Специфика архитектурных форм: рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга
В наших материалах редко можно встретить именно такое начало, но этот станет в своем роде исключением. Начнем мы сразу с цифр. Зачем? Это позволит понять общую ситуацию на рынке коттеджной застройки Ленинградской области, сделать для себя предварительные выводы и, имея представление о тенденциях и специфике его развития, легко сможем поговорить о частных вещах.
Итак, по данным аналитиков компании LCMC в 2014 году было заявлено к реализации более 350 проектов. Достаточно большая цифра, если учесть тот факт, что еще 5 лет назад количество таких проектов не превышало и 200 штук. Если говорить точнее, то в 2009 году их было порядка 160. Проекты имели достаточно широкий спектр позиционирования в классе комфортности, но значительно отставали в плане концепций, удобства, инфраструктуры и прочих значимых вещей. Сейчас, многие эксперты отмечают, что уровень культуры загородного домостроения у девелоперов значительно подрос, на рынок стали выводиться более продуманные и концептуальные проекты. Это действительно так, проекты, ради которых можно поменять душные и высокие стены Урбана на воздух и простор загородной жизни, действительно есть. Но, как это не парадоксально, таких проектов все еще единицы.
В это сложно поверить, особенно если вспомнить количество, о котором говорилось в самом начале – более 350 поселков. Но, как отмечают эксперты компании LCMC, из заявленного числа, реально жизнь теплилась и активность велась лишь в одной седьмой части. Остальные же можно было разглядеть лишь на бумаге.
А далее, как вы уже успели догадаться, правила рынка российской загородной недвижимости – из 50 реально возводящихся объектов, большая часть – это типовые довольно похожие друг на друга коттеджи. И лишь единицы – это индивидуально проработанные проекты, способные предложить клиенту не просто четыре стены с камином, а удобное качественное пространство, после которого не захочется возвращаться в городские квартиры.
Морфология коттеджных поселков: культура, инфраструктура, архитектура
Как же достигается то самое качественное пространство, о котором мы хотим поговорить в этом материале? За счет привлечения именитых архитекторов. Работая над имиджем и внешним видом проекта, российские девелоперы все чаще прибегают к услугам именитых иностранных и отечественных специалистов. Но их участие выражается не только и не столько в красивых замысловатых фасадах, это влияет на имиджевую составляющую проекта, повышает его привлекательность в глазах потенциальных покупателей. По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, проекты с привлечением именитых отечественных и особенно зарубежных архитекторов и дизайнеров весьма привлекают потенциальных покупателей, что положительно сказывается на продажах и, конечно, повышает стоимость такого жилья. Соответственно, и проекты поселков с продуманной архитектурной концепцией чаще реализуются в элитном сегменте.
.JPG)
Помимо имиджевых бонусов, роль приглашенного гуру заключается в качественном улучшении всего проекта в целом. Здесь имеется ввиду то, каким проект должен быть изнутри, наполнение и заполнение пространства, особое внимание обращается на внутреннее содержание. Если задуматься, такой подход кажется вполне логичным и чуть ли не единственным. Вначале принимается решение о том, что потребуется для жизни, в каком формате, количестве, объеме, качестве. Продумав все необходимое внутреннее содержание, начинается работа над возможными вариантами воплощения, то есть над внешней составляющей. Именно так традиционно создаются девелоперские проекты: внешний оригинальный облик – этоне сама цель, а лишь выражение и продолжение внутреннего содержания.
«То есть в центре внимания архитектора находится оптимальная разработка проекта с точки зрения комфорта для жизни – удобная глубина помещений, продуманная высота потолков, хороший шаг окон и проемов и т.д. Оригинальный фасад становится отражением внутренних достоинств дома», - рассказывает Елизавета Конвей.
Зачем нужны профессионалы?
Пример качественного проектирования приводит и Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects вспоминая практику Западной Европы, где стоимость проектирования составляет 8-10% от бюджета на строительство; примерный бюджет оговаривается заранее. В услугу архитектора входит эскизный проект, согласования проекта в местных органах, рабочая документация на строительство с прагматичным проектом внутренней отделки. Такой подход обеспечивает выбор хорошего архитектора, по критерию оптимального сочетания опыта и креатива, который может создать оригинальный и функциональный дом и при этом сэкономить деньги Заказчика на ненужные помещения или неправильные конструктивные решения. Получается, что дом с качественной авторской архитектурой выходит в себестоимости дешевле, чем типовой дом, в котором много лишнего и ненужного конкретной семье. В случае продажи, такой дом с авторской архитектурой стоит дороже за счет дополнительной капитализации.
В странах Европы, подобные прагматичные способы уже давно перестали быть просто красивыми теоретическими историями. Здесь любой проект, перед началом реализации детально просчитывается, изучаются все риски, ориентация идет исходя в первую очередь из практического опыта.
.jpg)
Практичный подход превалирует буквально во всем. При выборе архитектора, который будет работать с проектом, заказчик прежде всего ориентируется на возможность оптимизировать себестоимость дома, максимально правильно разместив функционал объекта в конкретном объеме площади. Проектирование может стоить на 4-5% дороже бюджета, но дом по себестоимости выходит дешевле на 10% за счет оптимизации площади и проектных решений и к этому получает 10-15% дополнительной капитализации за чет хорошей концепции и эстетики.
По мнению Елизаветы Конвей, самой большой ценностью, которую может привнести в проект коттеджного поселка опытный архитектор, является разработка мастер-плана. В хорошем мастер-плане кроме всего прочего отдельное внимание уделяется ландшафту общественных зон и проезжих частей, где, в частности, выделяется эргономичная пешеходная зона с велосипедными дорожками, где сохранена единая стилистика ограждений, а ландшафт максимально приближен к натуральному, включая сохранение существующих деревьев на участке, если такие имеются. В целом, такой мастер-план предусматривает, что коттеджный поселок вписывается в естественную среду либо эта естественная среда имитируется с помощью дополнительных искусственных средств.
В России такой оптимизации и гармонизации удается достичь очень редко. В большинстве случаев, градостроительные ограничения, существующие на том или ином участке, стремление девелопера эффективно использовать застраиваемое пространство приводят к тому, что первичной становится форма, которая затем заполняется контентом. И этот контент может быть не всегда удобным для покупателя.
Примеры качественных архитектурных проектов.
Итак, как мы уже говорили ранее, из всех реализуемых проектов, которые ежегодно выводятся на рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга, лишь некоторые имеют качественную проработанную архитектуру и достойную внутреннюю среду, соответствующую заявленному классу. В первую очередь стоит отметить поселок таунхаусов «Оллила», расположенный в Курортном районе Петербурга. В рамках работы над усовершенствованием архитектурного облика проекта мы разработали комплексное решение, включающее ряд элементов художественной росписи в едином стиле – Южной Италии, которые могут по-разному комбинироваться на каждом таунхаусе. Таким образом, была найдена золотая середина в вопросе гармонизации среды и предоставлена возможность выбора покупателю. Уникальность каждого дома и сохранение архитектурной гармонии – это важный аспект урбанистики, ее ключевая архитектурная задача, которая редко и слабо прорабатывается в современных проектах.
.jpg)
.jpg)
