Недвижимость ВАО: смешать, но не взбалтывать
Как ни странно, но именно этой сакраментальной и тиражируемой фразой Джеймса Бонда как нельзя лучше можно охарактеризовать Восточный административный округ столицы. И если данная рецептура делает знаменитый коктейль поистине самым элегантным напитком, то в отношении урбанистики такой рецепт вряд ли можно назвать удачным именно это и стало причиной столь противоречивых характеристик, которые даются ВАО экспертами и игроками рынка недвижимости.
Восточный округ до последнего времени считался самым крупным среди прочих округов столицы, но после присоединения новых территорий упустил пальму первенства. Сейчас он занимает порядка 14% от всех земель в пределах привычных границ Старой Москвы, и если отбросить Новую Москву, которая для многих пока так и настоящей столицей и не стала, то ВАО по-прежнему будет на первом месте.
По статистическим данным на территории округа проживает почти 1,5 млн. человек, которые размещаются на 155 кв. км, т.е. это второй по плотности округ столицы (после Центрального).
Еще немного характеризующих цифр: в состав ВАО входит 16 районов, здесь сосредоточено три крупных промышленных зоны, по разным данным более 40% всех зеленых территорий Москвы приходится именно на ВАО, округ входит в ТОП-районов столицы по обеспеченности инфраструктурными объектами. Вот такая вот по-настоящему гремучая смесь.
Свой и потому любимый
Мы привыкли обращаться к экспертам за тем, чтобы они сточки зрения профессиональных игроков рынка давали нам характеристику каждого обсуждаемого нами административного округа. Но в этот раз, мы решили спросить не только их мнения, но и узнать мнение жителей ВАО. И, как оказалось, эти мнения разошлись.
Наверное, все мы сталкивались с тем, что действительно привыкнуть можно ко всему, наверное, и в данном случае это обстоятельство имеет место быть. Те, к кому мы обращались с вопросами о том, как Вам живется в Восточном административном округе и просили оценить его по степени привлекательности, давали ему только положительные характеристики. Жители гордятся его привлекательностью, с удовольствием рассказывают о достопримечательностях и интересных местах, которые можно здесь посетить.
Чаще всего жители вспоминали о парках, они действительно раскинулись здесь на внушительных территориях, имеют полноценный размер для многочасовых семейных прогулок и занятия спортом (например, Терлецкий лесопарк, Лосиный остров). Кроме того, здесь сосредоточены известные и традиционные места культурного отдыха, ставшие уже настоящими символами столицы – Сокольники, Измайловский парк.
За что еще жители ВАО любят свой округ? Здесь сосредоточен очень высокий научный потенциал и большое количество предприятий, которые имеют хорошую и долгую историю, заслужили отличную репутацию и являются местом работы для жителей данного округа. Собственно говоря, жители отмечают самодостаточность ВАО, за пределы которого, при желании, можно никуда не уезжать.
Есть еще важный социальный момент, о котором следует сказать – это хорошая обеспеченность именно объектами социальной инфраструктуры. При этом речь как о медицинских учреждениях (от поликлиник до научных центров), так и об образовательных учреждениях (280 детских садов, почти 180 школ, более 80 ВУЗов). Так что, здесь действительно можно жить, расти и развиваться.
Экспертная оценка рынка
Теперь пришло время перейти к мнениям экспертов, которые будут, традиционно, менее сдержанных в комплиментах. И наверное стоит начать с более приятной оценки.
Как отмечает Андрей Бакаев, Директор Московского Представительства ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», Восточный административный округ считается одним из наиболее перспективных районов столицы с точки зрения его дальнейшего развития. Инвесторы и девелоперы смотрят на него как на лакомый кусок, оазис, оставшийся посреди урбанистических джунглей в границах старой Москвы.
«Наличие большого количества зеленых территорий, позволяет говорить об этом районе как о здоровом, с точки зрения экологической обстановки, а его дальнейшее развитие не предполагает нанесение ущерба существующем зеленым зонам. ВАО обладает достаточным объемом промышленных территорий, подходящих под программу редевелопмента, рекультивации земель и дальнейшего их освоения для жилой коммерческой застройки, - рассказывает г-н Бакаев. - Что касается жилого фонда, то здесь большая доля домов, относящихся к эконом-классу, в незначительной степени есть проекты бизнес-сегмента. С точки зрения закономерного развития городской территории, разумно далее застраивать новые территории именно проектами невысокого ценового сегмента: эконом, комфорт и бизнес-класса»
Про неоднозначность округа говорит и Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад»:
«С точки зрения рынка недвижимости ВАО считается весьма неоднозначным районом столицы. Здесь масса промышленных зон, и в то же время данный район считается «зелеными легкими» Москвы. Но обо всем по порядку»
Среди минусов эксперт отмечает, что здесь расположены территории так называемой «вечной стройки» - шоссе Энтузиастов и район 4-го транспортного кольца. О том, что работы ведутся уже достаточно долго, свидетельствует вывеска, созданная жителями дома «Нас тут забыли». Наверное, это красноречивее многих цифр, цитат или выдержек из официальных документов.
Но у любой ситуации есть две стороны, в данном случае при такой явной концентрации проблемы с ней гораздо проще бороться.
Вторая проблема – южные районы, входящие в состав административного округа – Новогиреево, Перово – оплот промышленного прошлого СССР, где расположены территории промзон, работающие и достаточно вредные производства.
Как уже было сказано выше, ВАО – место контрастов, и помимо минусов, у округа есть потенциал, который заключен в старой застройке – зеленой и низкоплотной. Жить там комфортно, приятно удивляет хорошо развитая инфраструктура.
Стратегический потенциал для развития как раз в дорогах и новой инфраструктуре, новых станция метро или скоростном наземном транспорте.
По мнению экспертов и игроков рынка рецепт успеха ВАО достаточно простой – комплексное преобразование территорий.
Состояние рынка недвижимости
В это сложно поверить, но еще три года назад, ВАО входил в число лидеров по количеству новостроек выставленных на продажу. На данный момент количество новых объектов, в которых можно рассматривать варианты собственного жилья на первичном рынке недвижимости, можно посчитать по пальцам. В то же самое время, этого количества оказывается вполне достаточно, чтобы замыкать пятерку округов по объему предложения, представленного на рынке.
По данным аналитического центра «ИРН-Консалтинг», на начало октября 2014 года здесь находилось в продаже 440 квартир.
Динамика количества квартир в разных округах, шт.
По данным «Метриум Групп», ВАО также входит в пятерку лидеров, но уже по количеству корпусов.
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (корпуса)
Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»
На территории ВАО сейчас реализуется менее десятка проектов относящихся к жилой застройке в классическом ее понимании, есть еще несколько комплексов с апартаментами, которые можно рассматривать как вариант для жизни, но даже если их брать в расчет сильно ситуация не меняется. При этом, здесь представлены дома как эконом класса, так и повышенного класса комфортности, такого как бизнес.
Да, здесь стоит сделать небольшое лирическое отступление и сказать о еще одном противоречии, до которого мы дошли. Оно заключается в том, что, не смотря на критичные оценки экспертов касательно ВАО, его сложной экологической и транспортной обстановок, однородностью населения, не отличающейся высоким социальным уровнем, короче говоря, не смотря на все невзгоды, здесь действительно строится жилье повышенного класса комфортности.
При этом даже эконом класс, который представлен на рынке первичной недвижимости ВАО в очень незначительном объеме, здесь не очень то доступен.
Распределение средней цены квадратного метра в зависимости на первичном рынке недвижимости
Источник: «Метриум Групп»
Основной объем предложения представлен в кирпичных и кирпично-монолитных объектах.
Что касается перспектив рынка недвижимости в ВАО, то здесь у экспертов есть несколько точек зрения. Одни считают, что перспектив у района фактически нет. Он не интересен застройщикам, предпочитающим максимально извлекать выгоду из своих проектов. И даже не смотря на то, что уже в самом скором времени должны освободиться новые территории под строительство, интерес у застройщиков к данному округу не просыпается.
По сообщениям пресс-службы столичного стройкомплекса здесь будет снесено 15 пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, демонтаж ветхих пятиэтажек в Москве проводится в рамках городской программы комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения.
Но есть и вторая точка зрения, согласно которой, ВАО – это наиболее перспективный район для освоения, и его потенциал как раз кроется в промышленных территориях, которые с каждым годом освобождаются, благодаря программе переноса предприятий за пределы города. Освободившиеся территории будут рекультивированы и подготовлены под жилую застройку. Оптимистичные прогнозы по развитию данной зоны строятся на большом количестве таких пятен, и, в общем-то неплохой текущей репутации Восточного административного округа. Этого должно хватить для появления здесь новых качественных жилых проектов различных классов комфортности.
.jpg)
.jpg)
