Последнее время квартиры небольшого метража перестали восприниматься как нечто новое на рынке первичной недвижимости Москвы. И застройщики, и покупатели стали относиться к ним как к должному, привычному и типичному явлению. Хотя, если вспомнить, еще года четыре назад малогабаритное жилье было по-настоящему новым форматом, обсуждалась его необходимость или оправданность, степень достаточности квадратных метров и прочие вопросы. Эксперты и игроки рынка в серьез задумывались о том, как совместить такие черты как качество и небольшую площадь в одном помещении, разрабатывались наиболее оптимальные планировочные решения. Все это выглядело, как серьезная попытка предложить достойный ответ на насущный покупательский запрос. 

   

Выдали по запросу

В России к малогабаритному жилью, в основном, относят объекты площадью менее 30 кв.м. если мы говорим о рынке первичной недвижимости, то их активный рост в новостройках начался примерно с 2010 года. Ранее, объем таких помещений был незначительным, в основном они размещались на вторичном рынке. После того как в России начался строительный бум, у застройщиков и покупателей было стойкое убеждение, что люди устали от тесных квартир, спроса на небольшие метражи на первичном рынке не было. Но с активным и резким ростом цены, интерес опять начал смещаться в сторону однушек и небольших двушек. Но их действительно надо было искать, именно на первичном рынке такие квартиры фактически не были представлены.

 

 

Сейчас в отдельных проектах они могут достигать 70%, спрос тоже держится достойно. Например, по данным Группы компаний «СУ-155», в проекте «Южное Домодедово» доля студий и однокомнатных квартир небольшого метража, порядка 35-38 кв.м в структуре продаж превышает 80%. Т.е. это несомненные лидеры. Как отмечают эксперты компании, рынок достаточно быстро реагирует на изменение спроса. В настоящее время у большинства девелоперов есть проекты полностью или частично состоящие из компактных квартир. Такие объекты наиболее востребованы и «уходят» в первую очередь. Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, замечает, что как правило, доля малогабаритных квартир на первичном рынке Подмосковья зависит от самого формата застройки. В разных проектах она может составлять от 10 до 70%.  К примеру, в проектах компании Urban Group ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Солнечная Система» доля малогабаритных квартир составляет порядка 23%.

 

 

Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в целом по рынку доля малогабариток не превышает 10% от общего объема предложения. Точно подсчитать их количество сложно. Другие игроки рынка называют еще более скромные цифры, например, по данным Марии Литинецкой, доля малогабаритных составляет 3%. среди всех студий и однушек если говорить именно о первичном рынке Москвы. Доля малогабаритных двухкомнатных квартир – около 1% (среди всех двухкомнатных), доля малогабаритных трехкомнатных – менее 1%. 

 

В общем, пока очевидно, что спрос остается неудовлетворенным, хотя прогресс очевиден, все больше проектов появляется с подобными квартирами, больше девелоперов разрабатывают такие предложения.

 

Причины популярности

Причины популярности малогабаритного жилья, в принципе, лежат на поверхности. Прежде всего, именно высокая стоимость квадратного метра является основополагающим фактором в нашей стране, она ведет к тому, что многие потенциальные покупатели, которые действительно желают приобрести недвижимость для собственного пользования, вынуждены сдерживать своим потребности в рамках небольшого пространства. Маленький метраж предполагает небольшие затраты. При этом сейчас есть возможность найти варианты с возможностью дальнейшего развитии семьи, компактные двушки и трешки с малогабаритной планировки, которые, увы, представлены лишь в единичных проектах.

 

Помимо привлекательности для собственной жизни, такие квартиры имеют свои плюсы для частных инвесторов. С этим мнением согласны и специалисты компании «СУ-155». Как утверждают игроки рынка, среди главных плюсов – низкий порог входа, и высокая ликвидность при последующей продаже. В проектах компании минимальная стоимость начинается от 1,2 млн. руб. за квартиру-студию 24 кв.м. в Звенигороде. Аналогичная квартира в Щербинке на территории Новой Москвы будет стоить 2,2 млн. руб.

 

Как отмечает Мария Литинецкая, сегодня есть смысл инвестировать в малогабаритное жилье. В дальнейшем за счет его меньшей стоимости относительно более просторных квартир, перепродать такую квартиру при желании, будет несложно. Конечно, многое зависит от ценовой политики и других характеристик жилья (месторасположение, ремонт и т.д.). Однако если сравнивать спрос на малогабаритное жилье и обычное, то последнее пользуется большей популярностью. Поэтому для инвестирования, в случае небольшой разницы в цене, стоит выбрать последний вариант.

 

Малогабаритные квартиры выгодно сдавать в аренду. За счет изначально меньшей цены такое жилье быстрее окупится и начнет приносить прибыль, а арендные ставки на малогабаритные квартиры сравнимы с обычным полноценным жильем.

 

Как правило, малогабаритная недвижимость действительно проектируется в массовом сегменте. На сегодняшний день минимальная стоимость на первичном рынке Москвы начинается от 2,87 млн. рублей (мкрн. «Северный», площадь 26,2 кв. м).

 

Леонард Блинов также отмечает, что малогабаритное жилье особенно выгодно приобретать в инвестиционных целях, поскольку при сдаче квартиры в аренду цена не так чувствительна к площади. То есть при покупке, скажем, студии, вы отдадите меньше денег, чем за однокомнатную квартиру. Но при сдаче ее в аренду их цены будут равны.

 

А вот господин Богданюк, не разделяет единодушного оптимизма коллег, по его мнению, малогабаритные квартиры, несмотря на низкий бюджет покупки, нельзя назвать самыми популярными объектами инвестирования. Чаще всего предпочтение отдается стандартным однокомнатным квартирам как наиболее ликвидным предложениям, для которых проще всего найти покупателя и которые всегда остаются востребованы. На текущей же момент покупательские предпочтения сместились в сторону квартир для проживания, инвесторы опасаются вкладываться в проекты на начальных стадиях строительной готовности.

 

Обязательный минимум

Вновь возвращаясь к насущным вопросам, хотелось бы отдельно поговорить о вопросе «достаточности». Сколько метров квадратных эргономичной планировки приемлемо для комфортного проживания. Здесь особенно стоит подчеркнуть именно момент эргономичности и правильности разработанной планировочной нарезки. В относительно небольшом пространстве грамотное расположение помещений и зон – это гарантия успеха. Итак, ключевой вопрос, с которым мы обратились к игрокам рынка – каков на сегодняшний день минимальный размер малогабаритной квартиры: студии, однокомнатной, двухкомнатной и трехкомнатной?

 

 Не смотря на то, что единых стандартов нет, и в каждом проекте ест своя специфика, цифры все равно схожи. Например, в проектах строительной компании «СУ-155», минимальная площадь студии в проектах 20,8 кв.м., однокомнатные квартиры начинаются от 26 кв.м., двухкомнатные от 47 кв.м., а трехкомнатные вполне могут уместиться на площади от 65 кв.м.

 

Данные цифры получаются не просто так, есть расчет оптимальной площади помещений, например, комфортная кухня не может быть меньше 8 кв.м., спальня – 10 кв.м., минимальная площадь совмещенного санузла не может быть менее 4 кв. м, а вот для коридора и входной зоны оптимальный метраж всего 2 кв.м. 

 

По данным компании «Метриум Групп» на первичном рынке Москвы минимальный размер малогабаритной квартиры-студии составляет 20,8 кв. м (ЖК «Sky City») однокомнатной квартиры – 30,6 кв. м (ЖК «Загорье»), двухкомнатной – 40,1 кв. м (ЖК Wellton Park), трехкомнатной – 49,8 кв. м (ЖК Wellton Park).

 

Как показал опыт компании Urban Group, минимальная площадь квартиры-студии для комфортного проживания должна быть не менее 27 кв. м., а делать однокомнатную квартиру метражом менее 30 кв. м. нецелесообразно, поскольку это уменьшает функционал самой квартиры. То же самое относится и двухкомнатной квартире. По мнению специалистов компании, минимальная площадь таких квартир не должна быть менее 40-43 кв. м. Так, в проектах ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Солнечная Система» представлены квартиры-студии от 28 кв. м., однокомнатные квартиры – от 30,6, минимальная площадь же двухкомнатных квартир составляет 44,1 кв. м.

 

 

Двойная выгода

При грамотном подходе к реализации проектов малогабаритного жилья, у девелоперов появятся свои преимущества. Например, при проектировании девелопер может снизить себестоимость объекта. Один из таких примеров – сокращение количества стояков. Как правило, на одну квартиру приходится по два, иногда три стояка, которые располагаются в ванной, туалете и на кухне. Сегодня многие застройщики при проектировании создают такие планировки, чтобы кухня и санузел располагались рядом и имели общий стояк. В масштабах всего дома это приводит к существенной экономии бюджета и сокращению себестоимости.

 

По мнению Марии Литинецкой, разработка квартирографии - один из важнейших этапов при проектировании жилого комплекса. Каждый девелопер старается получить максимальную маржу и при этом сделать проект конкурентоспособным и привлекательным для покупателя. Во-первых, застройщики стараются предусмотреть в доме максимально возможную жилую площадь и одновременно сократить нежилые помещения. Именно по этой причине сегодня в большинстве проектов отсутствуют кладовые помещения, которые появляются, по сути, вынужденно, когда по той или иной причине не удается разместить жилое помещение.

 

Отдельные застройщики сегодня действительно увеличивают долю малогабаритного жилья. Как известно, стоимость квадратного метра такой недвижимости значительно выше, чем в больших квартирах. Однако во всем нужно знать меру, и важно не превратить дом в «муравейник» с десятью квартирами на этаже и очередями к лифту. 

 

Не стоит забывать и об обязательном строительстве инфраструктуры, объемы которой напрямую зависят от общего числа жителей. Тем не менее, даже предусмотрев оптимальное количество малогабаритных квартир, важно помнить об их рациональной планировке. К сожалению, на рынке не редки случаи, когда в погоне за прибылью девелоперы «вписывали» квартиры  таким образом, что жильцы получали тупо- и остроугольные комнаты или кухню вместо прихожей. Очевидно, что в таких условиях жить невозможно, и квартиры не пользуются спросом. Таким образом, если девелопер сможет учесть все необходимые нюансы и запроектировать оптимальное количество квартир удобной планировки, он получит максимальную прибыль от реализации проекта и выведет на рынок востребованный и качественный продукт.