Таунхаусы Подмосковья: сегмент на подъеме
Загородный сегмент становится все более притягательным и популярным. Постепенно, как с историей про хорошее вино, прелесть которого сложно оценить в самый момент глотка, коттеджным поселкам пришлось подождать какое-то время, прежде чем разборчивые и осторожные москвичи, а также жители регионов стали перебираться в область и обживать малоэтажку. К моменту, когда спрос стал вполне ощутимой и явной величиной, девелоперам уже было что предложить – объекты, выводимые на рынок, оформились в качественные, концептуальные продукты с развитой инфраструктурой и сформированным набором услуг.
Современные коттеджные поселки это не просто одинаковые домики, гордо стоящие в несколько рядом в чистом поле. Как отмечают эксперты и игроки рынка теперь это концептуальные комплексы, имеющие собственный архитектурный стиль, выразительный и узнаваемый образ. Индивидуальность здесь имеет весомое значение, но важными аспектами является еще и комфорт, современность, коммуникации, развитость места в социальном плане. При этом, стоимость, как ни странно, наоборот имеет обратную динамику – постепенно с каждым проектом, набирая в качестве, девелоперы сдают в цене, т.е. снижают ее. Это происходит с одной стороны благодаря оптимизации затрат, с другой, благодаря более рациональному подходу.
Тенденции рынка
Среди главных тенденций 2014 года стоит отметить повышенный интерес со стороны покупателей, впрочем, это наблюдается во всех сегментах рынка недвижимости в классе масс-маркет. Благодаря внешним факторам, которые подогревают покупательский спрос, и ценовой политике застройщиков, привязавших стоимость к рублю, что весьма традиционно именно для данного класса комфортности, большое количество людей обратили внимание на малоэтажное жилье.
Саша Лукич, главный архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects, отмечает что среди тенденций которые в этом году были характерны для рынка таунхаусов – оптимизация площадей и улучшение качества планировочных решений. По словам эксперта, многие девелоперы поняли, что таунхаус должен предлагать потребителю уровень комфорта выше, чем тот бы мог получить, проживая в городской квартире. В нем принципиально наличие минимум трех спален, однако грамотно их спланировать и разместить на уменьшенной в полтора-два раза площади может только архитектор с соответствующим опытом в оптимизации планировочных решений. В том числе его работа предполагает, тщательную, согласно принципам эргономии и основам дизайна интерьеров, расстановку мебели. Если же архитектор не обладает достаточным уровнем профессиональных компетенции, то таунхаус с грубой нарезкой помещений при сокращении метража может совсем потерять функциональность и комфорт.
Рассматривая загородное жилье в сегменте масс-маркет, многие эксперты отмечают, такие сильные стороны, как баланс между урбанистическими пейзажами и домиком в тихом спокойном месте. Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», считает что загородная недвижимость – это востребованный продукт, который является компромиссом между квартирой и загородным коттеджем.
«Несмотря на неблагоприятную экономическую обстановку в стране, на рынке таунхаусов Московского региона наблюдается повышенный интерес со стороны покупателей – проходят показы, заключаются сделки. Особенно большим спросом пользуются проекты на последних стадиях строительства эконом- и бизнес-класса, а также те объекты, цены которых зафиксированы в рублях».
Стоит сказать и том, что покупательский интерес все больше убеждает девелоперов и игроков рынка в необходимости и неоспоримой значимости таунхаусов на рынке. Даже такое очень многостороннее явления как кризис, ставший своего рода катализатором повышенного спроса в 2014, не страшит и в 2015 году. Сергей Позняк, директор проекта «Экодолье Шолохово», уверен, что особого затишья в сегменте эконом в обозримом будущем не случится, причин тому несколько: возможность проживания на природе, доступная стоимость жилья, низкая стоимость эксплуатации, по сравнению с загородным домом, собственное парковочное место и земельный участок, меньшее количество соседей. Такие явные преимущества не дадут рынку таунхаусов сдуться.
«Сегодня – это оптимальный вариант для покупки и вложения средств. Так, у таунхаусов темпы строительства существенно выше, чем у многоквартирных домов. Соответственно, таунхаус строится и вводится в эксплуатацию быстрее. И владельцу не нужно ждать 1,5-2 года, чтобы переехать в новое жилье. Соответственно, снижаются и риски, что особенно важно в условиях нестабильной экономической ситуации».
Общие данные по рынку
Это возможно наиболее скучная, но в то же время самая полезная часть материала – только статистика, цифры и факты. Наиболее верные ориентиры на бескрайних просторах рынка недвижимости. И здесь стоит начать с того, что единых данных по рынку нет. Цифры игроков и экспертов отличаются друг от друга, в зависимости от методологии подсчета. Но, в любом случае, эти данные помогают понять ситуацию. Итак, по данным аналитического центра Villagio Estate, общее количество поселков с таунхаусами эконом и комфорт (эконом+) класса, т.е. в бюджете до 13 млн. рублей, составляет 97 штук. Число объектов оценивается примерно в 6 тыс. Большинство из них расположено на Новорижском и Пятницком (по 14%), а также Калужском (11%), шоссе.
По данным компании «Метриум Групп» всего в Московской области реализуется порядка 150 поселков, включающих таунхаусы. Значительная часть из них расположена в пределах 15 км по Новорижскому, Калужскому, а также Минскому шоссе. Эти направления традиционно считаются лидерами, благодаря нескольким факторам – хорошей репутации районов, экологии, высокой транспортной доступности и наличию свободных участков под застройку. На втором месте по популярности на Дмитровское, Осташковское и Каширское шоссе. Здесь с экологией и репутацией районов все также благополучно, а вот транспортная доступность похуже. На Киевском направлении в пределах 15 км от кольцевой автодороги можно насчитать не более 8 коттеджных поселков, включающих таунхаусы.
Эксперты Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» насчитали порядка 114 поселков с таунхаусами. Всего, по данным специалистов по итогам IV квартала 2014 года на загородном рынке зафиксировано 818 поселков, из них 14% – с таунхаусами, 9% – с дуплексами. Средние площади (на IV квартал прошлого года) составили: таунхаусов – 159,1 кв м., дуплексов – 180,4 кв. м.
Постепенно мы подошли к самому интересному, денежному вопросу – сколько стоит удовольствие жить загородом. Ранее мы уже говорили о том, что стоимость таунхаусов постепенно снижается, корректируется. Предложения от девелоперов и застройщиков становятся все более качественными и доступными. Теперь перейдем непосредственно к самим цифрам. Итак, по словам руководителя офиса «Новослободское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексея Сенчука основной спрос сконцентрирован на предложении в ценовом диапазоне 4,5 – 6 млн. руб. Наиболее привлекательное предложение в глазах покупателя, это готовое жилье и здесь есть некоторое противоречие – готовые дома часто оказываются дороже. При этом общую картину цен на таунхаусы по Подмосковью, размывают проекты эконом-класса по дорогим направлениям, например, на Новой Риге, а теперь такие есть даже на Рублевском шоссе. Традиционно цены выше в Новой Москве, но и там можно найти предложение до 6 млн. руб. Пожалуй, на стоимость таунхауса влияет не столько направление, сколько близость к Москве и транспортная доступность, поскольку в основном их приобретают в качестве основного жилья. Чем ближе к городу – тем дороже объект.
Прогнозы на будущее
В заключении стоит сказать о том, что ждет рынок загородной недвижимости в 2015 году. На самом деле традиционно, прогнозы делаются на 2-3 года, но текущая ситуация не позволяет заглядывать так далеко. В целом, прежде чем перейти к конкретным замечаниям аналитиков стоит сказать о том, что многие сходятся во мнение, что и текущий кризис может принести больше пользы, чем вреда. Например, очистить рынок от появившихся некачественных проектов и слабых застройщиков.
Так, по словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» сложившаяся нестабильная экономическая ситуация оказывает влияние на политику застройщиков, корректировку цен и выход новых проектов.
«Скорее всего, активные продажи на рынке таунхаусов будут продолжаться до середины 2015 года, далее возможно падение спроса из-за общего снижения покупательской способности населения. Вероятно, что именно в 2015 году произойдет некая «фильтрация» ликвидных и неликвидных предложений на рынке таунхаусов. По-настоящему интересные объекты по-прежнему будут продаваться. На менее ликвидные объекты большого спроса во второй половине 2015 году уже не будет. Это приведет к тому, что застройщики будут вынуждены снижать цены для реализации таунхаусов».
В компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают что таунхаусы – это самый устойчивый и многообещающий сегмент загородного рынка. Пока перспективы ипотеки туманны, инвестиционных сделок будет все меньше, а снижение покупательской способности населения – уже данность. Ждать, что люди начнут массово приобретать дачи даже в сезон - не приходится. При этом покупатели таунхаусов – это, как правило, люди, которые реализуют для покупки какую-то другую недвижимость, в том числе – городские квартиры.
Приятно, что эксперты так единодушны и полны оптимизма, это значит, что рынок будет продолжать расти и улучшать качество предложения, надеемся лишь на то, что в ближайшем будущем появятся доступные финансовые инструменты для приобретения такого жилья.
.jpg)
.jpg)
