Новостройки Москвы. Западный административный округ. Имиджевые обременения и чистый воздух
Репутация у этого административного округа, что называется отменная – формировалась более 50 лет как высококлассное и очень качественное жилье, не меняя выбранного вектора. Визитная карточка любого города – это его центральные улицы, именно здесь скрыты душа, суть и характер. Если мы говорим о ЗАО, то его суть также заключена в самом сердце – в центральных районах. Раменки, Крылатское, Дорогомилово – вот районы, задающие тон, настроение и формирующие весь облик округа.
Статистические данные таковы: по площади территории ЗАО замыкает пятерку лидеров, с объемом чуть более 14% находится на почетном четвертом месте, а вот по количеству обитателей на 9 месте, так что плотность населения для Москвы можно сказать невысокая.
Две стороны одного округа
Объективно сильными сторонами ЗАО можно считать его хорошую экологию (в сравнении с другими частями столицы), близость к центру города (здесь подразумевается не только географическое расположение, сколь еще моральное и культурное состояние). Этот округ вполне может конкурировать с Центральным по степени престижности и количеству памятников архитектуры, культурных и любимых горожанами мест, которые давно уже стали своего рода визитной карточкой Москвы. Кроме того, явным преимуществом можно считать высокое качество жилья. Речь идет как о вторичном рынке недвижимости, так и о новых проектах, которые реализуются на территории округа. Что может быть важно – здесь сформировался благополучный и респектабельный контингент жителей, почти однородный социальный состав, это, несомненно, порадует особенно претенциозных покупателей. И заключительный важный момент, который просто нельзя не отметить – социальная инфраструктура. По ее количеству и качеству район считается одним из самых благополучных в Москве.
«ЗАО по праву считается одним из престижных районов столицы. Здесь расположены лучшие Университеты страны, лучшие школы, посольства многих стран, добавим к этому развитую инфраструктуру, транспортную доступность (которая с открытием новых станций метро станет еще лучше) и при всем при этом отличную экологию, - рассказывает Кузьмичева Елена, заместитель Генерального директора по рекламе и PR ООО «МонАрх Недвижимость». - Именно здесь расположен Парк победы и природный заказник «Долина реки Раменка». Уникальность местоположения позволяет говорить и об уникальности проектов, которые здесь возводятся. Это либо проекты бизнесс-класса, либо элитное жилье с соответствующей архитектурой и впечатляющими концепциями. Если брать округ в целом, то смело можно говорить о том, что он отлично подходит как для собственного проживания, так и я для инвестиций».
С экспертом согласна и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова:
«Западный административный округ – самый дорогой в Москве после Центрального. Он считается одним из наиболее престижных округов Москвы, поэтому жилье в нем пользуется заметным спросом. Дополнительным стимулом является строительство новых станций метро на Калининско-Солнцевской линии: «Мичуринский проспект», «Раменки», «Ломоносовский проспект», «Минская». Это в свою очередь определяет географию застройки. Больше всего новых проектов сконцентрировано в районе Раменки, где пройдет новая ветка метро, недалеко от Мичуринского проспекта и Ломоносовского проспекта».
Теперь о недостатках. К сожалению, как бы ни был прекрасен описываемый нами административный округ, минусы у него все равно есть, потому не все так однозначно и линейно. Итак, начнем с самого явного – это переоцененность. Как мы все прекрасно понимает, престижность и респектабельность района – вещь неконкретная, размытая, а потому, откровенно спекулятивная. Участники рынка недвижимости научились легко жонглировать этим понятием, разгоняя цены и покупательский интерес до нужного уровня. Второе обстоятельство – заточенность инфраструктурных объектов под высокий ценовой сегмент, это является большой проблемой для обычных жителей.
Первичный рынок общие данные
Как отмечают эксперты и игроки рынка, интерес к ЗАО у застройщиков очень высокий. По данным аналитиков компании «ИРН Консалтинг» по объему предложения на первичном рынке данный административный округ занимает четвертое место среди округов Москвы. На конец февраля, здесь предлагалось около 800 квартир в новостройках. Средняя стоимость квадратного метра в проектах составляла 301 800 рублей – по этому показателю ЗАО занимает второе место в столице после ЦАО. Однокомнатная квартира в местных новостройках обойдется в среднем в 10,4 млн. рублей, «двушка» – в 23,1 млн. рублей, а трехкомнатные квартиры в среднем стоят 26,2 млн. рублей. Самые дешевые квартиры на первичном рынке Западного округа предлагаются в ЖК «Крылатский» и ЖК «О7» – в них можно найти однокомнатные квартиры до 8 млн. рублей. Самые дорогие квартиры предлагаются в ЖК «Снегири Эко» – от 100 до 500 млн. рублей.
В компании «НДВ Недвижимость» отмечают, что в начале 2014 года объем предложения округа составлял 11% от совокупного предложения новостроек в старых границах столицы, к концу года доля округа возросла до 12%. За истекший год в округе вышло 5 новых проектов, а также появились новые корпуса в уже известных проектах. Так что, не смотря на непростую ситуацию, которая наблюдалась весь год, положение было относительно позитивным. Примечательно, что впервые за несколько лет предложение округа пополнилось объектом эконом-класса, однако основную долю предложения по-прежнему составляют проекты бизнес-класса (65%). Средняя стоимость квадратного метра в округе за 2014 год выросла на 2%. С начала 2015 года в реализацию вышло еще два новых проекта.
Что касается стоимости, то аналитики отмечают, что средняя цена кв. м в новостройках ЗАО немного ниже, равна 244 тыс. руб. В районе станции метро Раменки в рамках жилого комплекса бизнес-класса «Мосфильмовский» заканчивается строительство последних корпусов. В рамках комплекса будет построена школа и два детских сада. Минимальная стоимость кв. м в проекте составляет 245 000 руб.
Сейчас в округе в реализации находится 19 проектов, распределение объемов площадей по районам можно посмотреть на диаграмме, представленной ниже.
Структура распределения объема площадей на рынке первичной недвижимости ЗАО по районам. На основании данных компании «НДВ-Недвижимость», 2015 год.
В обозримом будущем ожидается выход новых проектов и корпусов в рамках реализуемых проектов.
Настоящее и будущее проектов ЗАО
Теперь мы переходим к самому интересному и любимому этапу – называем лучшие и знаковые проекты, которые сейчас реализуются на территории округа. Это вдвойне приятное занятие, потому что выбираются лучшие из лучших, это будет в своем роде капание в сливках. После кризиса 2008 года по настоящее время крупные знаковые проекты концентрировались в районе Мичуринского проспекта, проспекта Вернадского.
Среди наиболее заметных строящихся проектов – жилые комплексы «Мосфильмовский», «Лобачевский», «Долина Сетунь». В свою очередь, более северные направления в округе (Можайское, Рублевское шоссе) застраиваются менее активно. Одними из первых качественных проектов в этом районе стали ЖК «Шуваловский», а затем ЖК «Доминион» от ГК «Интеко». Крайне удачное расположение и большой отложенный спрос в районе станции метро «Университет» на нетиповое жилье бизнес-класса (до 2003-2004 гг. здесь преобладала типовая панельная застройка) во многом определили успех этих проектов.
Жилой комплекс «Мосфильмовский» стал заметен на рынке и привлек внимание многих потенциальных покупателей еще в самом начале, когда только анонсировался. Есть несколько значимых обстоятельств, которые смогли выделить его из целого ряда аналогичных проектов: действительно удачное месторасположение с точки зрения экологии, хорошая транспортная доступность, это не единичный точечный проект, вписанный в существующую ткань города, а полноценный комплекс корпусов, построенных в едином архитектурном стиле. Кстати, архитектурный стиль очень гармонично вписал весь ансамбль в общую панораму района. Стильно и лаконично.
В ожидании светлого будущего
Сейчас на рынке высококлассного жилья наблюдается небольшое затишье, под эту волну полностью попадает Западный административный округ, в основном обеспеченный именно такими проектами. Как отмечают эксперты и игроки рынка, на текущее состояние и настроение рынка в первую очередь повлияли глобальные обстоятельства. Так, например, считает и Кузьмичева Елена, отмечая, что весенний период, в течение которого рынок обычно фиксирует повышенный спрос, в прошлом году оказался чрезвычайно спокойным. Тому способствовали первые трения на валютных рынках и потенциальные покупатели первичной недвижимости предпочли сохранить сбережения в валюте. Но уже летом ситуация несколько стабилизировалась и запланированный рост цен на квадратные метры шел своим чередом. В целом, за прошедший год цены на проекты в ЗАО выросли в среднем на 10-15%. Тенденция сохраняется и сейчас, но на спросе это практически не сказывается. Решающими факторами в текущей ситуации оказываются репутация застройщика, стадия строительства объекта и ликвидность самого проекта. Спрос очевиден лишь на те проекты, в которых все три фактора сошлись воедино. Лидером рынка по ЗАО на данный момент является ЖК «Мосфильмовский»: темпы роста стройки, масштабность проекта и разнообразие планировок позволяют выгодно выделиться на фоне конкурентов.
.jpg)
.jpg)
