Элитная недвижимость Санкт-Петербурга стала медлительной
С 2008 года рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга демонстрировали спокойный и устойчивый рост. При этом, эксперты, по большей части, не связывают эти изменения с текущим достаточно серьезным спадом в экономике или оттоком капитала из страны. Скорее всего ситуация вызвана цикличностью процесса развития рынка, когда этапы роста и спада чередуются между собой.
При этом полностью отрицать факт влияния общей ситуации в стране на рынок петербургской высококлассной недвижимости нельзя. Увеличение спроса на объекты в данном сегменте, которое наблюдалось во II и III кварталах 2014 года, связывают именно с желанием многих покупателей сохранить собственные сбережения. При этом, некоторые эксперты отмечают сокращение объемов предложения.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development:На текущий момент можно говорить об уменьшении объема предложения элитного жилья в связи с нестабильной экономической ситуацией. Девелоперы опасаются вводить на рынок новые объекты из-за активного роста курса валюты и падения рубля. В целом по этим причинам доля жилых комплексов массового спроса, а доля объектов высокого ценового сегмента наоборот уменьшается. В условиях стагнации для девелоперов минусом становятся и долгие сроки экспозиции жилых объектов элит класса. В то же время отмечается увеличение покупательского спроса на объекты высокого ценового сегмента, который растет в первую очередь за счет сделок с целью сохранения средств. Учитывая оставшиеся стабильными цены на квадратный метр в элитном сегменте жилья, вложение средств именно в этот сегмент недвижимости является выгодным.
В тоже время, специалисты компании Colliers International наоборот отмечают увеличение числа квадратных метров, если говорить о конкретных цифрах, то на 103 000 кв. м за девять месяцев с начала 2014 года. Таким образом, на сегодняшний день на рынке первичной недвижимости Санкт-Петербурга представлено порядка 200 000 кв. м жилья. Общее количество квартир, находящихся в реализации составляет порядка 1 500 шт.
Что касается спроса, то, как уже было сказано выше во втором и третьем кварталах наблюдалось его увеличение, которое было вызвано прежде всего внешней конъюнктурой рынка. Итак, в III квартале было продано порядка 20 000 кв. метров квартир, а общая площадь всех объектов, проданных с начала года составила порядка 65 000 кв. м, что соответствует показателю в 90% от объема продаж в 2013 году (данные Colliers International). Лидерами спроса, уже который год, становятся объекты компаний «Возрождение Санкт-Петербурга», «Леонтьевский мыс», «Еврострой». Это не удивительно, потому что именно на долю перечисленных компаний приходится порядка 60% совокупного объема площадей в данном сегменте.
«На рынке элитной недвижимости Петербурга представлено ограниченное количество игроков. Основная четверка, которая можно сказать задает тон всему рынку остается неизменной на протяжении уже длительного времени: «Возрождение Санкт-Петербурга», «Леонтьевский мыс», «Еврострой» и финские застройщики «ЮИТ Санкт-Петербург». Такая ситуация во многом объясняется событиями 2008 года, когда после серьезного мирового кризиса рынок в буквальном смысле отчистился от ненадежных сомнительных игроков, став прозрачнее и лучше», - рассказывает управляющий директор компании LCMC Евгений Каур.
То, что рынок в данном сегменте переживает значительные перемены обсуждается последние пару лет, и анализируемый период стал тому лишь дополнительным подтверждением. В первую очередь стоит сказать о качественных преобразованиях: ранее существовало главное правило рынка, которое можно сформулировать примерно так «чем ближе к центру, тем элитнее». Иными словами, объект мог назваться премиальным только если находится в центре города. Локация определяла статус, а статус диктовал место. Третьего не дано.
Сейчас, за неимением подходящих мест для строительства высококлассного жилья в центре, определяющими факторами стали качественные и эстетические характеристики (современное инженерное оснащение здания, индивидуальных характеристики комфорта, архитектурный облик здания, качество используемых материалов). Впрочем, такое взвешенное и более сознательное поведение девелоперов, вызвано не только отсутствием свободных мест в золотом треугольнике. Но и возросшими потребностями клиентов.
«То, что клиенты стали более разборчивы в плане выбора подходящего объекта для жизни или инвестирования – вполне логичное развитие событий. Пока рынок рос и развивался, покупатели готовы были переплачивать просто за достойный вид из окна, престижное соседство. Цивилизованный уровень развития рынка предполагает более понимающих покупателей, которые выросли и теперь четко понимают что хотят, – рассказывает Евгений Каур. – Таких аспектов как достойное окружение, комфортная и высококлассная инфраструктура и прочее сложно добиться в застроенной центральной части города, поэтому гораздо больший интерес вызывают крупные объекты, уже включающие в себя базовые сервисы, необходимые для комфортной жизни».
Тенденция значительного укрупнения элитных жилых комплексов стала заметна еще пару лет назад, сейчас она продолжает набирать обороты. При этом, чаще всего на рынке появляются объекты, несущие петербургский архитектурный дух. Современный стиль в здесь особенно не прижился.
Еще одной особенностью, которая прослеживается последние несколько лет, является уменьшение площади квартир. Эргономичные и продуманные планировки – еще одно требование покупателей, при этом, никто не готов платить за лишние и ненужные метры. Грамотно организованное жилое пространство примечательный и важный тренд рынка, который довольно долго держится в лидерах и скорее всего, останется неизменным в ближайшие несколько лет.
Премиум-география
Места традиционного расположения объектов элитной недвижимости Петербурга все еще остаются неизменными, не смотря на все вышеперечисленные тенденции. Всего можно выделить пять основных районов обитания такой недвижимости: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и конечно же Крестовский остров. Именно здесь сконцентрирован основной объем высококачественного жилья для самых требовательных и взыскательных. Как отмечают эксперты и игроки рынка, смещение покупательских предпочтений и рокировка жителей происходит в основном в рамках данных территорий.
Основными определяющими факторами, вызывающими такое движение оказывается появление новых проектов, а также изменение привычных мест жизни. Например. Очень долгое время Крестовский остров был излюбленным местом обитания элиты, но после появления и развития здесь мест массового отдыха и, как следствие, увеличение потока людей со всего города, остров потерял в глазах многих потенциальных и существующих жильцов шарм уединенности и закрытости, клубности. В поисках более спокойной жизни покупатели обратили свой взгляд в сторону Петроградки, Васильевского острова, крупных проектов в центральном районе Петербурга.
По данным аналитического центра Knight Frank St. Petersburg Research распределение элитных квартир по локациям выглядит сегодня следующим образом:
Как видно из диаграммы, абсолютным лидером является Центральный район (Таврический сад) его доля составляет – 37%, на втором месте – Крестовский остров с долей в 21,4%, с небольшим отставанием замыкает тройку лидеров Петроградский район с долей в 20,8%.
Премиум-условия
Мы постепенно добрались до самого основного параметра оценки премиальной недвижимости – ее стоимости. Итак. По данным экспертов. Рост стоимости жилья с начала 2014 года не превышал значения в 11%, сейчас по разным оценкам средневзвешенная цена 1 кв.м. высококлассной недвижимости составляет порядка 300 000 руб. при этом, стоит отметить, что летом наблюдалось небольшое кратковременное снижение стоимости до 280 000 руб. за 1 кв.м.
Нынешняя непростая ситуация все же не должна существенно изменить ценовую политику девелоперов. Вероятнее всего в ближайшее время будет проходить реализация уже выведенных на рынок объектов. Никто не спешит заниматься новыми предложениями, брать кредиты и строить в такое неспокойное время. Таким образом, удастся сохранить стабильный спрос, неперенасытить рынок и удержать цены на существующем уровне.
Что же касается общей ситуации по развитию рынка элитной недвижимости Петербурга, то серьезных опасений относительно его стагнации нет и не будет. Общее замедление не скажется на ценовом или качественном показателях, просто многие девелоперы и инвесторы заняли выжидательную тактику и отложили планы и проекты на более подходящее время. Отложили, но не отказались от них.
Кроме того, планируется дальнейший качественный рост проектов, который подстегивается не только со стороны покупателей, а еще и усиливающейся конкуренцией со стороны объектов бизнес-класса. Девелоперы, занимающиеся ими, фактически нацелены на те же покупательские группы, что и застройщики премиального сегмента, при значительно высоком качестве бизнес-класс приятно отличается ценой. Это заставляет элит-класс более вдумчиво подходить к реализации собственных проектов и создавать по настоящему индивидуальные и неповторимые концепции.
.jpg)
.jpg)
