Осень принесла с собой не только долгожданную прохладу и разноцветные листья, она охладила рынок недвижимости, который, впрочем, и без того начал постепенно остывать примерно с середины лета. Понизилась деловая активность, игроки, в лице застройщиков и агентов, замерли в ожидании развития событий геополитики и макроэкономики, а покупатели не спешат, потому что ждут корректировок цен на драгоценные квадратные метры. Но, если уйти от лирики, то ситуация, которую мы сегодня наблюдаем достаточно прозаична: неспокойная обстановка во внешней политике, постоянные экономические неурядицы, расшатывающие итак нездоровые нервы российской экономики, напряженная ситуация в банковском секторе уже целый год довлеют и морально изматывают россиян. Так что осенний штиль, который мы наблюдаем сейчас на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга – это вполне логичное завершение сезона. 

 

Но, даже сейчас, эксперты отмечают, что есть некоторые места, где жизнь еще теплится, а квартиры покупаются. Речь идет о жилых комплексах, новостройках, предлагающих к реализации квартиры небольшого метража. Сейчас это наиболее ходовой товар, который приобрел актуальность не только в последний год, его давно уже облюбовали в России частные инвесторы, знающие толк в компактных метражах.

 

Звездный час

Мы все мечтаем о большой и просторной жилой площади. Но, что хорошо для комфортного размещения с семьей, то не рентабельно с точки зрения инвестиций и бизнеса. Совершенно очевидно, что небольшой метраж квартиры самым благоприятным образом влияет на ее стоимость, особенно если мы говорим о стоимости в абсолютном выражении. Конечно, если мы будем вести пересчет на квадратные метры, то тут станет очевидным, что чем меньше жилье, тем дороже стоимость одного квадратного метра. Но, позволю себе заметить, покупателей и инвесторов это не останавливает. 

 

Спрос на небольшие квартиры есть всегда и он всегда стабилен. В новостройках, возводимых сейчас в Москве и Санкт-Петербурге доля малогабаритного жилья колеблется в районе 50%-55%. На втором месте двухкомнатные квартиры, их доля равна порядка 40%, трешки являются менее популярными, традиционно, их число в проекте не превышает и 10%. Не смотря на то, что мини-квадраты занимают наибольшую долю почти в каждом проекте нового строительства, их все равно на всех не хватает. Дело в том, что их совокупная доля на всем рынке недвижимости обеих столиц все еще остается незначительной – не более 3% от всего объема представленного жилья. Что касается квартир-студий, то до последнего времени такого формата жилья вообще не было на рынке, это были единичные объекты, которые на тот момент еще плохо воспринимались покупателями.  

 

Как отмечают эксперты и игроки рынка, наибольшая актуальность для небольших квартир возникает в периоды экономического кризиса, например, как это было в 2008-2009 году, сейчас, когда уже совершенно отчетливо стала чувствоваться нестабильность, покупатели поспешили определиться с выбором проекта и вложить сбережения в относительно недорогой и всегда ликвидный товар – однокомнатные квартиры или квартиры студии. 

 

Не будет преувеличением сказать, что за последние несколько лет покупатели и инвесторы по-настоящему оценили преимущества небольшой квартиры, научились «их готовить», а точнее правильно использовать это небольшое пространство, эксплуатировать его и грамотно им распоряжаться. Сейчас наступил своего рода звездный час мини-жилья. К нему больше не относятся как к рудименту жилого комплекса, это полноценное жилое пространство, которое обладает целым рядом преимуществ, о которых мы поговорим дальше.

 

Достоинства небольшого метража

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development: «Малометражные однокомнатные квартиры и квартиры-студии на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга пользуются большим спросом на сегодняшний день. Можно выделить 2 аудитории покупателей таких квартир. Во-первых, это люди, ограниченные финансовыми возможностями, но стремящиеся приобрести собственное жилье. Например, молодые семьи или студенты. 

 

Во-вторых, квартиры-студии привлекательны для инвесторов, поскольку требуют минимальных вложений и при этом наиболее ликвидны при перепродаже, плюс меньшее количество метров мало отражается на цене аренды, если инвестор приобрел квартиру для сдачи. 

 

Малометражные квартиры по-прежнему раскупаются в первую очередь, поэтому девелоперы, строящие в массовом сегменте, закладывают 30-70% под небольшие квартиры».

 

Как стало понятно из всего вышесказанного, небольшие квартиры действительно очень популярный продукт на рынке первичной, а в редких случаях и вторичной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, и эту есть вполне логичное объяснение. Некоторые причины востребованности вскользь уже упоминались, собственно говоря, о них может рассказать любой.  Итак, обо все по порядку. В первую очередь, небольшие квартиры любят за их небольшую стоимость – на фоне московских и петербургских цен на недвижимость, мини-жилье выглядит вполне посильным приобретением как для одиноких молодых людей,  так и для молодых семей, у которых это может быть первым самостоятельным и отдельным жильем. 

 

Пусть даже квартира-студия – это хороший старт, который помимо небольших вложений при покупке не потребует и крупных инвестиций на ремонтные работы.

 

Комментирует Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «ПЕНОПЛЭКС»: «Маленький метраж позволит значительно сэкономить на ремонте, безусловно есть ощутимая разница в суммах, которые будут затрачены на приведение в порядок жилья в 70-80 кв.м. и ремонте 30 кв.м. При этом, помимо оптимизации затрат на ремонт, приятно порадует и относительно небольшие суммы, которые потребуются на содержание и эксплуатацию. Если грамотно подойти к вопросам теплоизоляции и энергосбережения, то, расходы на коммунальные услуги можно сократить еще больше. Кроме того, на старте, когда молодые люди только начинают жить самостоятельно, небольшой метраж поможет научиться грамотно управлять собственным имуществом - это также, несомненный плюс таких квартир».

 

В заключение, говоря о привлекательности и выгоде при приобретении малогабаритного жилья для собственных нужд, можно отметить постоянный рост спроса на такие объекты, а, следовательно, такую квартиру всегда можно будет выгодно продать.

 

Инвестиционная единица

Теперь самое время рассказать, почему небольшие метражи так привлекательны для инвесторов. Здесь на первом месте тот же фактор, что и в ранее описанном случае – это невысокая стоимость самой покупки. Что значит невысокая? Например, средняя стоимость одного квадратного метра в квартире-студии, выставленной на продажу в новостройке эконом-класса в пределах МКАД может доходить до 170 000 руб. за кв. метр. Кажется, что стоимость просто золотая, но в пересчете на общий бюджет покупки, цена не покажется такой уж страшной – в среднем, ее стоимость будет соответствовать 3,5-4 млн. рублей. Присматривая квартиру-студию в Новой Москве можно уложиться в бюджет до 3 млн. руб. В Санкт-Петербурге бюджет покупки будет соответствовать 2,5 млн. рублей. При этом, стоимость полноценной однокомнатной квартиры в каждой из перечисленных локаций будет выше в среднем на полмиллиона.

 

Как качественный инвестиционный продукт, дешевая и небольшая квартира выгодна своей ликвидностью – при внезапно возникшей необходимости ее можно продать в максимально сжатые сроки по максимальной стоимости за квадратный метр. А это значит, что эта квартира всегда найдет своего покупателя, на самом деле очень важный показатель для инвестиционного объекта. 

 

Что следовало бы отметить, при покупке такой недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, большинство потенциальных собственников мало интересуются месторасположением того или иного жилого комплекса, в котором планируют сделать приобретение. Эта тенденция была особенно ярко выражена еще пару лет назад, сейчас таких инвесторов все еще подавляющее большинство, критично ничего не поменялось, лишь в незначительных случаях находятся те, кто здраво оценивает локацию будущей инвестиции и ее преимущества. В среднем, получаемый годовой доход от сдачи в аренду такой недвижимости может составлять порядка 8%-10% от стоимости покупки.

 

Ожидания клиентов

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, малогабаритное жилье остается лидером по доходности и привлекательности. По разным оценкам, их доля в проектах выросла почти до 50%, а скорость реализации таких продуктов кажется просто космической – по данным компании Est-a-Tet в некоторых проектах малогабаритное жилье реализуется всего за два-три месяца! А всего через полгода их стоимость выросла на 17%. При этом, не смотря на растущий спрос со стороны клиентов, предложение все еще считается ограниченным. Это связано с техническими особенностями жилого строительства, которые не позволяют снабдить каждый жилой комплекс исключительно небольшими квартирами. С другой стороны, сейчас стали появляться проекты с апартаментами, к которым, как к нежилому сегменту, требования гораздо менее жесткие. Эти проекты призваны поправить ситуацию и частично удовлетворить растущий спрос.

 

В заключение, говоря о небольшой стоимости проекта, стоит отметить тот факт, что вопреки распространенному мнению, малогабаритное жилье это не только привилегия сегмента эконом-класса, сейчас небольшой метраж стал все чаще появляться и в объектах бизнес-класса, и даже в премиальном сегменте. Хотя, в высоком ценовом сегменте понимание «небольшого» метража немного шире привычных всем 30 кв. метров, порой до 50-60 кв.м., но все равно считается рациональным и соответствующим формату студии.