Традиционно принято считать, что рынок первичной недвижимости формируется исходя из потребностей покупателей. Это своего рода основная движущая сила. Анализируя предпочтения покупателей, игроки и эксперты рынка утверждают, что совсем скоро произойдут значительные изменение, которые уже сегодня наметились в виде тенденций и набирают значимость и силу. 

 

Маленькая и многокомнатная

Всего в покупательских предпочтениях выделяется несколько таких тенденций – небольшой метраж и готовность. Сейчас это звучит не особенно понятно, поэтому стоит сказать обо всем подробнее. 

 

Маленький метраж, прежде всего, это стремление покупателей к оптимальным площадям, у клиентов появился более рациональный подход к жилому помещению, необходимость в правильных, малогабаритных, но достаточных планировках. В последнее время все немного устали от такого понятия как малогабаритное жилье. На самом деле ранее термин воспринимался сугубо как однокомнатная квартира или жилая площадь в формате студии. Сейчас, говоря о небольшом метраже, имеются в виду и другие виды квартир – двушки, трешки. Потребность в многокомнатной жилой площади оптимизированного метража на сегодняшний день даже больше, чем в однокомнатной, ранее ставшей драйвером фактически всех жилых комплексов. Дело в том, что рынок насыщен таким предложением, которые, помимо ряда неоспоримых преимуществ (прежде всего ценовых), имеют и недостатки, например, такие как ограниченность в развитии для семьи. 

 

 

По данным Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», примерная доля малогабаритных квартир в новостройках в эконом-классе Санкт-Петербурга составляет 75%, в это число входят как однокомнатные квартиры, так и студии. Процент на самом деле очень значительный. Остальные 25% занимает двухкомнатное и трехкомнатное жилье. При этом г-н Буслов утверждает, что такая квартирография характерна для большинства петербургских новостроек. В некоторых проектах, расположенных в Ленинградской области, доля студий и однокомнатных квартир доходит до 90%. Более благоприятная ситуация в комфорт-классе, где на долю небольших квартир приходится 50%. В бизнес-классе квартиры представлены фактически равномерно.

 

Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро RUMPU, согласен в оценке ситуации коллегой, он отмечает, что студии являются чрезвычайно популярными в эконом-классе. Их доля в некоторых проектах превышает 50%. Если говорить в целом про компактность квартир, то сейчас повторяется тот тренд, который весь западный мир уже прошел. Во всех классах жилья, за исключением элитных объектов, можно увидеть 2 основные тенденции – повышающаяся функциональность пространства и сокращение общей площади. Девелоперы стараются предложить функциональные планировки и при этом строят квартиры компактными. Людям предлагают больше не платить за ненужные коридоры, тем самым сокращая бюджет покупки, даже при росте цены квадратного метра.  Это сейчас общерыночный тренд.

 

Причины популярности

Как справедливо замечает Петр Буслов, в условиях низкой доступности ипотеки у покупателей сокращается бюджет покупки. Наиболее комфортная сегодня цена – 60-80 тыс. руб. за квадратный метр. Поэтому клиенты отдают предпочтение 1-комнатным квартирам и студиям в проектах эконом-класса. Однако спрос на 2-х и 3-комнатные квартиры все равно на рынке присутствует. Все зависит от конкретного объекта: в жилых комплексах с удачной локацией и наилучшим соотношением цена/качества таких квартир к моменту сдачи практически не остается. 

 

У самого застройщика, компании «Главстрой-СПб», представлены квартиры различных планировок и метражей. Кроме малогабаритного жилья (студии и однокомнатные квартиры) здесь можно приобрести 2-комнатные квартиры классической планировки или квартиры с двумя спальнями площадью около 47 кв. м.

 

 

Как отмечают аналитики компании «Ленстройтрест», основной спрос на маленькие квартиры Санкт-Петербурга формируют лишь некоторые категорий наших граждан. Прежде всего, жители регионов, которые хотят переехать в более крупные города, но стоимость их «двушек» и «трешек» в провинции сопоставима со стоимостью малогабаритных квартир в мегаполисах. Или молодые люди, для которых малогабаритное жилье – это первая квартира, и они готовы согласиться на нехватку квадратных метров, если жилье принадлежит им.

 

Важной причиной популярности такого жилья является высокая инвестиционная привлекательность – такие квартиры, это эконом-класс, хотя есть примеры отличных малогабаритных квартир и в домах комфорт-класса. Многие из них покупаются «под сдачу» или с целью дальнейшей перепродажи, поэтому их можно считать инвестиционными. Но нужно учесть, что не любое жилье со временем будет в достаточной степени расти в цене. Для инвестиций желательно искать варианты, находящиеся еще на стадии строительства, но которые точно не станут новыми «муравейниками». Увы, но бывает так, что малогабаритные квартиры занимают до 70% нового дома, а такие проекты не назовешь комфортными.

 

 

Признаки возможного спада

Итак, как уже говорилось выше, есть основания полагать, что постепенно малогабаритное жилье, в привычном понимании, будет уходить с рынка. Это произойдет, прежде всего, из-за перенасыщенности. Второй момент, который позволяет говорить, что скоро интерес в однокомнатных квартирах пойдет на спад – чисто экономическое обстоятельство. Дешевые малогабаритные квартиры были в основном популярны у населения с низким достатком, которые приобретали их частично или почти полностью с использованием ипотечного кредитования. Теперь же этот инструмент для них стал не то чтобы недоступен, скорее всего, непонятен. Выдача ипотеки с начала года заметно просела, в связи со значительным увеличением процентной ставки. Государственное субсидирование, призванное хотя бы как-то поддержать рынок, пока ситуацию не изменило. Вернуть заемщиков обратно оказалось сложнее, у многих нет четкого понимания данного инструмента, это, во-первых, а во-вторых, финансовые возможности населения заметно ограничились. 

А малогабаритные трешки и двушки, жилье так называемого евро-формата, с просторной зоной кухни-гостинной и небольшими по площади спальнями, наоборот становятся все более и более востребованными. Так что можно говорить о некоторой трансформации потребностей в жилье небольшого метража в многокомнатные форматы. 

 

Полная боевая готовность

Второй значимый момент, который уже сегодня формирует будущий рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга – желание покупателей иметь готовый продукт, готовую квартиру. Возможно, данный аргумент звучит немного странно, потому нуждается в дополнительном пояснении. Текущая ситуация такова, что застройщики вроде как ориентированы создавать качественные объекты, большинство проектов, представленных в экономическом сегменте строятся из монолитного железобетона, материала. При этом прогрессивные строители используют современную панель с высокотехнологичным утеплителем, способную быть серьезным соперников в борьбе за экологичность, тепло, комфорт жилого помещения. 

 

Но при всем своем стремлении сделать и предложить рынку наиболее достойный продукт, многие не дорабатывают в таком критично важном направлении как планировочные решения. Особенно это характерно для сегментов эконом и комфорт. От проекта к проекту внутренне пространство квартир остается неоптимизирвоанным, в то время как технологии уже позволяют создавать удобные для проживания квартиры, делать их более функциональными. 

 

Как отмечает Саша Лукич, главный архитектор и управляющий партнер Portner Architects, у покупателей, которые сейчас приобретают жилье на первичном рынке Санкт-Петербурга, уже формируются новые ценности, которые ориентируют их не на стоимость квадратного метров и их количество, а на количество жилых помещений и их функциональность. Как отмечает эксперт, совсем скоро, буквально через несколько лет уже никто не захочет тратить деньги на неиспользуемые площади, дополнительно проводить перепланировку или значительные ремонтные работы. Уже сейчас многие желают получить эргономичную квартиру, где размер и пропорции каждого помещения соответствуют своему назначению.

 

Примеры и последствия тесного сотрудничества

Некоторые архитектурные бюро, тесно сотрудничают со строительными компаниями Санкт-Петербурга, помогают внедрять законы эргономики в пространство новостроек. Не смотря на то, что это пока еще единичные примеры, о них все же стоит сказать. 

В основном такие проекты представлены у зарубежных девелоперских компаниях,  где архитектурное проектирование базируется на законах эргономии. В России недавно также появилось ноу-хау. Взяв за основу этот принцип и лучшее из западного опыта проектирования прагматичного и удобного жилья, был разработан стандарт проектирования жилья нового поколения «Эргом2етрика». Его внедрение полезно как для клиентов, так и для девелоперов. Одни получают рациональную планировку помещения, площадь которого на 15% меньше, а, следовательно, и ниже по стоимости, а застройщики, благодаря эффективной компоновке, минимизирует площадь зон общего пользования и размещают на 3-5% большее квартир в ограниченной в ГПЗУ общей площади здания.  

 

В России сейчас совершенно точно назрела необходимость в появлении таких форматов, которые с одной стороны способны решать конечные потребности покупателей, с другой стороны быть оптимизированными и доступными для большинства тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, решении квартирного вопроса. Как отмечают в проектном бюро  RUMPU, в России обеспеченность квадратными метрами на человека на 30-40 лет отстает от Европы. В связи с этим в среднем минимальная площадь квартиры равна примерно 23-25 кв. м на человека, в то время как в Европе этот показатель равен 40-45 квадратам. Очевидно, что здесь не удовлетворен первичный спрос человека на жилье, поэтому люди в стране покупают всякое «барахло» – квартиры-пеналы, общежития из студий и т.п.

Сейчас нормативно требуют 30 кв. м на человека, в некоторых регионах – 35 кв. м. Никто из застройщиков не проектирует жилье из большей обеспеченности. Хотя так должно быть. Очень хочется надеяться, что девелоперы и чиновники очень скоро к этому придут.