Сегодня, на фоне неторопливо, но неотвратимо падающего рубля, особо популярным жанром аналитических статей становится прогнозирование поведения рынка недвижимости. И здесь попадаются самые разные мнения, вплоть до откровенно дилетантских и комичных, очень часто это вообще напоминает гадание на кофейной гуще. Разброс приводимых разными аналитиками цифр прогнозов рынка недвижимости слишком велик, и никакими фактами не подкрепляется. Один из самых удивительных прогнозов поведения московского рынка, предвосхищал для вторичного рынка «снижение на 10 – 15%», при одновременном росте первички примерно на те же значения.  Это, на мой взгляд, вообще фантасмагоричная ситуация – первичный и вторичный рынок квартир всегда были очень плотно привязаны друг к другу. Их взаимные колебания всегда параллельны, исключения бывают только в локальных случаях – например, когда в каком либо районе начинается громадная застройка в сотни тысяч квадратных метров. Тогда чаще всего застройщик вынужден прибегать к демпингу на начальном этапе строительства, и цена новостройки идет вниз. В остальном – вторичный рынок, особенно если говорить о московском регионе в целом, повторяет движения первичного. Единственное исключение – низкокачественное жилье, которое действительно может дешеветь из-за относительно низкого спроса. Но его доля на рынке постоянно снижается за счет появления большого количества новых домов, и остается значимой лишь в районах с массовой застройкой старыми домами. Один из ярких примеров – Сокольники, где доля новых современных домов очень мала, из-за чего цена квадратного метра в них, учитывая популярность района, серьезно завышена.  

 

Что абсолютно верно во всех прогнозах – это  то, что максимальное и решающее влияние на рынок оказывают внешние глобальные экономические факторы, такие как курс рубля и процентные ставки банков. Вообще удивительно, что в предыдущие периоды снижение курса валюты даже на 10% вызывало панические реакции, вплоть до фиксирования цен на квартиры в у.е., сейчас же ничего подобного  не происходит. Ведь если смотреть на валютные курсы, то за период с июля месяца, рубль подешевел более чем на 20% (!), т.е. если однокомнатная квартира где-нибудь в Щербинке стоила в июле 4 300 000 рублей, т.е. 127 000$, то сейчас она по-прежнему стоит 4 300 000, но уже 103 000$. На мой взгляд это в первую очередь говорит вовсе не о независимости рынка недвижимости от внешнеэкономических факторов, а во-первых: о его предельном насыщении, во-вторых: о серьезных опасениях крупнейших игроков «перегнуть палку», т.е. отвлечь внимание потенциальных покупателей от своих проектов. Именно «большие игроки», а точнее их аналитики и продолжают твердить мантру о «потенциальном повышении цены на 10…12…15%» в рублях, совершенно не коррелируя этот показатель с валютой. 

 

Самым удивительным моим выводом после такой критики, будет, наверное, почти полное согласие с цифрами, касающимися первичного рынка недвижимости. Наиболее вероятен слабый рост цены, на уровне 8 – 10% в год, который явно будет ниже реальной инфляции. Кроме того, очень вероятны «демпинговые продажи» на начальных стадиях крупных проектов, т.к. вероятны сложности доступа Застройщиков к недорогим банковским деньгам.  

 

Комаров Михаил, учредитель компании «Эльтаро»