Инвестиционная привлекательность городов Подмосковья. Красногорск 2015: движения и изменения
.jpg)
Города ближайшего Подмосковья традиционно так же интересны для инвестирования, как и недвижимость столицы. Но, это правило не работает на 100%. Не каждый город под это правило подходит. Любая территория – это уникальное сочетание фактов, некоторые из которых достаются «по наследству» и являются неизменными, например, такие как климат, рельеф, экология, наличие водных ресурсов и прочее. Некоторые факторы – дело рук грамотной политики чиновников, развивающих территорию: наличие в городе качественной инфраструктуры, налаженное партнерство с деловыми, научными, культурными организациями, развитие подобных центров в своем регионе, формирование соответствующего имиджа и многое другое.
Как отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова, главный критерий инвестиционно привлекательного подмосковного города – оптимальное соотношение цены и удобства проживания, что обеспечивается, прежде всего, очень хорошей транспортной доступностью до Москвы. Такое сочетание отмечается, например, в Реутове. Правда, цены на новостройки в городе достаточно высоки – в среднем 90 300 рублей за кв. м – по этому показателю город находится на четвертом месте в области. Однако жителям Реутова доступна станция метро «Новокосино». Кроме того, весьма привлекательны с этой точки зрения Люберцы, где уже открыта станция метро «Лермонтовский Проспект» и в ближайшей перспективе планируется открытие станции метро «Некрасовка». А также Мытищи, в которых налажено скоростное железнодорожное сообщение с Москвой. А вот Красногорск и Химки, переоценены. Это самые дорогие города Подмосковья, притом, что добраться до них весьма проблематично, несмотря на близость к МКАД.
Фактически сейчас территория или отдельный город воспринимаются как отдельный бренд, и, здесь как на рекламном рынке – если бренд сильный, правильно спозиционированный, то ему не страшны никакие сложности, он будет популярен при любых обстоятельствах. Каждый город Подмосковья сейчас стремится к этому, насколько хорошо получается достигать целей можно оценить сейчас – в кризис. Мы начнем с Красногорска, одного из наиболее популярных мест у жителей столиц.
Основные факторы преимущества
Красна изба пирогами, а Красногорск – удачным местом расположения. Мы в одном из предыдущих материалов уже затрагивали этот вопрос и отмечали, что лучше для подмосковного города сложно было бы придумать: в непосредственной близости от Москвы реки и реки Баньки, со всех сторон окружен лесом и столица всего лишь в 22 километрах. Место по-настоящему приятное и живописное, это – первый фактор о котором стоит сказать. Он естественный и никуда не денется. Но одной природы не достаточно. Есть еще относительно нормальная экологическая ситуация – сюда с попутными ветрами не прилетает никаких столичных «приветов», в виде выбросов и копоти. Плюс – отсутствие собственных вредных производств.
Хорошая транспортная доступность является с одной стороны вторым преимуществом города – с другой, его первым недостатком. Высокая степень загруженности дорог, популярность данного направления не лучшим образом сказываются на хрупкой экологической системе Подмосковья.
Долгое время Красногорск находился в ТОПе инвестиционной привлекательности, эксперты рынка недвижимости отмечали, что такая популярность достигалась за счет высокой интенсивности развития, это – один из наиболее сильных городов ближнего Подмосковья, и по объемам и параметрам строящегося жилья. Кроме того, развитая полноценная инфраструктура города стала очередным его преимуществом: представлены высококлассные офисные и торговые комплексы, центры развлечений, спортивные объекты и многое другое. Т.е. здесь не просто удобно и комфортно жить горожанам, но и есть немало факторов для привлечения жителей соседних городов.
По мнению аналитиков компании ЗАО «ЮИТ СитиСтрой», Красногорск – город-спутник с хорошо развитой инфраструктурой. Его инвестиционная привлекательность довольно высокая и определяется близостью к Москве, хорошей транспортной доступностью. Большой потенциал для мигрантов переезжающих в Московский регион, а также для самих москвичей, не имеющих возможности улучшения жилищных условий в границах столицы. Лучшая альтернатива Новой Москве, большие возможности использования предложений рынка труда Москвы.
Как отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, в Красногорском районе уже сейчас ведется строительство нескольких достаточно интересных проектов. Если же рассматривать инвестиционную привлекательность города в перспективе, то она будет только увеличиваться, поскольку в ближайшем будущем здесь планируется существенное развитие транспортной инфраструктуры. Так, например, на ж/д станциях Опалиха и Павшино будут построены современные ТПУ. Кроме того, улучшению транспортной ситуации поспособствует реконструкция автодорог. Например, на развязке Волоколамского шоссе с МКАД и на пересечении его с Ильинским шоссе будут построены современные эстакады и организовано безсветофорное движение, что также значительно повлияет на стоимость недвижимости Красногорска в целом (прирост на 10-15%), а значит, и на повышении инвестиционной привлекательности города.
«Кроме того, здесь активно развивается инфраструктура – помимо того, что уже сейчас в Красногорске достаточно много торговых центров, банковских отделений, домов культуры и т.д., планируется ее дальнейшее развитие. Так, в следующем году ожидается открытие нового кинотеатра и торгового центра, - рассказывает господин Блинов. - Стоит также отметить и главную особенность района – экологически чистую обстановку. В частности, таких отделенных районов, как мкрн. Опалиха, где располагается большой лесной массив».
Дмитрий Попов, руководитель отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест», также считает, что даже в такое непростое время привлекательность Красногорска ни сколько не стала ниже, город и дальше будет пользоваться популярностью:
«Красногорск стал одним из первых подмосковных городов, в котором стали строить многоквартирные дома бизнес-класса. Это было обусловлено престижностью западного направления Подмосковья и привлекательной экологией Красногорска».Как замечает эксперт, сейчас Красногорск один из самых активно застраиваемых городов Подмосковья, что свидетельствует о его высокой инвестиционной привлекательности. Кроме многоквартирного жилья здесь строятся поселки коттеджей, таунхаусов и малоэтажных жилых домов – в основном такие проекты располагаются в дальней от Москвы части Красногорска, в микрорайоне Опалиха.
Сколько стоило Подмосковье
Цена – важный фактор принятия решения, рано или поздно в него упираются абсолютно все потенциальные покупатели. Потому расскажем про стоимость в целом и частности. По данным компании «ИРН Консалтинг» во втором полугодии 2014 года средние цены на первичном рынке Подмосковья выросли на 4%. Сильнее всего подорожали новостройки в Домодедове (на 9,2%), Балашихе (на 8,8%) и Звенигороде (на 8,7%). Однако стоит иметь в виду, что на локальных рынках важную роль в росте цен играет изменение структуры предложения, поэтому на основе данной динамики нельзя говорить о том, что именно эти города являются наиболее привлекательными для инвестиций в новостройки.
.jpg)
В целом наиболее высокие средние цены на новостройки отмечаются в Красногорском районе (101 900 руб. за кв. м), Химках (99 800 руб. за кв. м), Красногорске (98 200 руб. за кв. м), Реутове (90 300 руб. за кв. м) и Люберцах (89 600 руб. за кв. м).
Точки опоры города
По мнению экспертов и игроков рынка в городе есть несколько районов, которые стали наиболее интересны для девелоперов и вследствие этого, сейчас активно развиваются и застраиваются. По мнению аналитиков компании «Эталон-Инвест», на первом месте, с явным лидерством, стоит Павшинская пойма. На нее обратили внимание еще в 2005 году, тогда и начался этап активной застройки, с легкой руки инициаторов проекта (в роли которых, кстати, выступили крупнейшие застройщики столицы), здесь выросли несколько микрорайонов. По качеству – эконом сегмент, типовая панель, но это было только начало.
Сейчас, на заключительном этапе застройки района, на смену застройщикам типового жилья пришли комплексы комфорт и бизнес класса, строящиеся по индивидуальным проектам: ЖК «Арт», ЖК «Спасский мост», ЖК «Молодежный». Район Павшинской поймы на сегодняшний день самый густонаселенный и плотно застроенный в Красногорске: введено и находится в стадии строительства здесь около 2 млн. кв. м жилья, рассчитанного на проживание порядка 80-100 тыс. человек. Кроме того это один из дорогих районов Красногорска, однокомнатные квартиры здесь стоят от 3,1 до 6,15 млн. руб., дешевле можно купить лишь маленькие студии площадью меньше 30 кв. м.
Второй интересный район, который также стали активно развивать – Изумрудные холмы. Можно сказать так, он в принципе недалеко ушел от Павшинской поймы, его строительство ведется неподалеку с Опалиховым лесом, планируется, что это будет полноценный проект комплексного освоения территории. Это значит, что здесь будут представлены не только жилые дома, но и вся необходимая инфраструктура, будет выполнено полноценное благоустройство. Под проект отдано 80 Га, на которых уже совсем скоро появится порядка двадцати домов комфорт-класса, детские сады, школы и прочее. Стоимость квартир в «Изумрудных холмах» начинается от 3,9 млн. руб. за однокомнатную квартиру.
Кроме масштабных и точечных проектов многоэтажного жилья, в Красногорске активно строятся малоэтажные комплексы, в основном в поселках Опалиха и в пригороде Красногорска – пос. Нахабино. Наиболее доступные по стоимости квартиры – в Нахабино, студию можно купить за 1,8-2,7 млн. руб., однокомнатные квартиры – за 2-3,5 млн. руб.
Интересным представляется проект «ЮИТ Парк» от российско-финского застройщика ЮИТ СитиСтрой. на ул. Дачной в центре города, на границе природного парка. Квартиры студии свободной планировки от 2,7 млн. руб. Вся городская инфраструктура в шаговой доступности.
Точки проседания
Не все игроки рынка смотрят в будущее с оптимизмом. Следует сказать о том, что существует и вторая точка зрения, по словам Татьяны Калюжновой, Подмосковный рынок в 2015 году столкнется с падением спроса. При этом за счет большого объема предложения эта тенденция будет более выраженной, чем в Москве: если в столице спрос может снизиться до 20-25%, то в области снижение может составить до 40-50%. Поэтому в целом подмосковный рынок сейчас не слишком привлекателен для инвестиций.
Тем не менее, некоторые объекты могут оказаться более устойчивыми к снижению спроса, они сохранят инвестиционную привлекательность. Это новостройки с очень хорошей транспортной доступностью, особенно в городах, где нет переизбытка предложения.
Елена Становая, специально для портала Все Новостройки.
Источник: Все Новостройки
.jpg)
.jpg)
