Новая Москва. Рынок жилой недвижимости привлекает инвестиционных покупателей
Рынок первичной недвижимости Новой Москвы воспринимается столичными покупателями и инвесторами из других регионов России как хороший способ инвестирования денежного капитала. По показателям прошлого года покупка недвижимости с инвестиционной целью стала основным видом сделок, при этом доля ипотечных сделок составила порядка 70%. Не смотря на внешние и внутренние проблемы весь год присоединенные территории имели хорошие рыночные показатели привлекательности.
Пульс рынка. Тенденции
Как уже было сказано выше, рынок себя чувствовал хорошо, никакие факторы не останавливали его развитие, и даже наоборот, имели положительное влияние. Здесь развивались ранее обозначившиеся тенденции и появились новые. Начнем с самой очевидной и самой явной. Несмотря на то, что спрос на недвижимость носил ажиотажный характер, вызванный внутренней экономической обстановкой, покупатели по-прежнему, внимательно относятся к выбору проектов и в первую очередь оценивают репутацию застройщика. Требовательность с их стороны наблюдается последние несколько лет и эта тенденция продолжает укрепляться. Даже в сложной экономической обстановке люди не спешат расстаться с деньгами, взвешивают свое решение и изучают рынок.
Первичный рынок традиционно считается очень рискованным, не смотря на то, что за последние годы количество скандалов и историй с обманутыми дольщиками значительно снизилось. Но сейчас этот вопрос вновь обрел свою актуальность. Эксперты отмечают, что в нынешних условиях нестабильности экономики проекты, которые находятся на начальном этапе, могут быть заморожены, а недобросовестные застройщики рискуют обанкротиться. Стоит отметить и тот факт, что уже в 2014 году на рынок вышли всего три проекта, что, естественно, вызвало рост стоимости за квадратный метр. В течение прошлого года цена подросла примерно на 25 % до 104,8 тысяч рублей.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, отмечает более позитивные моменты развития рынка, при этом говорит, что его будущее выглядит не так уж безоблачно:
«В прошлом году рынок недвижимости Новой Москвы демонстрировал хорошие показатели ввода новых объектов, высокий процент инвестиционных покупок с целью сбережения средств. При этом ситуация в наступившем году окажется противоположной. Повышение ставок по ипотеке, падение курса рубля привело к снижению покупательской способности населения. Хотя по-прежнему рентабельными остаются объекты эконом класса. Сами девелоперы сейчас находятся в стадии выжидания. В целом можно говорить, что крупные проекты, заявленные на 2015 год, могут быть заморожены до лучших времен. Больше всего пострадают сегменты «бизнес» и «элит». В эконом-сегменте все будет зависеть от ценовой политики застройщиков, ставок ипотеки».
В кризисных условиях, вызванных политическими разногласиями, россияне стремятся сохранить накопленные средства. В то время, когда резко падает курс рубля и цена на нефть, недвижимость остается, пожалуй, единственным реально действенным способом инвестирования, который позволит сохранить денежный капитал. Те люди, которые рассматривали приобретения жилья даже в далекой перспективе сегодня перешли к действию.
Инвестиционное настоящее
Игроки рынка недвижимости неоднократно отмечали привлекательность Новой Москвы. На сегодняшний день присоединенные территории пока лишь юридически относятся к столице, но в скором времени они фактически станут неотъемлемой ее частью. Приобретение здесь недвижимости с инвестиционной целью сегодня позволит получить экономическую выгоду в будущем.
Покупатели, которые понимают эту простую мысль, качественно подходят к выбору, оценивая и проект, и репутацию застройщика. Рост числа инвестиционных сделок наметился еще в конце 2013 года, когда начался отзыв лицензий у банков. В начале 2014 года ожидаемый рост продолжился. Интересно, что в конце прошлого года около половины сделок заключались инвесторами с клиентами, которые планировали покупку жилья в будущем. И это вполне оправдано, потенциальные покупатели хорошо помнят ситуацию 2008-2009 года, когда проекты замораживались, резко снизился ввод жилых площадей. Тогда спрос на качественное жилье превышал предложение.
Поэтому в первой половине прошлого года активным покупательским спросом пользовалось жилье эконом- и комфорт-класса, что в первую очередь объясняется значительным объемом предложения со стороны девелоперов. Сегодня они стремятся увеличить долю квартир небольшой площади в строящихся объектах, невысокая цена повышает спрос, что, естественно, поможет застройщику получить максимальную прибыль за счет количественного объема сделок.
Без потребности в высоком
Покупатели стремятся приобрести комфортное жилье небольшой площади как в многоэтажных, так и в малоэтажных застройках. Интересно, что особый интерес вызывают таунхаусы и коттеджи, что объяснимо желанием иметь в собственности частное домовладение в столице. Сейчас средний бюджет по таунхаусам и коттеджам составляет примерно 5-7 миллионов, в то время как по квартирам – 3-4 миллиона.
Хотя для девелоперов строительство малоэтажных комплексов нерентабельно. Ведь чем плотнее застройка, тем выше прибыльность проекта. Как правило, если застройщик реализует проект малоэтажной застройки, то это будет жилье бизнес-класса. Зафиксирован высокий спрос на готовые объекты или объекты, которые находятся на финальной стадии строительства.
Не менее важным условием для покупки является транспортная доступность и развитая инфраструктура. Транспортная сеть Новой Москвы только начинает активно развиваться: в 2014 году открылась станция метро «Тропарево» Сокольнической линии, завершена реконструкция дороги от г. Московский до д. Рассказовка. На этот год намечено строительство нескольких автодорог и железных переездов. Работа над развитием транспортной сети ведется, но будут ли реализовываться проекты в условиях экономической неустойчивости? Так, известно, что из-за резкого падения рубля и роста доллара уже приостановлены переговоры с китайскими инвесторами о прокладке линии метро от «Улицы Новаторов» до Коммунарки.
Помимо транспортной доступности актуально развитие проектов коммерческой недвижимости в новых районах. На сегодняшний день на территории Новой Москвы действует пять многофункциональных комплексов, а общая площадь составляет порядка 700-750 кв.м. при этом начинают приостанавливаться некоторые проекты. Ранее говорилось о реализации масштабного проекта «Аэрополис», который предусматривал строительство огромного торгово-офисного комплекса рядом с аэропортом «Внуково», а в ноябре власти заявили о приостановлении данного проекта.
«В Новой Москве стали более внимательно относиться к созданию качественной среды. В первую очередь в 2014 году наметилось движение в инфраструктурном вопросе. Второе о чем можно сказать – появляются проекты с полноценной реализацией идеи благоустройства это действительно качественные и интересные жилые комплексы, - Комментирует Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад». – Усиление конкуренции и более жесткая борьба за платежеспособный спрос подталкивает девелоперов к необходимости более тщательно заниматься формированием комфортной среды обитания, повышающей ликвидность проектов».
Подобных проектов пока еще не так много, но усиливающийся интерес к ним со стороны покупателей покажет девелоперам всю значимость и выгодность таких жилых комплексов.
Выводы и перспективы на будущее
Сейчас Новая Москва является лидером по вводу жилой недвижимости, но находится в дефиците коммерческая недвижимость. Это тоже своего рода острая инфраструктурная проблема. Вполне вероятно, что в этом году новых объектов не появится, поскольку основная часть вложений в развитие территорий исходит от частных инвесторов, из бюджета столицы расходуется незначительная часть. Так, в 2014 году из 140 миллиардов из бюджета было затрачено лишь 10 миллиардов. В 2015 году было запланировано увеличить объем частных инвестиций до 170-180 миллиардов, но в кризисных условиях эта сумма значительно уменьшится.
Эксперты прогнозируют, что в следующем году проекты застройщиков, которые находятся на стадии разработки, вероятнее всего, будут заморожены. Главной причиной такого решения, по словам некоторых девелоперов, может послужить увеличение ключевой ставки ЦБ на 17 %. Естественно, что такой рост отразится и на ипотечном кредитовании населения и на займах для строительных компаний. Возможно, если ставка не снизится в первом полугодии этого года, то последует непросто заморозка проектов, но и череда банкротств. Например, президент Crocus Group Apac ранее заявил о готовности заморозить проекты: строительство примерно одного миллиона кв. м. жилой и коммерческой недвижимости в районе станции Мякинино. Около двух лет назад минимальный объем инвестиции в строительство оценивался в три миллиарда долларов. Сейчас компания инвестирует собственные средства и ведет переговоры с банками и кредитовании дешевле 17 %.
В трудном положении находятся и продавцы объектов жилой недвижимости. Поскольку рынок недвижимости достаточно инертен, им крайне сложно определиться с решением о формировании стоимости за квадратный метр: оставить цены в рублях или перевести их в доллары. Такая обстановка заставляет снимать объекты с продажи.
Прогнозировать поведение рынка жилой и коммерческой недвижимости Новой Москвы на этот год крайне сложно, учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране. В целом, можно предположить, что основные тенденция действия рынка будут соответствовать 2014 году.
Комментирует Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects:
«У Новой Москвы, как и любой другой территории, есть свои плюсы и минусы. Однако в период спада рынка единственным фактором, который будет оказывать влияние на развитие сегмента жилой недвижимости, станет локация и качество инфраструктуры».
Как отмечает эксперт, в наилучшем положении в 2015 году окажутся объекты комфорт-класса с хорошей транспортной инфраструктурой. Сейчас даже девелоперы, ранее специализировавшиеся на элитной недвижимости в пределах старой Москвы, активно переключились на проекты, расположенные недалеко за пределом границы МКАД или вблизи от станций метрополитена, запланированных к открытию в ближайшие 2-3 года.
Масштабные проекты эконом класса с плохой транспортной инфраструктурой выйду на какое-то время из поля внимания инвесторов и застройщиков. Они в первую очередь были интересны потребителю с уровнем дохода ниже среднего, который под приобретение недорогого жилья брал ипотеку, ставшую в текущей экономической обстановке менее доступной.
.jpg)
.jpg)
