесь дела обстоят куда лучше. Но, назвать Красногорск экологическим раем было бы слишком цинично. 

 

По мнению Галины Гараевой, генерального директора компании «Континент», Красногорск – один из наиболее развитых городов ближнего Подмосковья, и по объемам и по параметрам строящегося жилья в том числе. Город находится всего в 23 км от Москвы, обладает разветвленной инфраструктурой, включая высококлассные офисные и торговые комплексы, горнолыжный спуск в Павшинской пойме и т.п. Мало того, в город уже пришло метро. Неудивительно, что застройщики активно развивают в Красногорске проекты бизнес-класса, а по стоимости жилья город не так сильно отличается от столицы. Помимо «Крокус Сити», в городе скоро появится еще одна точка роста – «Красногорск Сити». 

 

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», рассказывает, что Красногорск выгодно отличается от других городов области благодаря престижному направлению, хорошей экологической обстановке, а также близости к Москве и хорошей транспортной доступности. Совокупность этих факторов сделали его одним из самых престижных районов Подмосковья. Поэтому рынок недвижимости здесь отличается высокими качественными характеристиками представленных на рынке объектов. Это один из немногих подмосковных городов, в котором реализуются объекты не только бизнес, но и премиум-класса.

 

Многие игроки рынка недвижимости разделяют мнение о том, что в целом, Красногорск вполне пригоден для жизни и весьма привлекателен благодаря высокой развитости и относительной близости к столице. Помимо всего перечисленного, город отличается хорошими показателями по степени развитости социальной инфраструктуры и благополучной общей социально-экономической ситуации.

 

О квадратных метрах

Популярность Красногорска отразилась и на состоянии его рынка первичной недвижимости. И здесь мнения экспертов и игроков рынка фактически единодушны – строительство ведется повсеместно и очень активно. По данным базы «Поиск недвижимости RealSearch.ru», Красногорск является одним из наиболее застраиваемых городов Подмосковья. Он делит первое место по количеству новостроек с Балашихой (по 53 объекта). Это на порядок выше уровня застройки остальных подмосковных городов. Например, в Химках, которые замыкают тройку лидеров, предлагается 44 новостройки. Это мнение разделяют и в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» в последние годы Красногорск пользуется высоким спросом, является одним из лидеров рынка подмосковной недвижимости. 

 

«Красногорск – один из самых застраиваемых городов Подмосковья. В настоящее время на рынке первичного жилья Красногорска продажи ведутся в 54 корпусах суммарной площадью квартир порядка 400 тысяч квадратных метров», рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в целом, первичный рынок Красногорска характеризуется насыщенным предложением новостроек всех классов и высоким уровнем конкуренции. 

 

По данным Est-a-Tet по состоянию на середину июля 2014 года объем предложения на первичном рынке Красногорска   составил более 3 300 квартир. Наибольшая доля предложения на рынке Красногорска приходится на проекты эконом-класса – 49%, доля жилья комфорт-класса составляет 30%, бизнес-класса – 21%. Наиболее масштабный проект в локации – ЖК «Изумрудные Холмы» в мкрн. Опалиха. 

 

Рис. 1. По данным Est-a-Tet

Немного другие данные предоставляет компания «Метриум Групп», на первичном рынке Красногорска, по мнению экспертов - 65% реализуемых квартир относится к сегментам эконом- и комфорт-класса. Чуть больше четверти предложения (26%), представлено в бизнес-классе. К премиальному сегменту относится только один проект – это ЖК «Парк Рублево» от компании «ОПИН». Он состоит из 12 мало- и среднеэтажных корпусов, а также школы, детского сада, фитнес-клуба и многочисленных объектов коммерческой инфраструктуры. 

 

Стоит отметить, что расхождения в предоставленных данных небольшие, и, по мнению обоих экспертов, здесь в основном реализуются проекты доступного и среднего ценового сегмента (в обоих случаях их доля превышает половину от всего объема предложения, представленного на рынке). 

 

Объем жилья, находящегося на текущий момент в реализации составляет 9% от всего рынка новостроек Красногорска.

 

Рис. 2. По данным Est-a-Tet

Наибольший объем предложения в локации сосредоточен в поселке Нахабино – 42%. В поселке представлены такие крупные проекты как мкр. «Красногорский», «Павловский квартал», «Эко-Парк Нахабино».

 

Как рассказывает Анна Соколова, самым застраиваемым микрорайоном Красногорска является все же Опалиха. И здесь расхождения довольно значительные, дело в том, что фактически все перечисленные районы города застраиваются очень активно, демонстрируя очень высокие показатели по объемам. «На сегодняшний день в Опалихе представлено около 50% от всего объема квартир, реализуемых в новостройках города. Большинство из них находится в ЖК «Изумрудные холмы» компании «Эталон-Инвест». Также сегодня активно развивается микрорайон Павшинская пойма, основными застройщиками которого являются компании СУ-155, ДСК-1, а также группа компания «ПИК». Микрорайон рассчитан на 60 тыс. жителей, основным его преимуществом является близость к Москве. Также сейчас здесь ведется строительство моста через Павшинскую пойму. После его завершения к плюсам микрорайона прибавится еще и хорошая транспортная доступность. Добраться до метро Мякинино отсюда можно будет пешком за 15-20 минут», - комментирует эксперт.

 

Квадратные метры в цене

По состоянию на середину июля 2014 года средняя цена на рынке новостроек Красногорска составила порядка 98 600 руб./кв.м. «МИЭЛЬ-Новостройки» приводят стоимость в 82 тысяч рублей. По данным «Метриум Групп» средняя стоимость квадратного метра в новостройках Красногорска сегодня находится на уровне 112,5 тыс. руб., что является достаточно высоким показателем для Подмосковья. Такую цену можно объяснить наличием на рынке весомой доли квартир премиального сегмента, стоимость квадратного метра в которых составляет до 280 тыс. руб. В случае, если бы проект премиум-класса не был представлен на рынке Красногорска, средневзвешенная цена за «квадрат» жилплощади находилась бы в пределах 95-100 тыс. руб. Самый низкий показатель цены квадратного метра (75 тыс. руб.) зафиксирован в ЖК «Южный», самый высокий (280 тыс. руб. за кв. м) – в жилом комплексе премиум-класса «Парк Рублево».

 

При том, что стоимость квадратного метра считается достаточно высокой для города Московской области, ожидается ее дальнейшее увеличение. По завершении запланированной реконструкции дорог, а также строительства развязок между пересечением Волоколамского, Ильинского шоссе и Пенягинской улицы можно ожидать рост цен на недвижимость в Красногорске. Однако повышение стоимости не будет равномерным по всему городу. В первую очередь подорожают объекты, расположенные в центральной и более удаленной от МКАД части Красногорска, где наиболее сложная транспортная ситуация. На наиболее выигрышные объекты цена может подняться на 15-20%.